烂尾楼业主想退房退款 法院贯彻谁违约谁担责原则

    近日，江苏连云港市中级人民法院发布烂尾楼开发商全额退款并承担剩余贷款的判决引起大家的关注，事件中，某开发商因逾期交房超过合同约定时限，业主通过诉讼成功解除购房合同及贷款合同，不仅追回首付款、已还本息，且剩余贷款由开发商承担，实现“断供止损”。

    根据《民法典》相关规定，购房者能否解除合同并要求退款，主要取决于两点：

    1、开发商是否构成根本违约：若开发商长期停工且无复工迹象，导致合同约定的交房期限严重逾期（通常超过1年以上），业主可主张开发商构成根本违约，依据《民法典》第563条解除合同。但若合同约定“不可抗力或政策调整可延期交房”，开发商可能以此抗辩，法院需审查停工原因

    2、合同是否约定解约条款：部分购房合同会明确“逾期交房超XX天可退房”，业主可直接依约维权；若合同未明确，业主需证明开发商无继续履约能力，如已被列入失信名单、账户无资金等。

    专业律师建议：单纯因延期交房起诉退房，法院可能判决“继续履行合同+赔偿违约金”而非直接退款，业主需结合实际情况选择策略。

    很多人想要知道退房后能否拿回全部购房款，即使法院支持解除合同，业主仍面临“赢了官司拿不到钱”的风险：

    1、开发商是否有偿付能力：若开发商已资不抵债，业主退款可能被列入普通债权，需排队受偿，最终获赔比例极低；若开发商账户有资金或未售房产，业主可申请强制执行，但需与其他债权人竞争。

    2、首付款和房贷如何处理：业主已支付的首付款可主张返还，但若开发商无力偿还，可能血本无归；银行按揭贷款合同独立于购房合同，即使退房，业主仍需偿还贷款，除非与银行协商解除。

    值得注意的是，若开发商仍有部分资产，业主可联合起诉并申请财产保全，提高回款可能性；若开发商彻底破产，需及时申报债权。

    面对这类情况，身为业主该怎么维权呢？

    1、集体诉讼或政府协调：单个业主诉讼成本高、效果有限，可联合其他业主共同委托律师，提高谈判筹码；通过信访、媒体曝光等途径推动政府介入，督促“保交楼”政策落实。

    2、谨慎选择“停贷”策略：部分业主选择集体停贷施压，但可能影响个人征信，甚至被银行起诉；若确需停贷，应基于法院判决或与银行达成协议，避免单方面违约。

    3、关注“保交楼”政策动向：近年来多地设立纾困基金推动烂尾楼复工，业主可积极对接住建部门，争取项目纳入政府盘活计划。

    来源：大河报，中国新闻周刊