北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0115执异124号

案外人：白1。

申请执行人：企业1。

被执行人：闫1。

本院在执行申请执行人企业1（有限合伙）（以下简称企业1）与被执行人闫1金融借款合同纠纷一案中，本院将被执行人闫1名下的位于北京市房屋（以下简称案涉房屋）予以查封，案外人白1对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人白1提出异议请求：请求中止对案涉房屋的拍卖行为，请求带租拍卖，在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房屋。事实和理由：2020年5月17日，白1于闫1签订《房屋租赁合同》，约定闫1将案涉房屋租赁给白1，白1于2020年5月17日支付租金共计40万元，租赁期自2020年5月17日至2028年5月16日，租期8年。后闫1因未履行公证书义务，被强制执行，导致案涉房屋被查封。白1在被执行之前已实际使用占有案涉房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定提出案外人异议。

本院查明：银行（以下简称银行）与闫1于2018年7月19日签订借款合同和个人贷款抵押合同，闫1以案涉房屋作为抵押物为借款提供抵押担保，在不动产登记部门办理了抵押登记，并在北京市长安公证处办理了具有强制执行效力的公证书，公证书编号（2018）京长安内经证字第35822号、（2018）京长安内经证字第35823号。2022年4月25日，银行将上述合同项下全部债权转让给企业1。企业1向公证处申请执行证书，北京市长安公证处于2022年11月11日出具（2022）京长安执字第362号执行证书。企业1向本院申请执行，本院予以立案执行。

案涉房屋不动产登记权人为闫1，本院于2023年2月8日裁定轮候查封案涉房屋。2023年3月13日，案涉房屋的首封法院北京市朝阳区人民法院将案涉房屋移交本院执行，并对案涉房屋的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由本院办理。涉案房产已抵押给企业1（原债权人银行），并于2018年8月7日办理了抵押登记。

为证明其主张，白1提交一份《房屋出租合同》《收条》、闫1的中国工商银行账户历史明细清单、2023年12月5日的自采暖核对证明和2024年1月5日居委会盖章出具的居住证明。《房屋出租合同》主要内容为：闫1将案涉房屋租赁给白1，租赁期自2020年5月17日至2028年5月16日，租期8年，租金总计40万元，白1一次性支付。该合同载明的签订日期为2020年5月17日，签字人为白1和闫1。《收条》载明：“今收到父亲闫2租住房自己肆拾万元整。收款人：闫1，2020年5月17日。”闫1的中国工商银行账户历史明细清单显示2020年5月17日收到闫2银行转账40万元。根据白1提交的户口本，证实闫2与白1系夫妻关系。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。根据上述规定，案外人以享有租赁权为由提起案外人执行异议，需审查租赁合同是否真实有效，租赁关系成立的时间是否先于案涉房屋上抵押权的设定时间。首先，本案中，白1提交的《房屋出租合同》并未进行备案，而白1系闫1的直系近亲属，双方存在直接的利害关系，故本院无法确认双方对案涉房屋是否存在真实的租赁关系。第二，案涉房屋于2018年8月7日设立抵押登记，企业1对此享有优先受偿权。即使白1真实租赁案涉房屋，其租赁时间也晚于设立抵押登记时间，白1主张的租赁权亦不能影响企业1对案涉房屋行使担保物权，案涉房屋应当去除租赁后拍卖。

综上，对白1提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回案外人白1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　刘亚东

审判员　　王　莹

审判员　　乔　晗

二〇二四年二月八日

书记员　　张家正