中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）最高法执监335号

申诉人（利害关系人）：深圳市某有限公司。

委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。

申请执行人：上海某商贸有限公司。

委托诉讼代理人：王雯珏，上海虹桥正瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈剑云，上海虹桥正瀚（广州）律师事务所律师。

被执行人：深圳市某实业有限公司。

被执行人：刘某某。

深圳市某有限公司不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2021）粤执复545号执行裁定，向本院申请执行监督。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

上海某商贸有限公司与深圳市某实业有限公司、刘某某保理合同纠纷公证债权文书执行一案，由于深圳市某实业有限公司没有履行生效法律文书确定义务，上海某商贸有限公司向广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）申请强制执行，该院依法受理，首次执行案号为（2019）粤03执223号。执行过程中，深圳中院于2019年1月29日依法查封了登记在被执行人刘某某名下、位于广东省深圳市罗湖区××路××村××大厦××层房产（以下简称案涉房产），该房产设定了最高额抵押，抵押权人为申请执行人上海某商贸有限公司，抵押登记日期为2017年7月5日。2018年1月9日，深圳市某实业有限公司和刘某某作为甲方与深圳市某有限公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将案涉房产（及×大厦二层）出租给深圳市某有限公司，租赁期限16年。2018年3月19日，上海某商贸有限公司向刘某某出具了《同意出租函》，同意刘某某与深圳市某实业有限公司将案涉房产出租给深圳市某有限公司。

深圳市某有限公司向深圳中院提出书面异议，请求在申请执行人上海某商贸有限公司行使抵押权时，应保障深圳市某有限公司的承租权益，案涉房产应附随租约一并进行拍卖。2021年4月26日，深圳中院作出（2020）粤03执异516号执行裁定，驳回深圳市某有限公司的异议请求。深圳市某有限公司不服，向广东高院申请复议。2023年9月25日，广东高院作出（2021）粤执复545号执行裁定，驳回深圳市某有限公司的复议申请，维持深圳中院（2020）粤03执异516号执行裁定。

深圳市某有限公司向本院申诉，请求撤销异议、复议裁定，支持其异议请求。主要事实和理由为：一、上海某商贸有限公司出具《同意出租函》，属于同意行使抵押权时不得影响租赁权人的权益。为了确保抵押权人出具《同意出租函》，深圳市某实业有限公司的工作人员已经在2018年3月15日将新签订的租赁合同发给上海某商贸有限公司的法总郑某某，告知其因合同变化需要重新开具《同意出租函》，深圳市某有限公司询问其租赁合同是否有问题，郑某某回复没有问题，后将新的加盖了公章的《同意出租函》转交给深圳市某实业有限公司员工与深圳市某有限公司的员工。上海某商贸有限公司出具《同意出租函》的上述行为，导致申诉人对于该种法律关系产生信赖，即上海某商贸有限公司在实现抵押权时应保障申诉人租赁权益。二、申诉人与刘某某、深圳市某实业有限公司之间的租赁合同关系真实合法有效，理应予以保障。租赁合同在人民法院查封前已经订立，截至2018年3月22日，申诉人已经向刘某某支付了自2019年1月9日至2029年1月8日的总租金22,215,590.00元。办理了租赁备案手续，且已履行长达五年多时间。三、申诉人对案涉房产设计装饰装修，并进行招租，投入上千万元成本，若申诉人租赁权益得不到保障，将会造成巨大经济损失和社会影响。四、异议裁定剥夺了申诉人的起诉权利。申诉人要求在执行过程中保障申诉人的租赁权利，涉及相应的实体权利异议，根据民事诉讼法的规定，申诉人拥有提起执行异议之诉的权利。而异议裁定对此没有进行任何说明，没有指出该种权利救济途径，最后写明如不服可向广东高院申请复议，属于适用法律有误。

上海某商贸有限公司向本院提交意见称，一、该公司从未明确放弃抵押权，案涉租赁权不能排除抵押权的行使；二、该公司出具《同意出租函》也未放弃或限制自身权利行使。第一，《同意出租函》针对的是2018年1月9日签订的《房屋租赁合同书》，而非承租人提交的其他合同。2018年3月，深圳市某实业有限公司通知已将备案后的租赁合同发送上海某商贸有限公司，但并未告知合同内容发生重大条款变化，收到通知邮件不代表同意；第二，两份租赁合同内容相悖时，应以2018年1月9日的合同为准，该合同明确约定，该合同无论是否备案，或与备案的制式合同不一致，均以该合同为准；第三，根据合同相对性原理，合同双方签订的合同不可对第三人发生效力，更不可约束第三方利益；第四，上海某商贸有限公司出具《同意出租函》是为了实现抵押物的最大利益价值，乃是善意之举，而非放弃权利；第五，深圳市某有限公司明知案涉房产上有抵押，应承担由此产生的法律风险。三、案涉租赁合同的租赁时间达十余年，一次性全额付清，租金远低于政府指导价，如带租拍卖，将极大贬损抵押物的处置价格，应去除租赁拍卖。

本院认为，本案的争议焦点为：执行法院驳回申诉人关于附带租约拍卖的异议是否符合法律规定。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，抵押权设立在先，案涉租赁权设立在后，深圳市某有限公司对于抵押权在先之存在状态明确知情，且案涉租赁合同约定租赁时间达十六年，深圳中院据此认定带租拍卖不利于案涉房产的溢价率和快速变现，影响上海某商贸有限公司抵押权的实现，进而依照上述规定驳回深圳市某有限公司关于应附带租约拍卖的异议，有法律根据。

关于深圳市某有限公司主张的上海某商贸有限公司出具《同意出租函》表示其同意带租拍卖问题。民事权利的放弃应当基于明示的意思表示，默示的意思表示只有在法律有明确规定或当事人有特别约定的情况下才具有法律效力，不宜在无明确法律规定或特别约定的情况下，推定当事人放弃或限制自身权利。本案中，上海某商贸有限公司的《同意出租函》中仅表达了其同意出租的意思，未表示其放弃其抵押权或在其抵押权实现时接受案涉租赁权的限制。上海某商贸有限公司并非租赁合同的当事人，深圳市某有限公司主张的2018年3月发给上海某商贸有限公司员工的包含限制上海某商贸有限公司抵押权实现条款的租赁合同，并无上海某商贸有限公司的盖章确认，且深圳市某有限公司也不能证明其就限制抵押权行使条款这一重大事项已向抵押权人上海某商贸有限公司作出明确提示。因此，上述限制条款对上海某商贸有限公司无约束力，无论上海某商贸有限公司对哪份租赁合同出具同意出租函，仅表明其“同意出租”，均不能据此推定其接受对自身抵押权的限制。故深圳市某有限公司此项主张不成立。

关于深圳市某有限公司主张的异议之诉程序救济问题。本案抵押权与租赁权设立时间先后、深圳市某有限公司对于抵押权在先之存在状态明确知情的事实并无争议，执行程序并不否认租赁关系的事实，通过执行异议复议程序，直接适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款解决去除租赁问题，足以保障申诉人的程序权利，无需通过异议之诉途径救济。故深圳市某有限公司此项主张亦不成立。至于深圳市某有限公司因租赁合同而投入的成本损失问题，应与出租方另行解决。

综上所述，申诉人深圳市某有限公司的申诉理由不成立，对其请求本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条之规定，裁定如下：

驳回深圳市某有限公司的申诉请求。

审 判 长　黄金龙

审 判 员　熊劲松

审 判 员　尹晓春

二〇二四年八月十三日

法官助理　苏　萌

书 记 员　陈晓宇

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