天津市滨海新区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0116执异1319号

异议申请人：张×。

委托诉讼代理人：王一琦，天津浩思律师事务所律师。

被申请人（申请执行人）：天津×公司。

法定代表人：温树海，行长。

委托诉讼代理人：李桂美，北京兰台（天津）律师事务所律师。

被执行人：张义坤。

被执行人：李×。

本院在执行天津×公司与被执行人张义坤、李×金融借款合同纠纷一案中，异议申请人张×提出异议，请求立即停止（2023）津0116执恢5441号执行案件中对李×名下位于天津市西青区××号××花园××号房产的拍卖执行行为。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议申请人张×主张，一、依法确认异议申请人与张义坤、李×《租赁合同》合法有效；二、立即停止对原被申请执行人李×名下位于天津市西青区××号××花园××号房产的拍卖执行行为；三、确认在异议申请人与张义坤、李×《租赁合同》租赁期内无需清空腾房；四、依法确认更正拍卖公告信息，明确长期租赁。事实理由：申请人于2016年3月起陆续借款给张义坤、李×，而后因其资金周转困难，双方达成一致意见，于2022年1月5日签署《借款合同》、《抵押合同》明确申请人债权且约定由申请人承租李×位于西青区××号××花园××号房屋，租金用于偿还张义坤、李×借款的利息。双方于2022年1月5日订立《天津市住房租赁合同》，且设定了700万抵押权。而贵院强制执行该底商之行为严重侵害了异议申请人的合法租赁权，异议申请人有权在合法租期内占有使用该房屋，即便贵院在本次异议审查后坚持拍卖该底商，也在拍卖公告中详细明确底商的长期租赁情况、租户占有情况等等，以维护异议申请人的合法权益，并确认异议申请人在租赁期内无需腾房。特此申请贵院依法立即停止对李×名下位于天津市西青区××号××花园××号房产的清空腾房拍卖执行行为以及其他申请事项，以维护异议申请人的合法权益。异议审查期间，张×撤回第一项异议请求。

被申请人天津×公司辩称，不同意异议申请人的请求事项，请求依法驳回异议申请人的全部请求事项。事实和理由：一、异议申请人与被执行人张义坤、李×之间不存在租赁房屋的真实意思表示，《租赁合同》无效。根据《案外人执行异议申请书》，异议申请人是在向张义坤、李×出借资金且张义坤、李×无法偿还借款的前提下，才与张义坤、李×就涉案房屋签署了租赁合同及抵押合同，且抵押合同并未进行抵押登记，为无效抵押。异议申请人承租房屋的本意并非使用房屋，而是以追讨欠款为目的，以涉案房屋使用权作为还款担保措施，故而异议申请人与张义坤、李×之间不具备租赁涉案房屋的真实意思表示，根据《民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故而异议申请人与张义坤、李×之间的《租赁合同》无效。二、退一步讲，即便异议申请人与张义坤、李×之间的《租赁合同》有效，也不能排除执行。随产权人变更，租赁合同不应再继续履行。李×于2020年4月9日，李×将涉案房屋抵押给被申请人，双方在不动产登记中心办理了抵押登记，抵押合法有效。但异议申请人直至2022年1月5日才与张义坤、李×签署租赁合同。租赁关系产生于抵押生效之后。根据《民法典》第405条规定，租赁在前、抵押在后，原租赁关系不受抵押权的影响。换言之，抵押在前、租赁在后，则租赁关系将受抵押权的影响，否则法律无区分权利设置前后的必要。并且，租赁合同的存在对抵押物的价值有重大影响。如果抵押在前，租赁在后，抵押权对租赁关系不构成影响，对抵押权人极不公平。故而，即便异议申请人与张义坤、李×之间的租赁合同有效，也无法对抗设立在先的抵押权，更不能成为阻碍抵押权人就抵押物拍卖变卖价值优先受偿的理由。此外，随着涉诉房屋拍卖后产权人发生变更，租赁合同应当随之解除，不能继续履行，否则将严重损害抵押人及买受人的合法权益。综上所述，恳请贵院在依法查明本案事实的基础上，依法驳回异议申请人的全部请求事项，以维护答辩人的合法权益。

