北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异126号

案外人:李某。

申请执行人:某公司。

被执行人：周某。

本院在执行申请执行人某公司（以下简称某公司）与周某公证债权文书一案过程中，查封周某名下位于XX房屋（以下简称案涉房屋），案外人李某对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人李某提出异议请求：请求负担租赁权拍卖案涉房屋。事实和理由：2020年9月17日，李某与周某签订了《北京市房屋租赁合同》，租赁了周某名下案涉房屋，租期为2020年9月17日至2028年9月17日共8年，租金10万元整。该《北京市房屋租赁合同》签订的当天，李某就将10万元的租金转至周某账户，周某也将房屋交至李某占有使用。2023年12月6日，李某通过法院张贴的公告得知，法院已将李某合法租赁的案涉房屋进行了查封。法院的查封行为影响了李某的正常适用，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定提出异议，请求法院中止对案涉房屋的执行并解除查封，将案涉房屋让李某正常占有使用，维护李某的合法权益。

本院查明，2017年6月19日，周某与某公司2（以下简称某公司2）签订《个人综合授信额度合同》及其补充协议，周某向某公司2申请授信额度200万元，授信期间192个月，从2017年6月19日起至2033年6月19日止。同日，周某与某公司2签订《个人综合授信额度最高额抵押合同》及其补充协议，周某以其名下的案涉房屋向某公司2提供抵押担保。抵押物已办理了抵押登记。2017年6月22日北京市中信公证处出具了(2017)京中信内经证字59903号、59904号公证书，对《个人综合授信额度合同》及其补充协议、《个人综合授信额度最高额抵押合同》及其补充协议进行了公证，依法赋予了该合同强制执行效力。2020年6月29日，周某与某公司2签署了上述《个人综合授信额度合同》及其补充协议项下的《个人借款合同》，借款金额为200万元，贷款期限60个月，贷款利率为月利率0.6%。2021年6月，某公司与某公司2签订《债权转让合同》，某公司2将《授信合同》《个人借款合同》项下债权及相应从权利（包括但不限于保证担保、抵押权等）转让予某公司。2021年7月15日，某公司与某公司2在《中国商报》A2版刊登了《某公司2与某公司债权转让暨催收联合公告》。2022年3月18日，某公司向周某邮寄《债权转让通知书》，通知周某某公司2已将对其享有的债权及从权利转让予某公司并进行了催收，周某未能履行还款及担保义务。某公司向公证处申请执行证书，北京市中信公证处于2022年7月13日出具了（2022）京中信执字第00248号执行证书，载明执行标的为本金200万元及利息、罚息、复利和公证费等，并确认某公司有权就周某提供且办理了抵押登记的抵押物，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

某公司于2022年9月1日向本院申请执行，本院予以立案执行。执行期间，本院于2022年10月18日在不动产登记部门轮候查封案涉房屋。北京市朝阳区人民法院作为案涉房屋首封法院，于2023年10月7日将案涉房屋处置权移送本院。

案涉房屋登记的房屋所有权人为周某，设有最高额抵押登记，登记的抵押权人为某公司2，主债权数额为200万元，抵押登记时间为2017年6月26日。

李某向本院提交一份《北京市房屋租赁合同》，载明：出租人（甲方）为周某，承租人（乙方）为李某，甲方将案涉房屋出租给李某；租赁期限自2020年9月17日至2028年9月17日，共计8年；租金共计100000元；合同签订时间为2020年9月17日。李某提交一份转账记录，显示2020年9月17日李某向周某转账100000元。李某提交电费缴纳记录，显示为案涉房屋缴纳电费。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定:“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”。第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述规定，案外人以享有租赁权为由提起案外人执行异议,需审查租赁关系成立的时间是否先于案涉房屋上抵押权的设定时间。本案中，某公司2已将主债权及抵押权一并转让给了某公司，某公司已取得案涉房屋抵押权。案涉房屋抵押登记时间为2017年6月26日，而李某提交的租赁合同签订时间为2020年9月17日，抵押权登记在先，租赁合同签订在后，即使案涉房屋租赁合同签订时间在本院查封前，在后的租赁权不能对抗在先登记的抵押权，案涉房屋应当去除租赁后进行拍卖。

综上，对李某提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：

驳回李某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　乔　晗

审判员　　王　莹

二〇二四年二月六日

书记员　　明晨燕