北京市x人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）京0106执异1981号

案外人：徐某。

申请执行人：李某。

被执行人：北京某公司。

在本院执行李某与北京某公司房屋买卖合同纠纷一案[执行案号为（202x）京x执xx号]中，徐某对本院执行的位于北京市丰台区x房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

徐某称，请求解除对涉案房屋的查封措施。事实和理由：事实和理由：201x年x月xx日，徐某与北京某公司签订了《北京市商品房预售合同》购买涉案房屋，并完成了网签备案。徐某已支付全部购房款并占有使用涉案房屋。故徐某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对涉案房屋的查封。

本院查明，李某与北京某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于202x年x月xx日作出（202x）京x民初xx号民事判决书，判决确定：一、北京某公司于本判决生效之日起7日内向李某支付违约金298532.56元；二、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4018元，由李某负担1347元（已交纳），由北京某公司负担2671元（于本判决生效之日起7日内交纳）。后北京某公司不服上述一审判决，向北京市xx人民法院提起上诉。202x年x月xx日，北京市xx人民法院作出（202x）京x民终xx号民事判决书，判决确定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5778元，由北京某公司负担（已交纳）。

202x年x月xx日，李某向本院申请强制执行，本院予以受理，案号为（202x）京x执xx号。

202x年x月xx日，本院查封北京某公司名下位于北京市丰台的某不动产[不动产登记证号：京（201x）丰不动产权第xx号]，查封期限三年，自202x年x月xx日起至202x年x月xx日止。同日，本院查封北京某公司名下位于北京市丰台区x地块[不动产登记证号：京（201x）丰不动产权第xx号]。查封期限为三年，自202x年x月xx日起至202x年x月xx日止。根据北京市规划和自然资源委员会向本院出具的北京某公司名下房屋查封清单，其中包括涉案房屋，登记状态为有效权证，权证号为京（202x）丰不动产权第xx号，登记时间为202x年x月xx日。

另查，201x年x月xx日，北京某公司（出卖人）与徐某（买受人）签订编号为xx的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定包括但不限于以下内容：出卖人以出让方式取得坐落于某地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京（201x）丰不动产权第xx号，买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，土地使用年限自201x年x月xx日至208x年x月xx日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为侨禧名苑。买受人购买的商品房为上述项目中的x号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京国政恒信测绘技术服务有限公司，其预测建筑面积共182.82平方米。其中，套内建筑面积167.94平方米，分摊共有建筑面积14.88平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米94734.59元，总价款15909728元。同时，在该合同附件十二的《补充协议》中约定，在买受人交清办理商品房不动产转移登记所需的资料及税费并办理完毕该商品房交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕该商品房的不动产转移登记。

202x年x月xx日，北京某公司（甲方、出卖人）与徐某（乙方、买受人）签订《面积补差协议》，约定包括但不限于以下内容：甲乙双方共同签订合同编号为x的《北京市商品房预售合同》，乙方自愿购买位于丰台区某地块x室，经政府行政管理部门审核批准的房号地址为丰台区x。根据上述合同约定，房屋面积最终以有资质的测绘部门实测为准。经有资质的测绘部门实测，建筑面积为182.76平方米，套内建筑面积为167.94平方米，公摊面积为14.82平方米。根据上述合同约定乙方应向甲方补面积补差款0元，最终房屋总价为15909728元。

202x年x月xx日，北京某公司向徐某交付涉案房屋。

202x年x月xx日，北京某公司（销售方）向徐某（购买方）开具编号为x的《北京增值税普通发票》，载明的货物或应税劳务、服务名称为不动产*房地产开发住宅，价税合计为990万元，备注栏项目地址为丰台区某地块x。

202x年x月xx日，北京某公司（销售方）向徐某（购买方）开具编号为x的《北京增值税普通发票》，载明的货物或应税劳务、服务名称为不动产*房地产开发住宅，价税合计为6009728元，备注栏项目地址为丰台区某地块x。

本案审查过程中，徐某为证明其已在本院查封涉案房屋之前合法占有涉案房屋，向本院提交了如下证据：（202x）京x民初xx号民事判决书、（202x）京x民终xx号民事判决书、交付通知书、202x年度物业费收据及开票日期为202x年x月xx日的物业费发票、智能电能表客户用电登记表及电费缴费凭证截图2张。

本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐某作为买受人，对登记在被执行人北京某公司名下的涉案房屋提出异议。第一，案外人徐某于201x年x月xx日与被执行人北京某公司签订书面合同购买涉案房屋，从合同内容来看，该合同系双方就涉案房屋签订的买卖合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，且购房合同签订时间早于本院查封涉案房屋时间。本院据此认定徐某在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，徐某自202x年x月至今一直占有使用涉案房屋。第三，根据北京某公司开具的发票显示，徐某已按照合同约定支付了涉案房屋的全部价款。第四，依据现有证据无法认定涉案房屋未办理过户登记系因徐某原因。综上，案外人徐某对涉案房屋享有的权利符合排除执行的法定情形，其异议请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止（202x）京x执xx号案中对北京某公司名下位于北京市丰台区某乡某村的不动产[不动产登记证号：京（201x）丰不动产权第xx号]上北京市丰台区x房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　何东奇

审判员　　杨　静

审判员　　申艺丹

二〇二四年一月八日

书记员　　辛　靖