天津市第三中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津03执异186号

异议人（案外人）:某某建设集团有限公司,住所地贵州省贵阳市。

法定代表人:赵某。

委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师。

申请执行人:天津某某农村商业银行股份有限公司,住所地天津自贸试验区。

法定代表人:夏某江。

委托诉讼代理人：李文奇，国浩律师（北京）事务所律师。

委托诉讼代理人：黄娇娇，国浩律师（北京）事务所律师。

被执行人:三亚某某开发有限公司,住所地海南省三亚市吉阳区。

法定代表人:王某。

本院在执行申请执行人天津某某农村商业银行股份有限公司（以下简称某某银行）与被执行人三亚某某开发有限公司等（以下简称某乙公司）金融借款纠纷一案中，某某建设集团有限公司（以下简称某甲公司）对本院执行某乙公司名下坐落于海南省三亚市吉阳区××路××××村中酒店独立客房×栋（Ｔ4Ａ客房）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某甲公司称，案涉房屋属于我方所有,法院对该房屋查封的执行行为和内容系错误的,应解除对该房屋的查封,理由如下:一、该房屋系属于我方所有,购买、占有、支付全款的时间均在查封前,且非因我方的原因未办理过户登记。1、2017年5月10日,我方与某乙公司签订《商品房买卖合同》,购买其开发的三亚××××-度假村酒店独立客房×栋［幢］-1［层］全幢独立客房,该商品房总价款为8600万元。同日,双方又签订《商品房买卖协议书》变更了房屋交付时间和办证时间。该《商品房买卖合同》于2017年6月19日进行了备案登记。2、我方已于2017年3月13日、2017年6月8日、2017年6月23日、2017年6月26日分别向某乙公司付款1000万元、3300万元、2000万元、2300万元,共计房款8600万元支付完毕。3、某乙公司于2017年7月26日向我方交付了房屋。4、某乙公司应于2018年7月26日前取得房屋所有权证,但因某乙公司违约导致至今未能办证。二、经三亚市中级人民法院（2021）琼02民初1号、海南省高级人民法院（2022）琼民终174号判决书审理查明,该房屋属于我方所有,并支持了逾期办证违约金。1、2021年1月15日,我方向海南省三亚市中级人民法院起诉要求某乙公司支付该房屋的逾期办证违约金,经审理后判决2018年7月28日至2021年11月12日间的逾期办证约金10079200元。某乙公司上诉至海南省高级人民法院后,于2022年6月20日作出生效判决维持原判,时间仍早于查封前。2、二审判决第12页载明,某乙公司在二审期间提交了证据琼（2022）三亚市不动产权第0××7号不动产权证,证明该房屋于2022年1月25日办理初始登记至某乙公司名下,即现被查封的该房屋就是我方所有的房屋。权证,即“2018年7月26日取得房屋所有权”,后判决了逾期办证违约金,可知该房屋属于我方所有,只是因某乙公司违约导致未能过户、办证。三、不论是购房事实还是判决均早于查封时间,可知该房屋属于我方所有,仅因某乙公司违约导致未能过户、办证,实际上我公司已获得准物权,不应对属于我公司的房屋进行查封。法院的查封行为已损害了异议人的合法权益,也将更加导致该房屋无法办理过户和产权证。同时,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定,应当解除对坐落于海南省三亚市××××路××××村中酒店独立客房×栋（Ｔ4Ａ客房）的查封。

某某银行称，请求驳回异议人提出的执行异议申请。一、根据目前有效的不动产权属登记显示，目前的Ｔ4Ａ房产是登记在某乙公司名下。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于案外人的异议法院应当按照下列标准判断其是否属于权利人，对于登记的不动产按照不动产全部来判断。本案所涉的房屋由于目前仍然登记在某乙公司名下，所以应当认定权利人是某乙公司。滨农的查封以及执行均没有任何错误。二、异议人目前提交的证据不能证明其具有排除强制执行的权利。首先本案异议人所提交的判决书，是关于异议人与某乙公司之间对于房屋的违约金的纠纷案件，法院判决的内容也只涉及到违约金的部分，并没有任何确权性质的判决内容，所以不能依据这两份判决书来主张其为真实的权利人。其次异议人没有提交证据证明其在人民法院查封前已经合法占有该房屋，不符合执行异议和复议规定第28条的要件。三、本案所涉的Ｔ4Ａ房是在2021年1月办理权属登记。2023年的2月查封Ｔ4Ａ房，在此一年多的时间，某甲公司如果说是真实的买受人，在一年多的时间内没有去办理相应的过户手续，本身存在着怠于办理登记的过错。本案并非因买受人原因未办理过户登记，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，请求法院驳回异议人的异议申请。

