天津市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津02执复544号

复议申请人（申请保全人）：天津某有限公司，住所地天津市静海区。

法定代表人：马某。

委托诉讼代理人：安某，天津某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿某，天津某律师事务所律师。

复议申请人（被保全人）：某某（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市静海区。

法定代表人：张某勤。

委托诉讼代理人：刘某，某（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：江某，某（北京）律师事务所律师。

天津某建筑工程有限公司（以下简称某公司）与某某（天津）房地产开发有限公司（以下简称某公司）不服天津市静海区人民法院（以下简称静海法院）（2024）津0118执异444号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

静海法院查明，某公司与某公司建设工程分包合同纠纷一案，在审理过程中，某公司提交书面保全申请并提供担保，申请保全某公司名下银行存款42275628.88元或查封、扣押其他等价值财产，该院作出（2024）津0118民初7467号民事裁定书，裁定冻结某公司名下银行存款42275628.88元或查封等值财产。该保全案件以（2024）津0118执保1649号案立案执行，并冻结某公司名下中国某某银行股份有限公司天津某支行账户0302********账户中145170.12元；在中国某某股份有限公司天津某支行账户中4834419.13元；在中国某某股份有限公司天津某支行账户中44418.19元；另查封坐落于静海区××号××号房屋，查封期限自2024年7月2日至2027年7月1日。静海法院另查明，依照2024年7月2日反馈的天津市不动产登记资料查询结果显示，案涉首轮查封房屋面积共11002.2㎡，轮候查封房屋面积共484.2㎡，以上房屋均未查询到抵押信息。某公司以案件超标地查封为由申请解除房屋的查封，并提交该小区通户型的房屋天津市商品房买卖合同9份，主张以合同交易价格作为参考价格计算房屋总价值。上述商品房买卖合同记载的成交时间及单价分别为2023年8月27日、15000元／㎡；2023年8月31日、16000元／㎡；2024年4月7日、13400元／㎡；2024年5月25日、13400元／㎡；2024年6月24日、13400元／㎡；2023年1月5日、13784元／㎡；2023年4月13日、14413元／㎡；2023年8月10日、14849元／㎡；2023年12月5日、14184元／㎡。

静海法院认为，本案争议焦点为保全查封、冻结的财产价值是否明显超过标的额。本案申请保全标的额为42275628.88元，经反馈，实际控制账户余额5024007.44元，因未足额冻结账户存款，故对某公司名下房产进行查封，首轮查封房屋面积11002.2㎡，轮候查封房屋面积共484.2㎡。现某公司提交的商品房买卖合同数量较少，据今期限较远，无法全面客观反应现案涉房屋价值，参考同类型房屋市场交易价值及实际流通数量，但经核算，现实际控制财产的金额确超执行标的金额，故应解除某公司名下的部分房屋查封，静海法院准予解除坐落于静海区××号房××的查封措施。综上，静海法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款之规定，裁定：撤销该院因执行（2024）津0118执保1649号案对某某（天津）房地产开发有限公司名下坐落于坐落于静海区××号房××的查封措施。

