北京市丰台区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0106执异332号

案外人：李某某。

申请执行人：于某某。

委托诉讼代理人：陈某某。

委托诉讼代理人：赵某某。

被执行人：深圳某科技有限公司。

法定代表人：王某某。

被执行人：钟某。

在本院执行于某某与深圳某科技有限公司、钟某民间委托理财合同纠纷[执行案号为（2022）京0106执7161号，恢复执行案号（2024）京0106执恢279号]一案中，李某某就本院执行位于北京市大兴区XXXXXX号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

李某某称，请求北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）暂停对涉案房屋的拍卖；确认李某某在租赁合同到期前，仍可以继续居住在涉案房屋内。事实和理由：李某某与钟某就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，租期为6年，自2021年1月1日起至2026年12月31日止，李某某已全额支付钟某租金及押金40万元整。第一，由于涉案房屋存在未履行完成的房屋租赁合同义务，李某某作为案外人应当继续享有租赁权利。丰台法院于2024年3月8日向李某某发送通知和公告，要求李某某于2024年3月22日清理全部个人物品，并移交涉案房屋给丰台法院工作人员，同时也告知如对涉案房屋主张权利，可以在公告之日起15日内向丰台法院提出异议。李某某每年的车位费、物业费都有定期足额缴纳，可以作为正常居住的证明。李某某确系房屋实际居住人，自2021年至今一直租住在涉案房屋内。由于钟某的各种诉讼，很多债权人也因此找上门来，李某某不胜其扰，但是李某某已经全额缴纳了房屋租金，如因债权人骚扰就贸然离开，相当于还要去其他地方租住房屋，形成二次租房成本支出。第二，钟某涉及刑事案件，应当暂停涉案房屋的拍卖执行程序。目前，经上门催债的投资人说，钟某涉及刑事案件，涉及金额巨大。李某某认为应当先刑事后民事，对于刑事案件没有调查完整或者完成的情况下，贸然处置钟某的房屋，执行程序可能存在瑕疵，为后期的刑事执行处置埋下隐患。由于目前该房屋实际由李某某居住，且租约到2026年止。恳请丰台法院暂停房屋的拍卖，待房屋租赁到期后，丰台法院再另行推进拍卖程序。第三，李某某作为案外人租赁房屋正常居住，却无辜被卷入各种不相干的投资人来家里敲门找钟某催债的骚扰中，现在又被通知不能在涉案房屋内居住。李某某目前经济和精神压力巨大，希望丰台法院作出有利于案外人李某某的执行决定。

于某某称，不同意李某某异议请求。从执行程序、行为来说，丰台法院在执行（2021）京0106民初21985号生效判决过程中的程序及行为合法。从实体法上讲，李某某主张暂停对房屋拍卖的异议理由不成立，丰台法院应裁定驳回其申请。事实和理由：第一，于某某对李某某提供的租赁合同认可，但不影响拍卖。于某某认为李某某提供的与钟某的转账记录系伪造，为核实李某某与钟某的转账是否属实，申请法院调取李某某该银行账户的流水记录情况。第二，李某某未提供证据证明钟某涉及刑事案件，更无证据证明钟某的涉案房屋系刑事案件涉案财产。

本院查明，于某某与深圳某科技有限公司、北京嘉和远达资本管理有限公司、中宇兴业（北京）科技发展有限公司、钟某民间委托理财合同纠纷一案，本院于2022年4月7日作出的（2021）京0106民初21958号民事判决书已经发生法律效力。该判决确定：一、深圳某科技有限公司于本判决生效之日起十日内向于某某支付回购款20万元、利息5000元及逾期付款利息（以20万元为基数，自2020年12月31日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、深圳某科技有限公司于本判决生效之日起十日内向于某某支付律师费3万元；三、钟某就本判决第一项、第二项确定的深圳某科技有限公司对于某某所负债务承担连带保证责任，在承担保证责任后有权向深圳某科技有限公司追偿；四、驳回于某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4855元，由于某某负担30元（已交纳），由深圳某科技有限公司和钟某负担4825元（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费1545元、公告费560元，由深圳某科技有限公司和钟某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

2022年6月30日，于某某向本院申请执行，本院予以受理，执行案号为（2022）京0106执7161号。2022年10月8日，本院作出（2022）京0106执7161号执行裁定书。该裁定书载明，在执行过程中，本院已依法采取如下执行措施：1.本院已依法向被执行人邮寄执行通知书及报告财产令。2.本院通过全国网络执行查控系统，对被执行人的人行、工商登记、不动产、车辆、证券、银行、互联网银行财产状况进行查询。未发现被执行人可供执行的银行存款；未发现被执行人名下可供执行的证券、互联网银行财产等财产信息。3.本院已依法对被执行人采取限制消费措施。4.本院依法查封被执行人钟某名下位于大兴区XXX房屋，查封期限三年，至2025年8月2日止；依法轮候查封被执行人钟某名下位于大兴区XXXX002房屋，查封期限三年，至2025年8月2日止；依法查封被执行人钟某名下车牌号为京XXXX**的车辆，查封期限二年，至2024年7月25日止；依法轮候查封被执行人深圳某科技有限公司名下位于天津市津南区XXXX号房屋，查封期限三年，至2025年9月14日止。4.上述案件执行情况、终结本次执行程序的依据及法律后果等信息本院已告知申请执行人，申请执行人同意终结本次执行程序。该裁定书裁定，终结（2021）京0106民初21958号法律文书的本次执行程序。

