你好，房屋共有权本身不能排除强制执行，但是共有权人可以通过析产诉讼明确自身份额，或者在执行程序中主张保留相应财产权益。如果共有财产处置损害债权，债权人可依法行使撤销权。法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

你好，这种情况下，一般不能直接排除法院执行，只有在查封前已经签合法合同、已经合法实际占有、已经付了全部或者大部分价款、并且不是因买方自身原因未过户这四个条件同时满足时，通常才可以排除执行。法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

你好，这需要根据房产是否完成过户、子女是否成年以及出售行为是否符合子女利益等情形综合判断。原则上，如果房产已经过户至子女名下，父母不得擅自出售；如果没有过户，离婚协议中的赠与条款通常不可随意撤销，擅自出售可能引发违约责任。法律依据《中华人民共和国民法典》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。

你好，夫妻一方擅自抵押登记在其个人名下的房产，如果没有经过配偶同意，抵押权是否能有效设立取决于抵押权人是否构成善意取得。如果抵押权人尽到合理审查义务并且没有重大过失，抵押权有效；反之则无效。法律依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第三十七条当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。

你好，如果卖方没有告知抵押或者擅自抵押，属于欺诈或根本违约，买方可以主张解除合同退房，并要求赔偿损失。如果出卖人已经告知，但是长期无法解押导致无法办证，合同目的落空，买方也可以退房。如果合同已经明示抵押并且买方自愿同意，一般不能仅以抵押为由退房。法律依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

你好，房屋所有权是永久的，剩余年限短不影响续期权利，期限届满可以自动续期，不用主动申请。法律依据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。