北京市顺义区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0113执异725号

案外人：袁某1。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：朱某1。

本院在执行某公司1与某公司2、朱某1抵押合同纠纷一案过程中，案外人袁某1提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人袁某1称：请求在租赁期内阻止移交占有重庆市X（以下简称案涉商铺）。事实及理由：2014年11月12日，袁某1与被执行人朱某1签订《商铺租赁合同》，载明袁某1租赁案涉商铺，租赁期限为20年，自2014年11月12日起至2023年11月11日止，每月租金为人民币10559元，租金每月一次性付清。袁某1与被执行人朱某1签订合同后，依法占用使用案涉商铺进行经营，在2014年11月23日至2017年12月11日期间，袁某1通过银行转账的方式共计向朱某1支付租金1298100元，租金累计至今还有余。法院于2024年8月22日张贴（2024）京0116执恢789号拍卖通知，拍卖重庆市X房产，拍卖标的包含袁某1所租赁的案涉商铺。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”袁某1在租赁房屋时未出现以上两种情形，袁某1是案涉商铺合法承租人，法院应当保障袁某1的租赁权。故袁某1根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条提出执行异议。

申请执行人某公司1称：异议人袁某1的执行异议不成立，依法应驳回其异议请求。理由如下：一、本案的执行依据是（2019）京0113民初2227号民事判决书，判决某公司1有权对朱某1抵押的位于重庆市X房产折价或拍卖、变卖所得价款在900万元限额内享有优先受偿权。申请执行人某公司1与朱某1于2015年1月20日签署《最高额房地产抵押合同》并办理了抵押登记，申请执行人对案涉房屋享有抵押权。《最高额房地产抵押合同》6.2条约定确认该抵押房屋由朱某1占有管理，6.4条约定未经某公司1书面同意，不得将该抵押房屋出租。朱某1在办抵押登记时该房屋是由其个人占有使用的，并没有出租，且明确要求其不得擅自对外出租。袁某1提供的其与朱某1签署的租赁合同是虚假的，属于恶意串通，阻碍法院强制执行、侵害申请执行人合法权益。二、袁某1与朱某1系夫妻关系，双方之间不存在合法有效的租赁合同关系，袁某1提供的租赁合同属于双方事后补签倒签的。三、袁某1提供的租赁合同不能证明该租赁合同的真正签署时间，不能证明该签署时间早于抵押时间及法院查封时间，且不能对抗抵押权人，即本案申请执行人某公司1。根据最高人民法院发布的《人民法院办理执行案件规范（第二版）》规定，执行机构审查租赁合同是否签订于涉案房屋抵押、查封前，应结合以下情形予以审查综合判断：（1）在抵押、查封前，租赁合同的当事人是否已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修正）第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日）第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的。（2）在抵押、查封前，是否已就相关租赁合同关系有涉诉案件；（3）在抵押、查封前，是否已办理租赁合同公证的；（4）在抵押、查封前，已经依法缴纳租赁合同的租金税等；（5）等等其他情况。法院不应仅依据一份租赁合同，就认定房屋租赁的事实，不能被朱某1与案外人袁某1的恶意串通行为所欺骗。袁某1通过伪造租赁合同提出执行异议，阻碍法院执行拍卖房屋的行为，是在挑衅法官的审查执行能力及司法权威。四、本案执行法官到房屋现场查看房屋时，袁某1并未占有使用该房屋，袁某1在本案也未提供证据证明其占有使用着该房屋。五、袁某1提供的证据二银行转款凭证，并不能证明是袁某1给朱某1的转款，更不能证明转款是租金。首先，转款详情中，并无转款人姓名，不能体现是袁某1向朱某1进行的转款。其次，转款记录没有备注用途为租金，而且转款金额、转款时间均与租赁合同中的租金数额和约定的支付时间不相符，完全不符合常理，因此并不能证明该转款为支付的租金。再次，即使是袁某1向朱某1进行的转款，因为二人是夫妻关系，袁某1与朱某1也有共同持股经营公司，双方之间存在相互转款很正常，并不能证明该转款为租金。最后，袁某1仅截取她给朱某1的转款，却不提供之间完整的银行流水，掩盖朱某1给袁某1的转款事实。意图隐瞒事实真相，虚构租赁事实，欺骗法官，因此，袁某1提供的转款凭证并不能证明是支付的租金。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条及《人民法院办理执行案件规范（第二版）》的相关规定，本案袁某1提供证据租赁合同以及银行转账凭证不能证明袁某1在房屋抵押前已经签署租赁合同，也不能证明袁某1占有使用着该房屋。因此，袁某1的执行异议不能成立，法院依法应予以全部驳回。