2024年2月6日，本院对（2022）京0106执7161号执行案件恢复执行，案号为（2024）京0106执恢279号。2024年3月4日，本院作出（2024）京0106执恢279号执行裁定书，裁定拍卖被执行人钟某名下涉案房屋。

另查一，涉案房屋登记权利人为钟某，不动产证书号为京（2016）大兴区不动产权第XXXXXX号，不动产单元号为XXXXXXXXX，共有情况为单独所有登记时间为2016年2月24日。涉案房屋上现设有两笔抵押登记，抵押权人分别为某信托有限公司、顾某某。涉案房屋上现设有多笔查封登记，其中文号为（2022）京0106执7161号的查封登记，查封机关为北京市丰台区人民法院，查封期限为2022年8月3日至2025年8月2日。

另查二，本案审查过程中，李某某向本院提交以下证据材料：1.钟某（甲方，出租人）与李某某（乙方，承租人）于2021年1月1日签订的《房屋租赁合同》复印件，用以证明李某某与钟某就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁关系合法有效。该合同载明，甲方同意将涉案房屋以及甲方购买的位于北京市大兴区XXXX002号车位租赁给乙方。房屋租赁期为6年，自2021年1月1日起至2026年12月31日止。本合同押金为人民币4000元。该房屋租金为每月5500元，折合年租金人民币66000元。租金的支付方式为乙方向甲方一次性支付6年的租金，于本合同签订1月内向甲方全额交纳押金及租金。该合同签订日期为2021年1月1日。2.中国工商银行境内汇款电子回单2张及银行卡复印件，用以证明李某某按照合同约定，于2021年1月28日、29日分两次向钟某银行账户打款合计40万元，已全部履行租赁涉案房屋的支付租金及押金义务。该银行回单显示，李某某名下尾号5350的账户于2021年1月28日向钟某名下尾号0545的账户汇款20000元，无附言；于2021年1月29日向钟某名下尾号0545的账户汇款20000元，无附言。3.缴纳日常物业、车位费、水电费的支出凭证，用以证明李某某日常居住于涉案房屋。

另查三，在本案审查过程中，经申请执行人于某某申请，本院依法调取李某某尾号为XXXX的中国工商银行账户2020年7月1日至2021年6月30日的交易明细。该尾号5350银行账户交易明细显示，2020年7月1日至2021年1月27日，即李某某所主张的支付涉案房屋租金及押金时间之前，李某某向钟某共计转账3笔，合计金额超过20万元；钟某向李某某共计转账4笔，合计金额超过100万元。2021年1月28日，李某某向钟某转账20万元。2021年1月29日，李某某向钟某转账20万元。2021年30日至2021年6月30日，即李某某所主张的支付涉案房屋租金及押金的时间之后，李某某向钟某共计转账17笔，合计金额超过80万元；钟某向李某某共计转账11笔，合计金额超过290万元。

本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，李某某向本院提交中国工商银行境内汇款电子回单2张，用以证明李某某按照合同约定，于2021年1月28日、29日分两次向钟某银行账户打款合计40万元，已全部履行租赁涉案房屋的支付租金及押金义务。但经本院调取李某某尾号5350银行账户2020年7月1日至2021年6月30日期间交易明细，李某某与钟某在支付租金前后，均发生过多笔相互银行转账，二人转账往来交易的频次、数额不符合一般房屋租赁关系中，出租人与承租人的常规交易情形。另，李某某于2021年1月28日、29日对钟某的两笔转账均无附言说明，在二者存在多笔转账交易的情况下，本院无法据此认定2021年1月28日、29日李某某向钟某合计转账40万元系支付涉案房屋租金及押金。故李某某关于涉案房屋的异议请求不足以阻止本院在处置涉案房屋后依法移交，李某某的异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。另，李某某主张钟某涉及刑事案件，应当暂停涉案房屋拍卖程序，该主张不属于案外人异议审查程序的审查范围，本院对李某某该项主张不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回李某某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　XXXXXX

审 判 员　XXXXXX

审 判 员　XXXXXX

二〇二四年四月二十八日

法官助理　XXXXXX

书 记 员　XXXXXX