某公司向本院申请复议称，1、请求撤销静海法院（2024）津0118执异444号执行裁定书；2、改判撤销（2024）津0118执保1649号案对申请人名下42套房屋的查封措施。事实和理由：一、复议申请人提交的证据足以全面客观反映现案涉房屋价值，静海法院认定事实错误。静海法院认为“申请人提交的证据无法全面客观反应现案涉房屋价值”，理由是“申请人提交的商品房买卖合同数量较少，据今期限较远”，但该理由与事实严重不符，具体如下:第一，案涉查封的58套房屋分为两种房型:一类是别墅，一类是洋房。为此，复议申请人分别提供了10套别墅以及4套洋房的买卖合同，其中8套别墅买卖合同签订时间均为2024年。因别墅的边户和中户也会存在稍许价格差异，复议申请人还分别提供了边户别墅和中户别墅的买卖合同，这足以能够客观反映别墅、洋房的近期成交价。因此，静海法院认定事实与实际情况严重不符，这也就导致错误得出了复议申请人提交的证据无法反映现案涉房屋价值的结论。需要特别说明的是，复议申请人听证时提供了9套房屋的买卖合同，听证后又补充提交了5套房屋的买卖合同，然而静海法院仅采纳了复议申请人听证时提交的买卖合同。本案审理中法院并未向复议申请人送达举证告知书，复议申请人庭后补充证据并不违反举证规则。即使认定复议申请人逾期举证，但是复议申请人举证的证据与案件基本事实相关，人民法院也应当采纳。第二，复议申请人之所以无法提供更多的房屋尤其是别墅的买卖合同，洽恰是因为被申请人进行了本案保全查封，导致大量别墅无法售卖，进而无法提供更多的近期交易参考价。事实上，复议申请人开发的楼盘本身地理位置优越、周边配套设施完善、建筑设计也颇具美学，尤其是今年下半年，好多客户到销售处拟选购别墅，但因司法查封的原因，导致购房者只能放弃选购，这也就导致复议申请人无法提供更多的同类型房屋买卖合同，而这显然是被申请人原因导致申请人无法进一步举证。第三，虽然法律并未明确规定判断超标的查封的时点是以查封的时点为准还是以审查时点为准，但是最高院已经通过作出判例的方式统一了裁判标准，在（2020）最高法执复66号案中，最高院指出“判断是否构成超标的查封，系对查封行为的评判，就法律逻辑而言，应以财产被查封时的客观价值作为判断基准，而不应以财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准。”对于本案来说，静海法院依据被申请人的保全申请，作出保全裁定时间是2024年6月27日，法院也就应当以此时间作为判断房屋价值的时间点。那么，复议申请人提供的2023年12月、2024年的买卖合同，当然能够反映查封时间点的房屋价值，如何能认定是“据今期限较远的买卖合同”。二、静海法院称参考同类型房屋市场交易价值及实际流通数量，但并未指出参考的交易价值、实际流通数量的出处。复议申请人有合理理由怀疑法院并未参考而是毫无事实依据武断地认定别墅交易单价不足5000元／每平，这与市场交易价严重不符。第一，关于超标的查封的房屋价值认定，虽然未有统一的标准，但各地司法实践通常标准是“查封不动产的，参照二手房交易平台同等条件的不动产估算财产价值。”案涉小区同类型别墅基本都是一手买入，尚未形成二手交易价，因此在二手房交易平台上根本查询不到同类型房屋的成交价，在这种情况下只能参考近期的一手房成交价，也即复议申请人与购房者签订的买卖合同。静海法院称参考同类型房屋市场交易价值，但是并未指出参考的交易价值出自何处，参考的是否系同类型房屋不得而知。一般来讲，同类型的房屋交易数据除了复议申请人掌握，就是相关行政部门保存，如果法院依职权向有关行政部门调取，那调取的证据理应交由当事人质证，而非直接采纳。因此，复议申请人合理怀疑法院并未参考同类型的房屋价值，那么也就不能以此衡量案涉的房屋价值。第二，静海法院称“参考实际流通数量确定房屋价值”，这显然是错误采纳了被申请人的观点。被申请人提供了几张现场照片来证明房产空置无法变卖，但是房屋是否交易以及实际流通显然不能通过几张现场照片来反馈，如果被申请人认为房屋销售变现难度极大，那应当提供官方交易数据来证明，在被申请人无法提供反驳证据的前提下，按照以上同类型房屋近期交易价计算，查封的58套房屋总价值为148072885.4元，扣除已实际冻结的银行存款，法院理应解封42套房屋，剩余16套房屋价值为37437659.4元，已经远超扣除实际冻结银行存款后的保全标的。综上，复议申请人提交的证据足以全面客观反映现案涉房屋价值，应当参考申请人提供的交易价认定查封的58套房屋价值。故申请人特向贵院申请复议，依法支持申请人的复议请求。

