北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异464号

案外人：孙某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司2（以下简称某公司2）一般借款合同纠纷一案[执行依据：(2005)二中民初字第13132号民事判决书；执行案号：（2006）二中执字第00444号]过程中，案外人孙某对本院执行位于×××房屋（以下简称案涉房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人孙某称：请求撤销并解除对案涉房屋查封措施。事实与理由：孙某于2004年11月7日签署了案涉房屋的《北京市外销商品房买卖契约》，房产开发商是某公司2。2004年11月16日办理了某银行抵押贷款手续，2004年11月18日孙某支付首付款，2004年11月18日拿到案涉房屋的钥匙。开发商在2005年1月中旬突然终止营业，无法联系，该事件导致贷款银行某银行支行本应于2005年1月16日放款的约定无法实现，贷款银行至今没有给某公司2支付过任何孙某申请的贷款支付款项。孙某自拿到案涉房屋钥匙以后一直在案涉房屋居住，但因银行没有支付贷款款项给房产开发商，孙某亦没有也无法支付除首付款以外的剩余房款（没有支付渠道）。孙某一直在努力联系房产开发商和贷款银行，希望尽早交齐房款，拿到房产证，但至今一直联系无果。2024年6月6日，孙某到北京市大兴区不动产登记中心咨询案涉房屋登记的相关手续时，意外得知案涉房屋经某银行支行申请，于2006年被北京市第二中级人民法院查封。查封的原因孙某不知情，至今整个期间无人告知孙某。法院直接查封案涉房屋的行为与理与法不妥当，孙某与房产开发商签订的《北京市外销商品房买卖契约》一直有效，孙某一直很希望尽快交齐剩余房款，尽快拿到房产证。如果房产开发商欠贷款银行的钱，孙某可以签署三方协议（房产开发商、银行和本人）将剩余房款一次性交给银行，然后法院办理案涉房屋解封，本人据此办理不动产登记，拿到房产证。综上，孙某申请通过法院办理交纳剩余房款手续，自交齐房款后立即撤销查封，确保孙某按时办理案涉房屋登记。

本院查明，某银行支行1（以下简称某银行支行1）与某公司2一般借款合同纠纷一案，本院于2005年12月19日作出（2005）二中民初字第13132号民事判决书，判决：一、建设银行城建支行与某公司2签订的《人民币资金借款合同》和《抵押合同》有效。二、某公司2与本判决生效后十日内向建设银行城建支行偿还贷款本金七百万元及利息。三、建设银行城建支行对某公司2在《抵押合同》项下提供的抵押房产依法被折价或者拍卖、变卖后的价款有权按照本判决第二项优先受偿……该民事判决书生效后，本院以（2006）二中执字第00444号案件立案执行，于2006年5月向北京市国土资源局送达（2006）二中执字第00444、00445号协助执行通知书，查封了某公司2所有的抵押给建设银行城建支行位于×××的部分房产及土地使用权，案涉房屋在查封范围内。现查封期限至2024年11月3日。2014年7月18日，本院作出（2014）二中执异字第00582号执行裁定书，裁定（2006）二中执字第00444号执行案件申请执行人变更为某公司1。

另查明，孙某与某公司2于2004年11月7日签订《北京市外销商品房买卖契约》，约定孙某购买案涉房屋，用途为住宅，建筑面积54.35平方米，价款合计130000元。某公司2于2004年11月18日向孙某开具40000元的购房款发票，并于2005年1月开具契税、印花税、天然气开通费及有限电视费收据共计5915元。2024年6月19日，泰中花园居委会出具证明，表明孙某自2006年至今居住在案涉房屋，同日某公司3出具证明，表明孙某物业费自2006年4月1日至2021年9月18日物业费全部结清，同日，北京燃气第四分公司清源燃气服务中心出具证明，表明孙某自2005年1月1日开卡至今，燃气使用累计购气量与使用量及剩余量相符。另，孙某提供了某公司4、某公司5出具的证明，就相关费用缴纳情况予以佐证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据现有证据，本院无法认定孙某已支付了案涉房屋超过50%购房款，故孙某所提关于排除案涉房屋强制执行措施的异议请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人孙某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　陈家忠

审 判 员　　曾小华

二〇二四年六月二十六日

法官助理　　杨笑非

书 记 员　　张　彤