北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异658号

案外人：刘某某。

案外人：陈某。

申请执行人：某某钢铁公司。

被执行人：内蒙古某某房地产有限公司。

被执行人：内蒙古某某房地产开发集团有限公司。

被执行人：王某某。

被执行人：刘某。

被执行人：韩某某。

被执行人：孙某某。

被执行人：牛某。

本院在执行某某钢铁公司与内蒙古某某房地产有限公司、内蒙古某某房地产开发集团有限公司、王某某、刘某、韩某某、孙某某、牛某金融借款合同及保证合同纠纷一案[执行依据：（2015）高民（商）初字第3541号，执行案号：（2018）京02执973号、（2023）京02执恢45号]过程中，案外人刘某某、陈某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人刘某某、陈某称：请求解除对内蒙古某某房地产有限公司名下位于内蒙古自治区XX号房屋（以下并称案涉房屋）的查封。事实与理由：2013年5月31日，刘某某、陈某与内蒙古某某房地产有限公司签订了编号为XXX的《商品房买卖合同》，合同约定刘某某、陈某向内蒙古某某房地产有限公司购买案涉房屋。2013年5月31日，刘某某、陈某按合同约定全额支付了购房首付款176253元。2013年9月30日，尾款40万元按揭贷款办理完毕该《商品房买卖合同》中还约定，内蒙古某某房地产有限公司应当在2013年9月30日前交付刘某某、陈某案涉房屋，且应在交付使用后的540日内，给刘某某、陈某办理产权登记。但内蒙古某某房地产有限公司实际交付刘某某、陈某房屋时间为2014年3月28日。而产权登记因内蒙古某某房地产有限公司种种原因至今没有办理，故申请人无法提交产权登记证件。但是，因为内蒙古某某房地产有限公司逾期办理产权登记，刘某某、陈某在2016年11月在呼和浩特市赛罕区人民法院起诉了内蒙古某某房地产有限公司，法院于2016年11月22日做出民事判决，判决确认刘某某、陈某与内蒙古某某房地产有限公司所签订的《商品房买卖合同》有效。刘某某、陈某于2014年3月28日接收房屋并缴付物业等费用后即入住该房屋，直到2022年6月外出广东省谋生。2024年5月初，刘某某、陈某从广东省深夜返回案涉房屋发现房子被贵院查封、拆锁、换锁，不能回家。不得已连夜赶回乡下老家在父母处暂居至今。几个月来常常驱车往返市里乡下，工作生活极大不便。亲友圈知道此事的不知具体情由者亦产生了不好的舆论，该查封给申请人带来了严重的经济损失和情绪、精神压力。

某某钢铁公司辩称，不同意案外人的异议请求。事实与理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人提供的证据不能证明案外人名下无其他用于居住的房屋，且未提供所交房款超过合同总价款的百分之五十。

本院查明，中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司与内蒙古某某房地产有限公司、内蒙古某某房地产开发集团有限公司、王某某、刘某、韩某某、孙某某、牛某金融借款合同及保证合同纠纷一案，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）于2018年2月12日作出（2015）高民（商）初字第3541号民事判决书，判决：“一、被告内蒙古某某房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司偿还借款本金3亿元及至从2015年1月16日起至实际清偿之日止的利息（利息包括期内利息、罚息和复利。其中截至2015年1月15日的利息为1656250元；从2015年1月16日起至2015年6月30日止的利率按年20%计算、复利按日0.05%计算，为28433130.42元；从2015年7月1日起至实际清偿之日止的罚息和复利均按日万分之五计算）；二、被告内蒙古某某房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司支付普通增信服务费975000元及自2015年1月16日起至实际清偿之日止的违约金（以借款合同项下的全部本息之和348000000元为基数，按日万分之五的标准计算）；三、被告内蒙古某某房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司支付特别增信服务费60331250元及自2015年1月21日起至实际清偿之日止的违约金（以债权收购价款301656250元为基数，按日万分之五的标准计算）；四、被告内蒙古某某房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司支付融资顾问费9000000元及从2015年1月5日起至实际支付之日止的违约金（以9000000元为基数，按日万分之五的标准计算）；五、如被告内蒙古某某房地产有限公司未按期履行本判决第一至第四项的债务，原告中国某某资产管理股份有限公司有权对抵押的呼和浩特市赛罕区东影南路某某广场商住楼的34663.28平米房屋（抵押他项权证号：呼房建赛罕区字第XXX号）折价或者以拍卖、变卖该抵押房产后所得价款在本判决第一至第四项确认的债务范围内优先受偿……”。上述判决生效后，中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司向北京高院申请执行，北京高院于2018年11月19日作出（2018）京执72号执行裁定书，裁定：“北京市高级人民法院（2015）高民（商）初字第3541号民事判决书由北京市第二中级人民法院执行”。2018年11月23日，本院以（2018）京02执973号立案执行。执行过程中，某某钢铁公司以受让本案债权为由向本院提出变更申请执行人申请，2019年4月26日，本院作出（2019）京02执异567号执行裁定书，裁定本院（2018）京02执973号执行案件申请执行人由中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司变更为某某钢铁公司。2019年12月13日，因被执行人暂无财产可供执行，本院作出（2018）京02执973号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后某某钢铁公司向本院申请恢复执行，本院于2023年2月3日恢复执行，案号为（2023）京02执恢45号。

另查明一，北京高院于2015年8月7日预查封案涉房屋，后于2018年7月20日进行续封。执行过程中，本院于2021年7月16日对案涉房屋进行了查封，查封期限为2021年7月16日至2024年7月15日。本院于2024年6月27日对案涉房屋进行了续封，查封期限为2024年6月27日至2027年6月26日。

另查明二，中国某某资产管理股份有限公司北京市分公司对案涉房屋享有抵押权，在其与某某钢铁公司的涉案债权转让过程中，已将该抵押权一并转让给某某钢铁公司。

另查明三，2013年5月31日，刘某某、陈某与内蒙古某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：XXX），约定刘某某、陈某购买案涉房屋，建筑面积为55.34平方米，总价款为576253元。同日签订补充协议，约定刘某某、陈某于2013年5月31日交纳案涉房屋价款的30%，贷款额为剩余总房款的70%。2013年内蒙古某某房地产有限公司为刘某某、陈某开具案涉房屋房款的收据176253元。2014年3月15日，内蒙古某某房地产有限公司为刘某某、陈某开具业主入住通知，自2014年3月28日开始办理案涉房屋的业主入住手续。

另查明四，刘某某、陈某与内蒙古某某房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，2016年11月22日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2016）内0105民初8839号民事判决书，判决如下：一、确认原告刘某某、陈某与被告内蒙古某某房地产有限公司所签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告内蒙古某某房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内就原被告签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案；三、被告内蒙古某某房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘某某、陈某支付逾期办理房屋权属证书的违约金5762.53元。四、驳回原告刘某某、陈某的其他诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，某某钢铁公司通过债权转让的方式变更为本案申请执行人，并对案涉房屋享有抵押权，故本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对该案予以审查。

本案中，案外人刘某某、陈某在本院查封案涉房屋之前与内蒙古某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，但关于房款支付的事实仅有房款收据而无其他相应证据佐证，且未提交相关证据证明案外人名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人对案涉房屋所享有的权利不足以排除本院的强制执行措施，其异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九之规定，裁定如下：

驳回刘某某、陈某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　李蔚林

审 判 员　曾小华

审 判 员　陈家忠

二〇二四年八月二十八日

法官助理　刘诗琦

书 记 员　桑　林