某书，维持对被申请人名下房产的原查封措施，以保障申请人的合法权益及未来生效判决的有效执行。事实与理由:一、原裁定解除部分房产查封缺乏事实依据，查封房产实际价值远低于备案价，市场交易情况表明价值虚高，被申请人主张被查封的58套房产备案价达2亿多元，但该区域近两年二手房交易记录遗乏，足以证明这些房产市场活跃度极低，缺乏市场需求。在实际执行中，此类房产即便进入拍卖或转让程序，因市场接受度差，其实际价值可能远低于备案价，甚至无法达到备案价的20%一30%。备案价不能作为价值判断标准根据相关法律及司法解释精神，法院评估财产价值应以实际市场价值为基础，备案价仅为申报参考，不能真实反映房产的供需关系及实际价值。被申请人以虚高的备案价误导法院对财产价值的判断，试图削弱保全措施的有效性，原裁定部分采纳其观点并解除部分房产查封，存在事实认定错误。被申请人存在转移财产风险，其银行存款状况可疑，通过我方查控手段发现，被申请人无可供执行的货币资金，此情况极不正常，表明其可能已转移或隐藏货币资产，以逃避法院判决执行。在此情形下，我方申请财产保全，旨在防止被申请人利用房地产资产规避生效判决。原裁定未充分考量被申请人的恶意行为及转移财产风险，解除部分房产查封可能使我方权益无法得到保障。被申请人涉及多起诉讼案件，经营状况和财务状况已陷入困境，且好变现的资产基本销售殆尽。若不维持对其房产的有效查封，未来判决生效后，被申请人可能无足够资产履行义务，导致我方合法权益受损，法院判决无法有效执行。二、原裁定未正确考虑法拍价格及优先权人因素。法拍价格具有客观性，法拍价格是在公开、公平、公正的市场竞争环境下形成，能较为真实地反映房产在特定时间和市场条件下的实际价值，不受人为因素过多干扰，更能体现市场供需关系和投资者对房产价值的判断。2024年度静海区别墅法拍价格均价为5721.17元／平方米，且多套房产流拍，表明该区域房产市场价值较低，被申请人房产实际价值亦应参考此数据进行合理评估，而原裁定未给予足够重视。法拍价格与被申请人主张的备案价相比，存在巨大差距，进一步证明被查封房产的实际价值远低于备案价，原裁定解除部分房产查封未充分考虑此价值差异，可能导致查封财产价值不足以覆盖我方债权及执行费用。优先权人权益不影响整体查封，可在执行中保障优先权。虽案涉房产存在优先权人天津某乙有限公司且涉及金额为2600万元，但在执行过程中，法院完全可以通过合理的执行方案确保优先权人的权益优先受偿，维持对被申请人名下房产的整体查封，有利于在充分保障各方权益的前提下，实现我方债权及其他潜在债权人的利益。若过早解除部分房产查封，可能导致房产处置过程中的混乱和价值损失，不利于整体执行程序的顺利进行。综上所述，静海法院（2024）津0118执异444号执行裁定书在事实认定和法律适用上存在错误，严重损害了申请人的合法权益。为维护法律尊严，确保执行程序公正，保障申请人合法权益及未来生效判决有效执行，特向天津市第二中级人民法院申请复议，恳请依法支持申请人的复议请求。

本院对静海法院查明事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权,及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结,但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定：被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。第十五条规定：人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案中，静海法院依据某乙公司申请，裁定对某甲公司名下相关财产采取查封、冻结措施，符合相关法律规定。结合在案证据分析，静海法院查封某甲公司名下房产，从备案价值来看高于保全裁定载明金额，但且该不动产存在部分权利负担，且案涉房产在后续执行中是否能够实现备案价值，是否能够实现本案保全目的，存在不确定性。静海法院综合案件具体保全情况，经过计算，酌情解除部分案涉房产的查封，具有事实及法律依据。对双方当事人的复议请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：

驳回某某（天津）有限公司、天津某甲有限公司的复议申请，维持天津市静海区人民法院（2024）津0118执异444号异议裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　郭　婧

审判员　李会芝

审判员　周吉成

二〇二五年一月十六日

书记员　宋楠楠

附：本裁判文书所依据的法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；

（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；

（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；

（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；

（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。

人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。