中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）最高法执监242号

申诉人（被执行人）：湖北某某地产集团有限公司。住所地：湖北省武汉市江夏区。

法定代表人：易某。

委托诉讼代理人：黄兴超，北京安杰世泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘芳池，北京安杰世泽律师事务所律师。

申请执行人：湖北某某建设集团有限责任公司。住所地：湖北省宜昌市。

法定代表人：匡某。

被执行人：宜昌某某房地产开发有限公司。住所地：湖北省宜昌市。

法定代表人：李某。

利害关系人：宜昌某某置业有限公司。住所地：中国（湖北）自贸区。

法定代表人：洪某清。

申诉人湖北某某地产集团有限公司（以下简称某甲公司）不服湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）（2022）鄂执复245号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某甲公司向本院申诉，请求撤销湖北高院（2022）鄂执复245号执行裁定、湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）（2021）鄂01执异14号执行裁定第二项以及湖北省宜昌市中级人民法院（以下简称宜昌中院）（2017）鄂05执恢50号之一执行裁定。主要理由为：1.某甲公司是针对执行行为提出异议，而非简单的对评估报告价格有异议，湖北高院刻意限缩某甲公司的异议请求，并根据有关估价报告异议期限的法律规定驳回某甲公司的申请，属于严重法律适用错误。第一，案涉土地估值严重失实，拍卖价格严重偏低。某甲公司取得案涉土地使用权时，该土地用途为综合用地（新闻中心）、土地容积率为6.44，有宜市国用（2006）第100***号土地使用权证、建设项目选址意见书、宜昌市规划委员会2019年第4次专题会议纪要为证。武汉中院于2022年8月18日组织各方当事人对宜广地（2016）估字第***号土地估价报告进行专家听证，专家意见指出，土地性质及容积率都是影响土地价格的重要因素之一，评估报告中设定的土地用途和容积率均与函告不符等，故本案土地估价报告的评估依据及结论存在问题，严重压低了案涉土地使用权的评估价值，最终竞拍者以极低价格成功竞拍案涉土地使用权。第二，案涉土地使用权拍卖价格严重失实的主要原因在于宜昌中院的执行行为，某甲公司实际是对宜昌中院的一系列执行行为提出异议，不能将对执行行为的异议直接限缩为对评估报告提出异议。某甲公司有权对宜昌中院执行中涉及评估、拍卖具体事宜的执行行为提出异议，评估结果的非法与不合理最终损害的是当事人的利益及人民法院的司法权威。2.评估前，宜昌中院未对案涉土地使用权进行尽职调查，也未将所有反映财产价值的资料交予评估机构，亦未见宜昌中院要求某甲公司提供土地资料或向相关部门调取土地资料的文书，致使评估机构在假定条件下评估，评估结论严重失真，宜昌中院执行行为严重违反法律规定。同时，评估机构出具的土地估价报告中所体现的材料中也未包括案涉土地使用权的全部原始档案信息。宜昌中院未对委托评估资料的完整性负责，致使评估人员在评估时假定容积率为3.0，评估价格明显低于实际市场价格。3.评估报告出具后，宜昌中院未能依法对土地估价报告进行审查，采信了严重偏离市场价格的评估报告，严重误导竞拍者；竞拍活动完全无法反映拍卖物的市场价格，严重损害某甲公司及某甲公司其他债权人的利益。宜昌中院将报告提供给宜昌市土地储备中心，在短期内已明确得到专业审核答复，“该地块用地为新闻中心综合用地，此类型用地在开发区同类地块无参照对比依据。该公司评估报告采取市场比较法和基准地价系数修正法的算术平均值不适合此地块，建议采用基准地价系数修正法确定评估价。”但宜昌中院未对估价报告提出任何审查意见，程序严重违法。4.政府部门多次告知土地估价报告存在严重错误并提出调整要求，宜昌中院明知土地估价报告严重失实，拍卖财产的用途和容积率均严重错误，其仍然以错误的信息发布拍卖公告，误导竞拍者对案涉土地使用权的价值判断，导致某甲公司原本市场价值近4000万元的国有出让土地使用权仅以1163万元的价格卖出。5.设立中的公司不得以公司名义从事经营活动，宜昌某某置业有限公司（以下简称某乙公司）是在未成立、不具备法人资格的情况下参与本案竞拍，湖北高院混淆设立公司所必须的行为以及公司经营行为，适用法律明显错误。6.竞拍前，洪志鹏没有提交合法有效的委托代理手续，应认定为个人竞拍。宜昌中院在无合法有效的手续前提下，擅自裁定将案涉土地归某乙公司所有，执行行为严重违法。7.宜昌中院未将土地拍卖价款冲抵执行款，而是以各种名义大额支出，执行行为严重违法，损害某甲公司等被执行人的合法权益。

