北京市丰台区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0106执异509号

案外人：某住房租赁有限公司

法定代表人：孙某。

委托诉讼代理人：王某某，男，某住房租赁有限公司职员。

申请执行人：某银行股份有限公司某支行。

负责人：苏某某。

被执行人：于某。

被执行人：李某某。

在本院执行某银行股份有限公司某支行与于某、李某某公证债权文书[执行案号为（2024）京0106执3288号]一案中，某住房租赁有限公司对本院执行位于北京市大兴区春和路XX号院X号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，主张其享有租赁权。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

某住房租赁有限公司称，请求北京市丰台区人民法院确认某住房租赁有限公司和于某、李某某所签署的《北京市房屋租赁合同》约定有效期内继续履行，（2024）京0106执3288号执行案件就涉案房屋拍卖后，在租赁有效期内不得移交。事实和理由：2023年4月4日，某住房租赁有限公司与被执行人于某、李某某签订了《北京市房屋租赁合同》，承租其名下涉案房屋，租期自2023年4月4日起至2034年5月2日止，租金共计人民币252000元。某住房租赁有限公司自2023年4月6日向于某支付了全额租金，并接管涉案房屋。近日看到北京市丰台区人民法院张贴的公告，得知因于某及李某某拖欠他人债务，涉案房屋被法院查封并准备拍卖。某住房租赁有限公司与于某、李某某所签租赁合同在北京市丰台区人民法院查封之前，租赁合同为合法有效，应继续履行。为维护案外人的合法权益，特向北京市丰台区人民法院申报权利。

本院查明，北京中信公证处于2024年2月6日出具（2023）京中信执字第123号执行证书。该执行证书载明：于某、李某某于2022年5月16日与某银行股份有限公司某支行签订《个人担保借款合同》，于某、李某某向某银行股份有限公司某支行申请贷款300万元，借款期限12个月，从2022年5月16日起至2023年5月16日止。作为上述借款的担保，抵押人于某、李某某以其名下坐落于北京市大兴区春和路56号院3号楼8层3单元801的不动产【不动产权证号码：京（2021）大不动产权第0035878号】向某银行股份有限公司某支行提供抵押担保。经查，上述抵押物已经办理了抵押登记手续【不动产登记证明编号：京（2022）大不动产权证明第0007594号】。经某银行股份有限公司某支行、于某、李某某申请，北京中信公证处于2022年5月16日出具了（2022）京中信内经证字第26089号公证书，对上述《个人担保借款合同》进行了公证，依法赋予了该合同强制执行力。该执行证书确定执行事项：（一）被执行人：于某、李某某。（二）执行标的：1.借款本金：3000000元；2.截至2023年5月25日欠付的利息65824.21元；3.罚息：自2023年5月26日起至实际清偿之日，以尚欠的借款本金为基数，按照年利率11.31%的标准计算；4.公证费3660元。（三）责任范围：1.于某、李某某应就上述执行标的向某银行股份有限公司某支行承担给付义务。2.某银行股份有限公司某支行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就抵押人于某、李某某提供且已办理了抵押登记的抵押物，以折价、变价所得价款享有优先受偿权。

另查一，2024年3月5日，某银行股份有限公司某支行向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2024）京0106执3288号。2024年3月14日，本院查封涉案房屋，查封期限为三年，自2024年3月14日至2027年3月13日。2024年3月29日，本院作出（2024）京0106执3288号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。

另查二，涉案房屋登记在于某、李某某名下，房屋共有情况为共同所有，不动产单元号XXXXXX。涉案房屋上现设有两笔抵押。第一笔抵押权人某银行股份有限公司某支行，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为300万元，不动产登记证明号为京（2022）大不动产证明第0007594号，登记时间为2022年5月19日。第二笔抵押权人刘亚泰，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为70万元，不动产登记证明号为京（2022）大不动产证明第00XXXXXX号，登记时间为2022年12月27日。

另查三，在本案审理过程中，为证明其主张，某住房租赁有限公司向本院提交以下证据材料：1.于某、李某某（甲方）与某住房租赁有限公司（乙方）于2023年4月4日签订的《北京市房屋租赁合同》复印件。该合同载明，甲方承诺并同意乙方承租涉案房屋后，可以转租，而不须经甲方同意。甲方给予乙方免租期13个月，自2023年4月4日起至2024年5月3日止，出租期自2024年5月4日至2034年5月3日，共计10年。租金标准为每月2100元，租赁期内总计租金为人民币252000元。2.中国民生银行支付业务回单（付款）复印件。该回单显示某住房租赁有限公司于2023年4月6日向于某转账252000元。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该规定，法律、司法解释另有规定的情形，主要是指案外人作为买受人，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议并足以排除执行，或者案外人享有建设工程价款优先受偿权等情形。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

本案中，申请执行人某银行股份有限公司某支行对涉案房屋享有抵押权，应属合法有效。于某、李某某未履行生效法律文书的义务，本院对其名下的涉案房屋采取执行措施，以实现某银行股份有限公司某支行的抵押权。案外人某住房租赁有限公司主张其与于某、李某某签订租赁合同，在租赁期内对涉案房屋享有阻止向受让人移交的租赁权。但根据本院查明事实，某银行股份有限公司某支行的抵押权设定在先，某住房租赁有限公司租赁合同签订在后，因此，某住房租赁有限公司对涉案房屋享有的权利，不属于法律、司法解释规定的足以对抗申请执行人对涉案房屋享有的担保物权的特殊情形，其对涉案房屋享有的租赁权，无法对抗某银行股份有限公司某支行依法实现设立在先的抵押权，亦无法阻却本院对涉案房屋的执行。综上，某住房租赁有限公司的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下：

驳回某住房租赁有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　XXXXXX

审 判 员　XXXXXX

审 判 员　XXXXXX

二〇二四年四月二十九日

法官助理　XXXXXX

书 记 员　XXXXXX