北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异29号

案外人：李1，男，1983年9月5日出生，汉族，住北京市。

申请执行人：朱2，男，1971年7月10日出生，汉族，住北京市。

委托代理人：吴3，XX事务所律师。

被执行人：徐4，男，1974年7月15日出生，汉族，户籍地河北省。

本院在执行朱2与徐4房屋租赁合同纠纷一案过程中，将被执行人徐4名下位于XXX储藏室（以下简称案涉房屋）予以查封，案外人李1对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人李1称，案涉房屋于2021年5月6日与李1已经签订房屋抵押还款协议，请求法院停止对案涉房屋的执行。

申请执行人朱2称，不同意李1的异议请求。按照民法典的规定，抵押权应办理登记，本案并未办理登记，所以抵押权无法生效。实际上李1与徐4为普通债权，债权债务关系未经法院确认，二人基础法律关系尚未经法院认定。本案执行并不损害李1的权利，拍卖之后李1可根据生效判决参与分配。

本院查明，朱2与徐4房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月20日作出（2022）京0115民初7764号判决书，判令徐4支付款项。判决生效后，朱2向本院申请强制执行，本院予以立案，案号为（2023）京0115执1993号。执行过程中，本院于2023年2月23日查封案涉房屋，查封时，房屋登记在徐4名下。

经查，案涉房屋未设立抵押登记。

案件审查过程中，李1提交了《以房屋使用权抵押还款协议》，协议载明：徐4欠李1装修业务款53000元，因经济压力一直未付，经过双方平等协商，将徐4在听XXX库房以每月500元的月租费用抵押给李1使用，一直到欠款53000元费用还清为止。协议载明的时间为2021年5月6日。李1主张与徐4的协议实际为以案涉房屋的租金折抵其与徐4之间的债权。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，李1提出的异议实际为以租赁权对抗案涉房屋的执行。关于案外人以享有租赁权为由提起案外人执行异议，需审查租赁合同是否真实有效，租赁关系成立和承租权人占有案涉房屋的时间是否先于法院查封的时间。首先，李1虽提交了抵押还款协议，主张徐4将案涉房屋租金以抵偿欠款，但未提交在查封之前占有使用案涉房屋的相关证据，且并非直接向徐4支付租金，本院无法认定李1与徐4之间存在租赁关系。其次，李1主张的以租抵债实际为以物抵债合同。以物抵债合同约定的以房屋租金折抵债权，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以物抵债关系并不形成优于其他债权的利益，不产生物权期待权，不能阻却有合法权利第三人的强制执行。

综上，对李1提出的异议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回案外人李1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　王　莹

审判员　　陈红昌

二〇二四年一月十七日

书记员　　张家正