本院查明，淘宝网司法拍卖网络平台显示，案涉土地使用权评估价1163.06万元，起拍价1163.06万元，2017年7月14日10时至2017年7月15日10时第一次拍卖，1人报名，1人出价并以1163.06万元成交。

本院认为，针对申诉请求及事实与理由，本案监督程序审查的重点问题为：某甲公司就评估报告所提异议是否已超出法定异议期限；宜昌中院对案涉土地使用权的拍卖行为是否违反法律规定，所作拍卖裁定应否撤销。

（一）关于某甲公司就评估报告所提异议是否已超出法定异议期限的问题。本案中，某甲公司虽称系针对评估、拍卖等执行行为提出异议，但从其理由看，核心是认为对案涉土地使用权的用途、容积率描述错误，致使评估价格、拍卖成交价偏低等，故主张的实质仍是针对土地估价报告，湖北高院复议裁定据此认定某甲公司系对土地估价报告提出异议，并无不当。依据当时有效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条（2020年修正后删除）第一款的规定，当事人对评估报告提出异议的时间为收到报告后十日内。本案中，某甲公司于2021年就2017年宜昌中院送达的土地估价报告向武汉中院提出异议，显然已超过前述规定的期限。此外，根据此后施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告存在财产基本信息错误等情形的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。第二十四条第一款明确规定，当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议的，人民法院不予受理。由此，相关司法解释规定的精神是前后一致的，某甲公司未依法及时行使权利，理应承担相应后果，其在案涉土地使用权经拍卖成交并由买受人开发建设后就评估报告提出异议，不应予以支持。

（二）关于宜昌中院对案涉土地使用权的拍卖行为是否违反法律规定，所作拍卖裁定应否撤销的问题。如评估、拍卖行为严重违反法律规定，或者评估结果显著影响以该次评估报告为依据进行的拍卖，导致被执行人财产以不合理价格被竞买人买受，此种情况下监督程序有权审查并作出处理。

关于某甲公司主张的宜昌中院未审查案涉土地使用权基本情况、未对土地估价报告审慎审查等问题。第一，当时有效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条（2020年修正为第八条）规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。据此，执行程序对拍卖财产的调查范围以权属状况、占有使用情况等为主。第二，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，评估报告出具后，没有法定理由，不应启动重新评估，只有当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，才可以申请重新评估。第三，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定了撤销网络拍卖的法定情形，本案拍卖并无明显符合该条规定的应予撤销拍卖的情形。

执行程序中对拍卖财产进行评估，是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，但评估价格不是最终的成交价格，需经拍卖过程对标的物的市场价值进行检验。本案中，拍卖公告已就土地估价报告对容积率的设定进行了披露说明，如不同容积率的设定实质影响案涉土地使用权的市场价值，则可以经过拍卖的充分竞价程序得到检验。但从本案拍卖过程看，仅1人报名参与该次拍卖，并最终以第一次拍卖保留价买受案涉土地使用权，现有证据未反映出容积率的设定对市场价值造成影响，某甲公司亦未提供证据证明案涉土地使用权在拍卖时点价值存在显著差异。

此外，某甲公司还提出竞买人资格问题。根据异议、复议查明的事实，某乙公司向宜昌中院提交授权委托书委托洪志鹏参与本案拍卖时，该公司名称已获登记机关预先核准，且竞买成功后二日某乙公司即登记设立，公司成立时间早于拍卖成交裁定出具时间，未对本案拍卖效力造成影响，复议裁定认定某甲公司以买受人资质为由提出的撤销本案拍卖行为的主张不能成立，并无不当。

综上，某甲公司的申诉理由不能成立，本院对其申诉请求不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》71条规定，裁定如下：

驳回湖北某某地产集团有限公司的申诉请求。

审 判 长　毛立华

审 判 员　熊劲松

审 判 员　尹晓春

二〇二四年七月三十日

法官助理　梁瀚丹

书 记 员　常　荻