天津市北辰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津0113执异52号

案外人：黄某，男，1987年3月6日出生，汉族，住天津市西青区。

申请执行人：安某，女，1973年8月26日出生，汉族，住天津市武清区。

被执行人：天津双街投资发展有限公司，住所地天津市北辰区天津高端装备制造产业园永进道88号（天津北辰经济技术开发区商务中心5楼5237室）。

法定代表人：孙喜金，总经理。

委托诉讼代理人：王明弟，女，该公司员工。

本院在执行申请执行人安承敏与被执行人天津双街投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中，查封被执行人天津双街投资发展有限公司名下坐落于天津市北辰区××街镇××路××花园××商，案外人黄清对案涉房屋提出排除执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。

案外人黄清称，贵院在强制执行过程中，查封了天津双街投资发展有限公司名下坐落于天津市北辰区××街镇××路××花园××房屋，并拟对该房屋进行拍卖。由于案外人与天津双街投资发展有限公司签订了《房屋认购合同》，且案外人已交清该房屋的全部房款。因此，案外人系该房屋的合法权利人，依法提出本执行异议，请求贵院立即停止对位于天津市北辰区××街镇××路××花园××不动产的执行并解除查封，切实维护案外人的合法权益。

本院查明，关于申请执行人安承敏与被执行人天津双街投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年2月3日作出（2023）津0113民初1318号民事调解书，确认：一、被告天津双街投资发展有限公司于2023年5月4日前给付原告安承敏逾期交房损失共计16356.69元；二、双方在本案再无其他争议；三、案件受理费104元，由被告天津双街投资发展有限公司负担。调解书生效后，被执行人天津双街投资发展有限公司未按期履行义务，申请执行人安承敏向本院申请强制执行。2023年10月11日，本院作出（2023）津0113执3534号之一执行裁定书，裁定查封被执行人天津双街投资发展有限公司名下坐落于天津市北辰区××街镇××路××花园××号××商，查封期限为三年。

另查，2019年12月27日，天津双街投资发展有限公司（甲方）与天津市德隆置业有限公司（乙方）签订了《商品房包销协议》，约定：乙方自愿购买甲方开发的位于北辰区××路××花园××期××共计15套，总面积约为658.39平方米；本协议约定的所有房屋含税总计13168203元，平均含税单价约20001元／平米，房屋总价支付方式为双方合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付全部房屋的含税价款；鉴于乙方的要求，甲方同意在乙方按照本协议约定时间按时足额支付全部房屋总价款之后，于甲方取得所列房源的不动产权证之日起一年内，乙方可另行指定购买人与甲方逐套签署《天津市存量房屋买卖协议》及其补充协议等相关文件；若乙方指定第三人购买房屋的，乙方应以书面形式提前3个工作日向甲方提交其指定的购买人、所购房屋等信息，甲方按照本协议对应的单套房屋基价与第三人签订《天津市存量房屋买卖协议》等相关文件，乙方同意其对同一套房源的已付款可以转为第三人的付款等。《商品房包销协议》签订后，天津市德隆置业有限公司已于2019年12月30日将15套房屋的总计含税价款13168203元支付给天津双街投资发展有限公司。案涉房屋系双方签订《包销协议》的房源之一，甲乙双方约定案涉房屋价款为733077元。

又查，2020年10月5日，天津市德隆置业有限公司（甲方）与黄清（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定：乙方自愿购买甲方位于天津市北辰区××街镇××路××花园××号商铺，建筑面积37.32平方米，总价款1106277元，其中网签合同款733077元，转让服务款373200元，乙方于2020年10月12日前支付；甲方购房时，已向天津双街投资发展有限公司支付房屋全部款项认购商品房屋，并与其约定有更名权限；当乙方将全款支付至甲方银行账户后，可由甲方与开发公司确认，乙方与开发公司签订《天津市商品房买卖协议》等。《房屋转让协议》当日至2020年10月9日，案外人黄清已将案涉房屋的全部购房款1106277元支付给天津市德隆置业有限公司。

再查，2019年12月28日，天津双街投资发展有限公司（甲方）与黄清（乙方）签订了《房屋认购合同》，约定：乙方购买甲方开发的天津市北辰区××街镇××路××花园××号商铺，建筑面积37.32平方米，单价19643元／平方米，总价款733077元等。《房屋认购合同》签订后，因被执行人天津双街投资发展有限公司无力缴纳相应的税费，导致不能与案外人黄清就案涉房屋办理过户登记，案涉房屋已于2022年3月交付案外人黄清使用。

本案的争议焦点为案外人黄清对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请执行人安承敏申请强制执行的债权为金钱债权，案涉房屋登记在被执行人天津双街投资发展有限公司名下;而在本院查封前，案外人黄清已与被执行人就案涉房屋签订了买卖合同并已合法占有该不动产；根据案外人提交的证据及被执行人的自述，系因被执行人的原因导致案涉房屋至今未办理过户登记；至于案涉房屋价款支付一节，根据被执行人与天津市德隆置业有限公司签订的《包销协议》约定，被执行人同意将天津市德隆置业有限公司对案涉房屋的已付款转为案外人的付款，而案外人也向天津市德隆置业有限公司支付了案涉房屋的全部购买价款，故应认定案外人已向被执行人支付了案涉房屋的全部价款。综上，上述情形已符合司法解释规定的不动产买受人物权期待权成立的条件，因此案外人黄清对案涉房屋享有足以排除执行的权利，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下：

中止对坐落于天津市北辰区××街镇××路××花园××号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向天津市北辰区人民法院提起诉讼。

审判长　　程庆九

审判员　　赵大琨

审判员　　朱　钢

二〇二四年一月二十九日

书记员　　田祥君

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。