北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异79号

案外人：某公司1。

申请执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

本院在执行申请执行人某公司2（以下简称某公司2）与被执行人某公司3（以下简称某公司3）公证债权文书执行一案过程中，将被执行人某公司3名下位于XX的房屋（以下简称案涉房屋）予以查封，案外人某公司1（以下简称某公司1）对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人某公司1称，2022年1月1日，某公司3向某公司4出具授权委托书。委托书载明：“我司某公司3现授权某公司4代为出租位于XX房屋。原由某公司3收款、支付款项的单位全部更改为某公司4代为收取、支付并开具发票。授权期限：2022年1月1日至2031年12月31日。名称：某公司4收款账号：XX，开户行：XX。”2022年10月28日，某公司4持前述授权委托书与某公司1签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定，由某公司1承租位于XX的“租赁房屋”。租赁房屋地上建筑面积为2505.4平方米，地下建筑面积为387平方米。租赁期限10年，自2023年2月1日起至2033年1月31日止。免租期为3个月，自2022年11月1日起至2023年1月31日止。租赁房屋用途为商业、酒店。租金为地上3200000元/年，地下50000元/年（固定不递增），租赁房屋月租金为人民币266666.67元,租金每三年递增5%，即2026年2月1日、2029年2月1日递增两次，租金每三个月支付一次。《房屋租赁合同》同时约定，合同签订之日起三个工作日内某公司1须向某公司4交付房屋租赁押金，押金标准相当于二个月租金，即人民币533333.33元。合同签订后，某公司1持续占有使用案涉房屋至今。某公司1按照合同约定向某公司4支付押金533333.33元;并累积向某公司4支付租金共计3250000.04元。某公司1认为，该查封房屋属于某公司1合法承租的房屋，某公司3委托某公司4代理其与某公司1签订的《房屋租赁合同》合法、有效，且某公司1未违反《房屋租赁合同》。2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。某公司1认为，综合考虑到租赁房屋的特殊性质，以及当前市场行情，带租赁强制执行相比不带租赁强制执行，更能表明租赁房屋具有较好的市场价值，且具有未来长期、持续、稳定的资金回收潜力，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现具有正面积极的影响。2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。某公司1签订合法有效的书面租赁合同的时间为2022年10月28日，在案涉房屋查封之前，且目前尚在租赁期内，故根据以上规定，某公司1得以阻止向受让人移交占有被执行的不动产。某公司1在该租赁房屋经营酒店，目前《房屋租赁合同》仅履行不到1年，距租期届满尚余9年，且某公司1前期在装修方面投资数额巨大，继续执行腾空该房屋将会对某公司1造成难以挽回的巨大损失，严重侵害某公司1的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，为维护某公司1的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求法院裁定对案涉房屋进行带租拍卖，某公司1在租赁期间内不向买受人交付上述房屋。

申请执行人某公司2称，不同意某公司1的异议请求。案涉房屋抵押权设定时间为2019年4月24日，某公司1与某公司3签订租赁合同时间为2022年10月28日，抵押权设立在先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，请求法院驳回某公司1的异议申请。

本院查明，2019年4月17日，某公司3与某支行（以下简称某支行）签订《最高额抵押合同》及《强制执行公证协议》，约定某公司3将XX的房屋及土地设定最高额抵押并申请公证。2019年4月24日，某支行取得抵押权证明，编号京（2019）海不动产证明第0007929号。2019年4月24日，北京市方圆公证处出具（2019）京方圆内经证字第07339号公证书，赋予《最高额抵押合同》及《强制执行公证协议》强制执行效力。

2021年3月18日，某1支行（以下简称某1支行）与某公司2签订《资产转让协议》，约定将某支行享有的《最高额抵押合同》担保的主债权及从权利一并转让给某公司2。2021年3月19日，北京市长安公证处出具（2021）京长安内经证字第10756号公证书。2023年2月9日，北京市方圆公证处出具（2022）京方圆执字第112号执行证书，载明：某公司3名下位于XX房产及土地（《房屋所有权证号：X京房权证海其字第**8245号》，《国有土地使用证》号：京海国用（2008转）第4522号），某公司2有权依法律规定在上述执行标的范围内以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。

2023年5月11日，某公司2向本院申请执行，本院予以立案执行，案号(2023)京0115执6258号。执行期间，本院查封案涉房屋，查封时间为2023年5月30日，案涉房屋所有权人为某公司3，设有抵押登记，抵押权人为某支行，抵押登记时间为2019年4月24日。2023年11月7日，本院在案涉房屋张贴执行公告，依法决定对案涉房屋进行司法评估、拍卖。

某公司1提交《房屋租赁协议》和授权委托书，载明：2022年1月1日，某公司3委托某公司4代为出租案涉房屋。2022年10月28日，某公司4与某公司1签订了《房屋租赁合同》。由某公司1承租案涉房屋，租赁期限10年，自2023年2月1日起至2033年1月31日止。免租期为3个月，自2022年11月1日起至2023年1月31日止。租赁房屋用途为商业、酒店。租金为地上3200000元/年，地下50000元/年（固定不递增），租赁房屋月租金为人民币266666.67元,租金每三年递增5%，即2026年2月1日、2029年2月1日递增两次，租金每三个月支付一次。《房屋租赁合同》同时约定，合同签订之日起三个工作日内某公司1须向某公司4交付房屋租赁押金，押金标准相当于二个月租金，即人民币533333.33元。

某公司1提交押金、租金转账记录及发票，载明：某公司1按照合同约定向某公司4支付押金533333.33元;并累积向某公司4支付租金共计3250000.04元。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”。第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述规定，案外人以享有租赁权为由提起案外人执行异议,需审查租赁关系成立的时间是否先于案涉房屋上抵押权的设定时间。首先，案涉房屋抵押登记时间为2019年4月24日，某公司1提交的租赁合同签订时间为2022年10月28日，抵押权登记在先，租赁合同签订在后，抵押物上租赁权的存在将会影响抵押权的实现或减损抵押物拍卖价值，带租拍卖可能会侵害当事人的利益，因此应当依法将租赁权除去后进行拍卖。其次，本案中即使案涉房屋租赁合同签订时间在本院查封前，但因抵押权登记在租赁合同签订前，某公司1提出的要求带租拍卖的请求不能对抗某公司2对案涉房屋享有的抵押权。

综上，某公司1提出案涉房屋带租拍卖的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、第二十七条之规定，裁定如下：

驳回案外人某公司1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　刘　朝

审判员　　王　莹

二〇二四年一月二十九日

书记员　　明晨燕