北京金融法院

执 行 裁 定 书

(2024)京74执异223号

案外人：北京某物业管理有限公司，住所地北京市。

法定代表人：xxx。

申请执行人：中国某信用保险公司，住所地北京市。

法定代表人：xxx。

被执行人：北京某商务园建设发展有限公司，住所地北京市。

法定代表人：xxx。

本院在办理中国某信用保险公司与北京某商务园建设发展有限公司（以下简称某科技园公司）保险人代位求偿权纠纷一案执行过程中，北京某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人某物业公司向本院请求：裁定终止对北京市丰台区xxxxxx（以下简称涉案房屋）采取强制执行措施。理由：某物业公司于2014年11月01日承租了某科技园公司名下涉案房屋至今，租赁期限为2014年11月01日至2027年07月31日，后期因疫情原因签订了《补充协议》，到期后免租延长至2028年1月31日，双方的租赁合同一直正常履行至今。2024年8月7日，某物业公司在附近圆楼上看到法院张贴的公告。因法院拟拍卖、变卖的房屋含某物业公司所承租的房屋，涉及某物业公司的合法权利，故某物业公司依法提出执行异议。首先，出租人某科技园公司从未告知某物业公司其将房屋抵押给第三方，某物业公司对于房屋设定抵押事宜毫不知情，根据买卖不破租赁的原则，申请人无需也不能腾退房屋。其次，申请人与某科技园公司的租赁合同尚未到期，若直接拍卖将可能严重影响双方租赁合同的履行，从而影响申请人的合法权益。因此，在买受人未出具有关文件确认将继续履行申请人与某科技园公司签署的租赁合同的情况下，申请人无法腾退房屋。再次，某科技园公司至今未与申请人提过解除合同、赔偿损失有关事宜，若申请人承租的房屋被拍卖导致申请人无法继续使用房屋，将给申请人造成严重损失。根据民法典第四百零五条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”故申请人认为法院应依法终止对北京市丰台区xxxxxx幢采取强制执行措施，尤其是不能要求申请人腾退房屋。

本院查明，中国某信用保险公司与北京某商务园建设发展有限公司保险人代位求偿权纠纷一案，本院作出的xxxxx民事判决书已经发生法律效力，因被执行人某科技园公司未履行生效法律文书确定的义务，中国某信用保险公司向本院申请执行。本院于2024年3月4日立案执行，标的金额为671338351.13元，执行案号为xxxx号。本院于2022年4月1日依申请保全查封了被执行人某科技园公司名下涉案房屋。

另查明，2014年11月1日，某物业公司与某科技园公司就涉案房屋签订了《租赁合同》及补充协议，约定某科技园公司将其名下涉案房屋出租给某物业公司，租期自2015年8月1日至2027年7月31日止。

本院认为，对于人民法院查封、冻结的财产，在人民法院采取查封、冻结措施之前，且经担保物权人同意设立的租赁权等用益物权，不因司法处置行为而消灭。因此，即使异议人在该房屋上享有租赁权，亦不构成阻却司法处置的法定事由。综上，异议人的异议理由不成立，异议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人北京某物业管理有限公司的异议请求。

当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内通过本院向北京市高级人民法院申请复议。

审 判 长　　徐　楠

审 判 员　　江锦莲

审 判 员　　郭　杰

二〇二四年八月二十七日

法官助理　　蒋良帅

书 记 员　　王慧丽