天津市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津02执异362号

案外人：张某某，女，1958年6月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。

申请执行人：天津市某建筑工程有限公司，住所地天津市宝坻区。

法定代表人：王某某，董事长。

委托诉讼代理人：高某某，该公司员工。

被执行人：某集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区。

法定代表人：施某某，总经理。

本院在执行申请执行人天津市某建筑工程有限公司与被执行人某集团（天津）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张某某对本院查封坐落于天津市津南区八里××镇××路××路××广场××号楼××房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人张某某称，请求解除对涉案房产的查封。事实与理由：2016年7月31日，张某某与某集团（天津）置业有限公司签订了认购协议书，约定以815000元购买涉案房产，张某某于2017年3月10日支付完全部购房款815000元后某集团（天津）置业有限公司将涉案房产交付给了张某某，但因开发商原因未能办理房产证。2016年11月30日，双方签订了委托管理经营协议书，将涉案房产交由某商业广场有限公司经营管理。法院在办理天津市某建筑工程有限公司与某集团（天津）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了涉案房产，张某某认为该房产应属于其本人所有，故请求解除对涉案房产的查封，终止对涉案房产的强制执行，维护其本人的合法权益。

天津市某建筑工程有限公司称，不同意案外人提出的异议请求。理由：涉案房产为非住宅商品房，案外人与某集团（天津）置业有限公司并未签订合法有效的房屋买卖合同，所签订合同并未由房管部门进行备案，且无证据证明未办理完成涉案房产过户登记的原因是由哪方造成的。同时，案外人未提供其在法院查封前使用涉案房产的证据，不能证明案外人在法院查封之前已合法占有该房屋。综上，案外人的异议请求没有事实依据，请求法院予以驳回。

本院查明，天津市某建筑工程有限公司起诉某集团（天津）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年1月23日作出（2016）津02民初948号民事调解书，调解书内容为：“一、双方确认解除于2013年11月5日签订的《天津市建设工程施工合同》、于2014年7月11日签订的《天津市建设工程施工合同》（第1次补充合同）、于2012年6月16日签订的《天津市津南区某建设项目合作协议》、2016年6月12日签订的《协议书》以及2016年11月6日签订《协议书》中关于某广场2-4号楼、地下车库工程的所有条款；双方确认原告天津市某建筑工程有限公司施工的某广场2-4号楼、地下车库工程已完工程造价为202600000元，被告某集团（天津）置业有限公司已向原告支付工程款117000000元，尚欠原告工程款85600000元；原告为上述工程垫付农民工工资保证金1000000元，该笔费用由被告向原告支付；原告为本案已支出诉讼费、鉴定费、保全费共计2117502元，由被告向原告支付1500000元，其余费用由原告自行承担，人民法院减半收取诉讼费后被告向原告支付的1500000元不予调整；以上被告共计应向原告支付的款项总金额为88100000元；双方确认的付款方式为：1、被告于2018年2月10日前向原告支付5000000元；2、被告于2018年5月15日前向原告支付10000000元；3、被告于2018年6月15日前向原告支付10000000元；4、被告于2018年7月15日前向原告支付10000000元；5、被告于2018年8月15日前向原告支付10000000元；6、被告于2018年9月15日前向原告支付10000000元；7、被告于2018年10月15日前向原告支付10000000元；8、被告于2018年11月15日前向原告支付10000000元；9、被告于2018年12月10日前向原告支付13100000元；如在上述付款期间，本调解书前款所述农民工工资保证金1000000元退还原告，则该笔费用在被告向原告履行本条款第9项付款义务之时予以扣减，被告在向原告履行本条款第1-8项付款义务之时不得要求扣减该笔费用；四、被告未按本协议按时足额支付任一笔款项的，被告构成违约，被告应立即向原告一次性支付本协议项下尚欠原告的全部款项，同时被告应自逾期付款之日起至实际向原告支付完毕本协议项下所有款项之日止，以未付款项总额为基数，按照年利率12%的标准向原告支付逾期付款利息；五、双方及关联方因被告未付工程款等纠纷签订的担保协议继续有效，关联方继续对原告履行担保责任；六、被告未清偿完毕本协议项下债务之前，天津市第二中级人民法院作出的财产保全措施继续执行，被告不得申请解除查封，被告被查封扣押的财产继续予以查封扣押；本协议履行期间，如被告采取出售本案已查封财产的方式向原告付款，双方另行协商制定可行性还款方案后，原告协助被告解除相关查封，如双方签订可行性还款方案后原告不协助被告解除相关查封，被告可以停止当期及后期付款，被告停止付款的行为不视为违约；七、双方于签订本协议后两日内共同到天津市第二中级人民法院签订调解书，待法院出具调解书后十日内，原告向被告交付某广场2-4号楼、地下车库工程的验收资料；原告施工的工程主体验收合格，2号楼被告已实际使用，3、4号楼及地库被告已进行了现场施工，原告在接到被告施工部位验收通知后到场配合验收；八、双方就某广场2-4号楼、地下车库工程再无其他纠纷。”

因某集团（天津）置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，天津市某建筑工程有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年4月28日作出（2018）津02执362号执行裁定：“一、冻结、扣划被执行人某集团（天津）置业有限公司工程款和保证金本金86600000元，并支付自2018年2月10日至实际给付之日止的逾期付款利息（按照年利率12%的标准计算），并加倍支付调解书迟延履行期间的债务利息；二、冻结、扣划某集团（天津）置业有限公司的银行存款1656630元（案件受理费、鉴定费、保全费共1500000元、案件执行费156630元）；三、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书确定的给付义务，依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的其他财产。”本院于2018年11月19日向津南区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封了被执行人名下的涉案房产。

另查明，2016年7月31日，某集团（天津）置业有限公司作为出卖方，与张某某签订某广场认购协议书，双方约定张某某以815000元购买涉案房产。2016年10月9日，某集团（天津）置业有限公司为张某某开具收到购买涉案房产房款415000元收据，2017年3月10日，某集团（天津）置业有限公司为张某某开具收到购买涉案房产房款400000元收据。2016年11月30日，某商业广场有限公司作为甲方（受托方）与姜某某作为乙方（委托方）签订了委托经营管理合同，合同主要内容为：自本合同签署之日，乙方即授权甲方对该房屋进行统一物业管理、经营管理、商业规划和招租，乙方购买该房屋的目的为投资经营，为保障投资和经营回报，乙方同意将该房屋交由甲方进行统一经营管理、商业规划、招租。乙方同意甲方可以到该项目物业服务企业处或其它代管机构代乙方领取房屋钥匙并按照本合同的约定进行招租等经营行为。

再查明，张某某与姜某某为母女关系。

本院认为，案外人对涉案房产提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八之规定进行审查。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

虽然张某某与某集团（天津）置业有限公司签订认购协议的时间早于本院查封涉案房产的时间,而且张某某也支付了全部房屋价款，但2016年11月30日某商业广场有限公司作为甲方（受托方）与姜某某作为乙方（委托方）签订委托经营管理合同时，张某某尚未支付完成涉案房产全部价款，且该委托经营管理合同签订主体为姜某某，张某某也未能提供其实际收取涉案房屋托管收益的证据，故张某某主张其在本院查封以前合法占有该不动产依据不足，张某某的情形不符合上述司法解释的规定，本院对其异议请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人张某某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　陈　健

审 判 员　　周吉成

审 判 员　　吕守一

二〇二三年十一月二十日

法官助理　　潘程锦

书 记 员　　李佳琳

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》

第十五条案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。

案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。

因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。