经审查查明，某公司1诉某公司2、朱某1抵押合同纠纷一案，案号为（2019）京0113民初2227号，审理过程中，某公司1向本院提出财产保全申请，本院于2019年2月18日作出（2019）京0113民初2227号民事裁定：“将被告朱某1名下位于重庆市X幢的房产予以查封。”2019年2月26日，本院以（2019）京0113执保91号查封朱某1名下重庆市X的房产（以下简称案涉房产）。该案庭审中，朱某1提交其与袁某1的离婚证与离婚协议书，拟证明，2012年6月21日，朱某1与袁某1协议离婚，双方对于夫妻共同财产的分割的一项载明位于重庆市X幢的商业铺面，面积754平方米，归女方袁某1所有，该铺面现抵押在邮政储蓄，账还清后由男方过户给女方，朱某1据此主张该房产归女方袁某1所有，朱某1无权进行抵押。本院于2019年8月22日作出（2019）京0113民初2227号民事判决：“原告某公司1有权对被告朱某1抵押的位于重庆市江津区几江街道黄荆街二期一幢房产折价或拍卖、变卖所得价款在九百万元限额内享有优先受偿权。案件受理费七万四千八百元、保全费五千元，均由被告某公司2、被告朱某1共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。”因某公司2、朱某1未履行生效法律文书确定的义务，某公司1向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2021）京0113执5000号。本院对案涉房产的保全查封措施自动转为执行查封措施。2021年12月25日，本院裁定终结（2021）京0113执5000号案件的执行。后，某公司1向本院申请恢复执行，本院依法立案，案号为（2024）京0113执恢789号。执行过程中，本院于2024年8月7日作出（2024）京0113执恢789号执行裁定：“拍卖被执行人朱某1名下坐落于重庆市X幢的房屋（现坐落为：X号）”。

另查明，案涉房产登记的权利人为朱某1，房屋建筑面积为754.21平方米，房屋所有权证号为X房地证X字第X号。2024年5月9日，重庆市江津区公安局东城派出所（分局）出具津公派（分局）预编（确认）地址[X]字X号证明，载明江津区X幢的房屋坐落地址为：重庆市江津区X号。

案外人袁某1向本院提交《商铺租赁合同》、账单详情等证据证明其主张。袁某1提交的《房屋租赁合同》载明：“出租人（简称甲方）：朱某1，承租方（简称乙方）：袁某1。第一条，租赁范围及用途：甲方同意将位于X，在良好及可租赁的状态下租给乙方用，出租商铺的建筑面积为754.21㎡。第二条，租赁期限为20年，自2014年11月12日起至2034年11月11日止。第三条，租金、保证金：1.租金为14元/平米/月。每月租金为人民币10559元（大写：壹万零伍佰伍拾玖圆整）；租金每月一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月房租，以后每月租金均在当月12日前一次性付清。2.为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币（大写壹拾万圆整）（100000.00元）作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）”。审查过程中，袁某1称其与朱某1原为夫妻，现已离婚，因朱某1做生意需要，袁某1未严格按照租赁合同约定的支付方式及金额向朱某1支付租金，但确实已支付1298100元租金。

本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，执行依据判决申请执行人对被执行人朱某1抵押的案涉房产享有优先受偿权。被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院裁定查封、拍卖被执行人朱某1名下案涉房产符合法律、司法解释规定。案外人袁某1主张案涉房产包括案涉商铺，综合《商铺租赁合同》相关条款、租金支付情况，本院难以认定袁某1对案涉商铺享有排除移交占有的合法承租权。故袁某1请求在租赁期内阻止移交占有案涉商铺，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下：

驳回案外人袁某1的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　?6?9冯新超

审 判 员　?6?　9吕鑫

审 判 员　?6?　9胡博

二〇二四年九月二十九日

法官助理　?6?9于晓琳

书 记 员　?6?　9王阳