北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异707号

案外人：吴某。

申请执行人：某公司。

被执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：许某。

被执行人：郭某。

被执行人：吕某。

被执行人：赵某。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

本院在执行某公司（以下简称某公司）与某公司1、某公司2、某公司3、许某、郭某、吕某、赵某、某公司4（以下简称某公司4）、某公司5融资租赁合同纠纷一案[执行案号：（2020）京02执860号、（2023）京02执恢126号]过程中，案外人吴某对执行某公司4名下位于×××房屋（下称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

吴某称，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实与理由：申请执行人某公司与被执行人某公司4等执行一案，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）依据某公司的申请于2018年6月查封了案涉房屋位，并于2024年7月11日出具（2023）京02执恢126号拍卖公告，将于2024年8月12日至2024年8月13日通过阿里巴巴司法拍卖网络平台对上述案涉房屋进行公开司法拍卖。吴某认为其对于上述案涉房屋享有物权期待权，北京二中院查封并拍卖上述案涉房屋已经严重侵害了吴某的合法权益，吴某的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，吴某享有足以排除强制执行的相关权利。故吴某依法提出本执行异议，理由如下：一、案涉房屋查封之前，某公司4已经将案涉房屋抵顶给了某银行（以下简称某银行），由某银行对外出售案涉房屋，后某银行将案涉房屋以转让的方式出售给了吴某并签订了《抵债房产合同权利转让合同书》（以下简称《房产转让合同》），《房产转让合同》符合前述规定的第一项要件。2013年4月，某公司4将包括案涉房屋在内的26套房屋抵顶给了某银行，并由某银行对外出售该26套房屋。后吴某与某银行于2023年5月30日签订了《房产转让合同》，约定某银行以515370元将案涉房屋转让给吴某，吴某向某银行支付了全部购房款，某银行向某公司4出具证明，要求某公司4给予办理案涉房屋过户的相关手续，对此吴某认为，在某公司查封案涉房屋之前，某公司4已经将案涉房屋以以物抵债的形式出售给了某银行，某银行又将该案涉房屋项下相关权益通过转让的方式出售给吴某，且吴某在购买案涉房屋前，并不知道案涉房屋已被查封，吴某属于善意第三人，即吴某的请求符合前述规定第二十九条的第一项规定。二、吴某所购的上述案涉房屋系用于居住且吴某名下没有其他用于居住的房屋，符合前述规定第二项要件。吴某购买上述案涉房屋后，也向物业公司支付了从2023年5月至今的物业费、水电费、燃气费、车位费、暖气费、维修基金等，足以证明吴某自2023年5月起一直在案涉房屋处居住，且吴某名下并没有其他用于居住的房屋，故吴某的异议请求符合前述规定第二十九条的第二项规定。三、吴某于2023年5月已经支付了案涉房屋的全部购房款，完全符合前述第二十九条的第三项规定。综上，吴某的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，吴某对案涉房屋享有排除强制执行的相关权利。

某公司辩称，一、案涉房屋已被提起执行异议，法院不应受理本案，受理后亦应驳回吴某的异议申请。（一）某银行就案涉房屋已提起案外人执行异议，且经过执行异议之诉的两级审判。（二）吴某与某银行实系同一案外人主体，本次异议系重复异议。二、即使本案可以受理，因吴某对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，不能排除执行。（一）吴某对案涉房屋不享有物权期待权。（二）吴某对主张适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能排除执行。1.在案涉房屋被查封前，吴某未签订合法有效的书面买卖合同。2.吴某未提交“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的证据。3.吴某未支付房屋价款。

本院查明，本院在审理某公司与某公司1、某公司2、某公司3、许某、郭某、吕某、赵某、某公司4、某公司5融资租赁合同纠纷一案过程中，于2018年4月17日作出（2018）京02民初70号民事裁定书，裁定：“对被申请人某公司1、被申请人某公司2、被申请人某公司3、被申请人吉文杰、被申请人许某、被申请人郭某、被申请人吕某、被申请人赵某、被申请人某公司4、被申请人某公司5的财产采取保全措施，限额共计151584621.46元”。后本院于2018年6月21日保全预查封了某公司4位于临汾市解放东路52号洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋，并一直续封上述房产至今。