某乙公司未发表意见。

本院查明，某某银行与某乙公司等金融借款纠纷一案，本院于2023年6月7日作出（2022）津03民初2395号民事判决书，判决：“一、被告某某航空有限公司天津分公司、某某航空有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津某某农村商业银行股份有限公司返还借款本金256609999.96元;二、被告某某航空有限公司天津分公司、某某航空有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津某某农村商业银行股份有限公司支付利息14931494.37元及自2022年10月11日起至实际给付之日止的罚息（以256609999.96元为基数,按年利率9.2625%的标准计算）和复利（以14931494.37元为基数,按年利率9.2625%的标准计算）;三、被告某某航空有限公司天津分公司、某某航空有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津某某农村商业银行股份有限公司支付律师费150000元;四、被告三亚某某开发有限公司、天津某某集团有限公司、华田某某有限公司、姜红霞、王树生、张北某某有限公司、广州某某管理有限公司对本判决第一项、第二项、第三项给付义务承担连带保证责任,上述保证人在承担保证责任后,有权就已承担部分向被告某某航空有限公司天津分公司、某某航空有限公司进行追偿;五、若被告某某航空有限公司天津分公司、某某航空有限公司未在本判决规定的期限内履行本判决第一项、第二项、第三项给付义务,则原告天津某某农村商业银行股份有限公司有权按照抵押权的顺位以折价或拍卖、变卖张北某某有限公司名下坐落于河北省张家口市张北县××镇×××××400米房地产【产权证号码:冀（2017）张北县不动产权第0××5号,不动产登记证明号:冀（2017）张北县不动产证明第0××1号】所得价款在被担保债权本金47120000元及相应利息、罚息、复利、律师费等合同约定的担保范围内优先受偿，以折价或拍卖、变卖张北华田投资有限公司名下坐落于河北省张家口市张北县××号楼房地产【产权证号码:冀（2017）张北县不动产权第0××1号,不动产登记证明号:冀（2017）张北县不动产证明第0××0号】所得价款在被担保债权本金784000元及相应利息、罚息、复利、律师费等合同约定的担保范围内优先受偿;六、驳回原告天津某某农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1400004元、保全费5000元,由被告某某航空有限公司天津分公司、三亚某某开发有限公司、天津某某集团有限公司、华田某某有限公司、姜红霞、王树生、张北某某有限公司、广州某某管理有限公司、某某航空有限公司共同负担。”上述判决书生效后，某乙公司等未履行，某某银行向本院申请强制执行，本院于2023年7月25日立（2023）津03执709号案件进行执行，执行标的为292588934.79元,执行费359989元。2023年7月25日,本院已向被执行人发出执行通知书并责令被执行人报告财产,向被执行人发出限制消费令并通过网络执行查控系统查询了各被执行人名下保险、证券、不动产、车辆、工商登记信息、网络资金、银行账户情况,晢未发现其他可供执行的财产。目前,在案财产暂不具备处置条件,申请执行人无法提供其他财产线索并对终结本次执行程序没有意见。2023年12月18日，本院作出（2023）津03执709号执行裁定书，裁定：“终结本次执行程序。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的,可以再次申请。”

另查，2023年2月22日，本院向三亚市不动产登记中心发出（2022）津03执保156号协助执行通知书，查封了某乙公司名下坐落于海南省三亚市××区××××××××村中酒店独立客房×栋（Ｔ4Ａ客房）房产，查封期限为三年，自2023年2月22日至2026年2月21日止。2017年5月10日，某乙公司（出卖人）与某甲公司（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，将三亚××××九点×栋【幢】-1【层】全幢独立客房，房屋价格为86000000元。同日，出卖人某乙公司（甲方）与买受人某甲公司（乙方）又签订《商品房买卖协议书》，约定房屋交付时间为付清房屋尾款的30日内，交付房屋。2017年6月29日，《商品房买卖合同（预售）》进行了登记备案。2017年3月13日、6月8日、6月23日、6月26日分别向某乙公司支付1000万元、3300万元、2000万元、2300万元，共计8600万元。

再查，根据三亚市房地产权属登记信息查询结果显示，××××××××中酒店独立客房×栋（Ｔ4Ａ客房）权利人为某乙公司，产权证号为琼（2022）三亚市不动产权第0××7号，与《商品房买卖合同（预售）》的标的房屋产权证号一致。

本院认为，本案争议焦点为某甲公司对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，某甲公司未提供充足的证据证明其在法院查封之前已实际占有使用案涉房屋，不符合上述法律规定的能够排除执行的条件

故，某甲公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

驳回某某建设集团有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　张晓彤

审 判 员　陈　刚

审 判 员　薛东超

二〇二四年五月二十七日

法官助理　余俊枫

书 记 员　刘金杰

附相关法条：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条：

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。