天津市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津02执异349号

案外人：柴某，女，1978年4月2日出生，汉族，住河北省唐山市遵化市。

申请人：某公司，住所地江苏省。

法定代表人：殷某，董事长。

被申请人：天津市某公司，住所地天津市津南区。

法定代表人：杨某，董事长。

被申请人：某公司，住所地河北省。

法定代表人：杨某，总经理。

本院受理的申请人某有限公司（以下简称某公司）与被申请人天津市某有限公司（以下简称某公司）、某有限公司（以下简称某公司）建设工程施工合同纠纷保全一案，案外人柴某对本院查封被申请人天津市某有限公司名下坐落天津市津南区不动产（以下称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人柴某称，请求解除本院（2021）津02民初1020号案件对天津市某公司名下坐落天津市津南区(原天津市津南区某项目）的查封，并停止拍卖。理由如下:一、董某承建施工天津某公司津南区某工程，因天津某公司不能支付工程款。2020年7月30日将天津以1092080元的价格，做为支付工程款抵付给董某，签订了抵房协议并开具了购房收据。二、2020年11月26日董某将此楼转卖给柴某并到天津某公司售楼部办理了过户更名手续，双方签订买卖该房产的协议，重新给此申请人柴某开具了购房收据。三、案外人购房后到物业办理了入住手续，并签订了物业管理服务协议，缴纳了物业费。以上案外人所提供的各种票据真实有效，如有伪造愿付一切法律责任。根据最高院的司法解释，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理登记手续，但第三方对此无过错的，由于登记部门的原因或者非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封以公平保护第三人的合法权益。综上，案外人在2020年11月26日以抵工程的形式从董某手中购买的天津某早于法院查封时间(法院查封时间为2022年6月22日)，属于柴某的房产，申请人要求解除对此房产的查封。

本院查明，申请人某公司与被申请人天津某公司、某集团公司建设工程施工合同纠纷一案，因某公司向本院申请财产保全，本院于2022年6月28日，以（2022）津02民初1020号民事裁定书，查封涉案房产，查封期限2022年6月28日至2025年6月27日。另查明，2020年7月30日，天津某公司与某有限公司签订抵顶协议书，将涉案房产作价1092080元抵顶相应工程款，指定该房户主为董某，由董某签订购房合同。2020年8月15日，董某与柴某签订房屋买卖合同，将涉案房产以900000元价格卖给柴某，双方到天津某公司售楼部办理了过户更名手续，重新给柴某开具了购房收据，柴某购房后到物业办理了入住手续，并签订了物业管理服务协议，缴纳了物业费。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封涉案房产之前，虽然柴某从案外人董某手中购买涉案房产并支付全部房款办理入住手续，但其未与天津某公司签订正式合法有效的商品房买卖合同，涉案房产未能办理网签商品房买卖手续，在本院查封前亦未能办理过户登记，柴某所提异议不符合前述规定第（一）项规定的情形，对其异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回柴某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　周吉成

审判员　　吴文琦

审判员　　吕守一

二〇二三年十一月七日

书记员　　宋楠楠

附：本裁判文书所依据法律规定具体条文

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》

第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（修订后第二百三十四条）的规定，向执行法院提出异议。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。