被执行人张义坤、李×未答辩。

本院查明，原告天津×公司与被告天津泰瑞机械装备科技股份有限公司、张义坤、李×金融借款合同纠纷一案，天津自由贸易试验区人民法院于2022年7月5日作出（2022）津0319民初7740号民事判决书，判决：“被告天津泰瑞机械装备科技股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津×公司欠款本金10000000元、利息483544.96元、复利11683.12元以及自2022年3月16日起至全部欠款还清之日止的自2022年3月16日起至实际支付之日的罚息（以本金10000000元为基数，按照合同约定利率计算）、复利（以483544.96元为基数，按照罚息利率计算）；被告天津泰瑞机械装备科技股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津×公司律师费7000元；三、被告天津泰瑞机械装备科技股份有限公司如未在本判决指定期间内履行上述给付义务，原告有权对坐落于天津市南开区××号房××、天津市西青区××号××花园××号不动产折价或者就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿；四、被告张义坤、李×就上述债务承担连带还款责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为42460.5元，保全申请费5000元，由被告天津泰瑞机械装备科技股份有限公司、张义坤、李×负担，并于本判决生效后十日内径行给付原告。”天津泰瑞机械装备科技股份有限公司对该判决不服，提出上诉。天津市第三中级人民法院于2022年9月14日作出（2022）津03民终6114号民事裁定书，裁定：“本案按上诉人天津泰瑞机械装备科技股份有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”判决生效后，被告未按生效法律文书履行确定的法定义务。天津×公司申请执行，案号（2022）津0116执24396号。2022年11月15日，本院作出（2022）津0116执24396号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人天津泰瑞机械装备科技股份有限公司、张义坤、李×银行存款11357133.37元（含执行78738元）及迟延履行期间的利息，或查封、扣押、冻结、扣留、提取其相应价值的财产及其他财产权利或收入。二、冻结存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。”2023年3月21日，本院作出（2022）津0116执24396号之一执行裁定书，裁定：“本院（2022）津0319民初7740号民事判决书的本次执行程序终结。”2023年4月12日案件恢复执行，案号为（2023）津0116执恢5441号。2023年5月31日，本院作出（2023）津0116执恢5441号执行裁定书，裁定：“拍卖、变卖被执行人李×名下位于天津市西青区××号××花园××号房产。”

另查，李×于张义坤系夫妻关系，双方于2016年11月10日登记结婚。2022年1月5日，张×（甲方）与张立坤、李×（乙方）签署《借款合同》，约定乙方向甲方借款人民币700万元，自2022年1月5日起至2030年1月4日止，借款用于经营。乙方以天津市西青区××号××花园××号房产为担保物并办理抵押登记。同日，张×（甲方）与李×（乙方）就上述借款及抵押事项签署《房产抵押合同》。2022年3月28日，李×（甲方）与张×（乙方）就天津市西青区××号××花园××号房产签订《天津市住房租赁合同》，约定乙方将该房产出租给甲方，期限自2022年1月5日至2037年1月4日，共计180个月，租金每月2万元，租金总计360万元，租金支付方式为一次性银行转账，由乙方直接支付给甲方，不对租金进行监管。张×表示没有实际向李×、张义坤支付租金，而是以应付租金作为李×、张义坤向张×偿还的借款。

再查，案涉房屋登记在李×名下。2020年4月21日该房屋设定抵押权，抵押权人为天津×公司，担保债权数额为500万元，债务履行期限为2020年4月9日至2023年4月8日。2022年1月5日该房屋设定抵押权，抵押权人为张×，担保债权数额为700万元，债务履行期限为2022年1月5日至2030年1月4日。2022年5月7日，本院依据（2022）津0116执保1966号执行裁定书对案涉房屋进行查封，查封类型为轮候查封。现本院已经取得对案涉房屋的处置权。

本院认为，张×作为案外人向法院提出异议的理由是基于对案涉房屋享有的承租权，其实质是以租赁权阻却法院的强制执行。承租权系享有占有、使用等的权利，故以承租权阻却法院强制执行系对执行标的物提出的实体权利的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定进行审查。本案中，申请执行人天津×公司对案涉房屋享有抵押权，并依据生效判决享有对案涉房屋拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内的优先受偿权利。天津×公司对案涉房屋享有的抵押权先于张×对案涉房屋享有的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本院据此拍卖案涉房屋，并无不当。张×与李×虽然就案涉房屋签订了房屋租赁合同，但张×明确表示没有实际支付租金，而是以应付租金作为李×、张义坤向张×偿还的借款，且张×与李×、张义坤之间的借贷及抵押行为未经生效法律文书确认其效力。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之规定，张×与李×之间的租赁涉嫌恶意串通，以明显不合理的低价承租案涉房屋。故张×以租赁事实阻却执行拍卖案涉房屋，于法无据，本院不予支持。张×撤回其第一项异议请求，系其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。张×的第三项异议请求，不属于执行异议的审查范围，张×可另行主张权利。张×的第四项异议请求，系基于其主张的租赁事实，与本院对其第二项异议请求评述一致，不再赘述，本院对其该项主张不予支持。

综上所述，异议申请人张×的异议请求，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，第十七条的规定的规定，裁定如下：

驳回异议申请人张×的异议请求。

当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向天津市滨海新区人民法院提起诉讼。

审判长　　陈树亮

审判员　　孙占江

审判员　　武亚楠

二〇二三年九月二十八日

书记员　　高　楠