买房烂尾法院判退房退款不还房贷 法院回应会保障购房业主的合法权益

    近段时间，江苏省连云港市一法院判决支持烂尾楼购房者退房退款的案例引起讨论，被业内认为是贯彻了“谁违约谁担责”原则。

    2020年11月，连云港某购房者购入期房并办理按揭贷款，开发商因资金问题导致项目停工逾期交房。法院审理认为，开发商违约导致合同解除后，购房者既未取得房屋也未实际占有贷款，若继续承担还贷责任显失公平。最终判决开发商退还首付款、已还贷款，并承担剩余房贷本息。

    从法律上看，合同相对性与银行债权独立性：

    1、购房合同与贷款合同分离

    在商品房交易中，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，同时与银行签订《借款合同》。这两份合同在法律上相互独立。

    法院判决解除购房合同，仅终止购房者与开发商的买卖关系，但贷款合同仍需履行。购房者与银行的借贷关系并不因房屋烂尾自动解除。

    2、开发商违约不等同于银行担责

    根据《民法典》第563条，开发商烂尾构成根本违约，购房者有权解除合同并要求退款。但银行已依约放贷，无过错情况下，购房者仍需按贷款合同还款。

    除非能证明银行在放贷过程中存在违规（如未落实资金监管），否则购房者难以直接免除还贷义务。

    当前购房维权要注意以下几点：

    1、诉讼策略选择

    优先主张解除《商品房买卖合同》与《贷款合同》，要求开发商退还已付款项并承担剩余贷款；若开发商无清偿能力，可追加银行或监管账户责任方为共同被告。

    2、证据链完整性

    需提供购房合同、贷款协议、付款凭证、开发商违约证据（如停工通知、政府处罚文件）等。

    3、执行风险预判

    即便胜诉，若开发商已无财产可执行，购房者可能面临“纸面权益”。建议优先查封项目土地或在建工程，参与破产财产分配。

    现行商品房预售资金监管存在执行不严问题，部分开发商挪用资金导致烂尾。建议逐步取消期房销售，从源头上减少烂尾风险。

    来源：每日经济新闻