天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津0104执异782号

案外人：某某建设工程有限责任公司，住所地湖北省武汉市东西湖区。

法定代表人：蒋某。

委托诉讼代理人：张某帅，男。

委托诉讼代理人：刘某，北京某律师事务所律师。

申请执行人：毕某妹，女，1976年8月3日出生，汉族，住天津市西青区。

被执行人：天津某某置业有限公司，住所地天津市南开区；利丰路71号。

法定代表人：杨某恒。

在本院执行申请执行人毕某妹与被执行人天津某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人某某建设工程有限责任公司对执行标的天津市南开区中南道南侧中南广场（东区）2-3-906号房屋（以下简称为某某房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人某某建设工程有限责任公司称，请求法院停止对某某房屋的执行（拍卖），并解除查封。事实和理由：法院在（2024）津0104执676号一案的执行过程中，查封了某某房屋，并拟对该房屋进行评估、拍卖。查封前，案外人已与被执行人就该房屋签订了《抵房协议书》、《房屋认购合同》、《天津市商品房买卖合同》，被执行人向案外人开具收款收据，案外人已通过工程款抵债的方式支付了该房屋的全部房款。并且案外人向被执行人送达《办理过户登记催告函》、《工程联系函》，要求办理网签及过户手续的函件。上述事实证明，案外人享有足以排除申请执行人对该房屋的强制执行的权利。此外，该房屋所在项目天拖一期中南广场（东区）天拖0地块工程系由案外人总承包施工建设，已竣工验收合格，法院作出的（2024）津0104民初1392号民事判决书判决确认上述事实的同时，判决确认案外人对上述工程享有建设工程优先受偿权，故案外人对该房屋折价或者拍卖的价款优先受偿。综上，案外人对该房屋享有足以排除执行的权利且对该房屋折价或者拍卖的价款优先受偿权，如果法院拍卖该房屋，将严重侵犯案外人作为该房屋权利人的利益，故提出执行异议。

审查过程中，案外人某某建设工程有限责任公司向本院提交了以下证据：1．天津市南开区人民法院（2024）津0104执676号执行裁定书；2．天津市不动产登记资料查询结果；3．《抵房协议书》、《房屋认购合同》、《天津市商品房买卖合同》；4．《天津某某置业有限公司收款收据》、《办理过户登记催告函》、《工程联系函》；5．天津市南开区人民法院（2024）津0104民初1392号民事判决书、天津市第一中级人民法院（2024）津01民终8467号民事裁定书。

本院查明，原告毕某妹与被告天津某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年5月26日立案后，经审理于2023年9月14日作出（2023）津0104民初7488号民事判决书。申请执行人毕某妹于2024年1月16日向本院申请强制执行，执行案件为（2024）津0104执676号。在执行过程中，本院于2024年4月9日对被执行人天津某某置业有限公司名下的某某房屋采取查封措施，查封期限为2024年4月9日至2027年4月8日。（2024）津0104执676号执行案件对某某房屋的查封现为首封。因被执行人暂无财产可供执行，本院于2024年6月7日作出执行裁定书，裁定“终结本次执行程序”。2024年8月13日，申请执行人毕某妹向本院申请恢复执行，执行案件为（2024）津0104执恢2380号，该案尚在执行过程中。

另查，2017年12月29日，被执行人天津某某置业有限公司与案外人某某建设工程有限责任公司签订《房屋认购合同》，约定某某建设工程有限责任公司购买天津某某置业有限公司开发的融创中心项目0地块2-3-906号房屋。被执行人天津某某置业有限公司与案外人某某建设工程有限责任公司于2018年1月1日签订《抵房协议书》，约定天津某某置业有限公司应向某某建设工程有限责任公司支付应付未付款项与某某建设工程有限责任公司依据与天津某某置业有限公司签署的《房屋认购合同》应支付商品房总价款相抵消。2019年12月18日，被执行人天津某某置业有限公司与案外人某某建设工程有限责任公司签订关于某某房屋的《天津市商品房买卖合同》。2019年11月1日，某某建设工程有限责任公司向天津某某置业有限公司发出《办理过户登记催告函》。2022年8月17日、2022年8月18日，天津某某置业有限公司出具某某建设工程有限责任公司缴纳房款的收款收据，收款日期显示为2017年12月29日、2019年12月18日。

本院认为，本案的争议焦点为案外人某某建设工程有限责任公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，案外人某某建设工程有限责任公司提交的证据仅能证明其与被执行人天津某某置业有限公司在本院查封某某房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，相应的房屋价款亦通过抵销建设工程款的房屋实现，但是不能证明房屋占有等情况，故不符合上述第二十八条规定足以排除强制执行的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形主要适用于对商品房消费者生存权的保护，案外人某某建设工程有限责任公司不属于商品房消费者物权期待权的保护对象，故不符合上述第二十九条规定足以排除强制执行的法定情形。案外人某某建设工程有限责任公司主张就涉案工程享有建设工程优先受偿权，但是该权利本身系就该工程折价或者拍卖价款优先受偿的顺位权利，并不足以直接排除强制执行。综上，案外人某某建设工程有限责任公司不享有足以排除强制执行的权益，对其所提异议请求，本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零二条、第四百六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人某某建设工程有限责任公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　陈伟航

审判员　　酒　源

审判员　　戴舒燕

二〇二四年九月二十六日

书记员　　王鑫淼

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百零二条根据民事诉讼法第二百三十四条（现第二百三十八条）规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。