另查明，2018年11月26日，本院作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决：“一、某公司1、某公司2于本判决生效后10日内给付某公司欠付租金73147282.37元、租金(或保证金)滞纳金(2014年9月16日至2018年3月13日为43530213.71元，自2018年3月14日起至实际支付之日止，以73147282.37元为基数，按照每年24%的标准计算)以及名义货价1170000元；二、某公司1、某公司2于本判决生效后10日内向某公司支付另案诉讼费356708元、另案律师费100000元及本案诉讼财产保全责任保险费151584.62元；三、某公司3、许某、郭某、吕某、赵某、某公司4就本判决第一项、第二项确定的某公司1、某公司2的债务承担连带保证责任，某公司3、许某、郭某、吕某、赵某、某公司4承担清偿责任后，有权向某公司1、某公司2追偿；四、某公司就本判决第一项、第二项确定的某公司1、某公司2的债务，对临汾市房地产管理局出具的编号为临房他证抵押字第×××号、第×××号房屋他项权证项下的房屋享有优先受偿权、对临汾市房地产管理局出具的编号为×××土地他项权证项下的土地使用权享有优先受偿权；五、某公司就本判决第一项、第二项确定的某公司1、某公司2的债务，对编号为×××号的《动产抵押登记书》项下的抵押物享有优先受偿权；六、某公司就本判决第一项、第二项确定的某公司1、某公司2的债务，对临汾市工商行政管理局出具的编号为(×××《股权出质设立登记通知书》项下的质押股权享有优先受偿权；七、在某公司实现本判决第一项、第二项确定的债权之前，编号为ZXFT(YW)2013037-1的《融资租赁合同》项下的租赁设备(以《融资租赁合同》附件一租赁物明细表为准)归某公司所有；八、某公司5于本判决生效后10日内就本判决确定的某公司1、某公司2对某公司的债务，在76916708元的范围内承担共同还款责任；九、驳回某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799723元，财产保全申请费5000元，公告费1690元，由某公司1、某公司2、某公司3、许某、郭某、吕某、赵某、某公司4、某公司5负担(于本判决生效后7日内交纳)。”后某公司1不服，向北京市高级人民法院上诉，北京市高级人民法院作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，某公司向本院申请强制执行，本院以（2020）京02执860号立案执行，后以（2023）京02执恢126号恢复执行。执行过程中，本院在阿里巴巴司法拍卖平台发布拍卖公告，拟定于2024年8月12日10时至2024年8月13日10时拍卖案涉房屋。因案外人吴某提出本案异议，本院已中止对案涉房屋的拍卖。

为了支持其主张，吴某向本院提交了《房产转让合同》、某银行《关于出售洋洲盛世华庭住房的函》、银行转账凭证、收据等证据。

结合吴某提交的证据，本院认定如下事实：1.某银行与吴某于2023年5月30日签订《房产转让合同》，约定因临汾市尧都区翔宇石油沥青有限公司等拖欠某银行贷款，2013年4月26日吕某与某银行达成了《还款协议书》，根据《还款协议书》吕某自愿将某公司4开发的位于洋洲盛世华庭的26套房屋作价24560423元用于抵偿欠某银行的部分贷款本息，其中房号为×××作价916353元抵顶相应的债务916353元，吴某已实地查看该房产。某银行将上述《还款协议书》中所涉及的位于×××、作价916353元抵顶相应的债务916353元的合同权利通过协议处置的形式，以515370元的价格转让给吴某。转让款吴某需在本协议签订前一次性交付于某银行。2.2013年5月10日某公司4给某银行出具收据，载明×××室，125.70㎡,金额916353元。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据现有证据，本院无法认定案外人吴某已在案涉房屋被查封前即与某公司4签订了买卖合同并支付全部价款，故其所提关于排除案涉房屋强制执行措施的异议请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人吴某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　陈家忠

审 判 员　　曾小华

二〇二四年九月十日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