你好，失智老人是不能以本人名义独立完成购房行为的，因其民事行为能力受限，需要由监护人代为办理相关法律手续。法律依据《中华人民共和国民法典》第二十一条不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。

你好，房屋共有权本身不能排除强制执行，但是共有权人可以通过析产诉讼明确自身份额，或者在执行程序中主张保留相应财产权益。如果共有财产处置损害债权，债权人可依法行使撤销权。法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

你好，如果合同明确约定违约金包含空置损失，违约金支付后无需另行赔偿；如果合同没有明确约定，并且违约金不足以覆盖实际空置损失的，守约方可以主张补充赔偿，但是总额以实际损失为限；如果违约金已足以弥补空置损失，法院一般不再支持单独主张空置费。法律依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

你好，这种情况下，一般不能直接排除法院执行，只有在查封前已经签合法合同、已经合法实际占有、已经付了全部或者大部分价款、并且不是因买方自身原因未过户这四个条件同时满足时，通常才可以排除执行。法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

你好，这需要根据房产是否完成过户、子女是否成年以及出售行为是否符合子女利益等情形综合判断。原则上，如果房产已经过户至子女名下，父母不得擅自出售；如果没有过户，离婚协议中的赠与条款通常不可随意撤销，擅自出售可能引发违约责任。法律依据《中华人民共和国民法典》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。

你好，夫妻一方擅自抵押登记在其个人名下的房产，如果没有经过配偶同意，抵押权是否能有效设立取决于抵押权人是否构成善意取得。如果抵押权人尽到合理审查义务并且没有重大过失，抵押权有效；反之则无效。法律依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第三十七条当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。