中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）最高法执复59号

复议申请人（申请执行人）：广发银行股份有限公司昆明金碧路支行。住所地：云南省昆明市金碧路192-194号。

负责人：刘可，该行行长。

委托诉讼代理人：苏荣建，北京中银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张丝雨，北京中银律师事务所律师。

被执行人：云南迤水源商贸有限公司。住所地：云南省昆明市西山区南苑小区—地中海7幢4单元402号。

法定代表人：高×生。

被执行人：云南京鹏房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋。

法定代表人：王亚鸣，该公司董事长。

被执行人：高×生，男，1968年8月8日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。

被执行人：石×香，女，1970年6月20日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。

广发银行股份有限公司昆明金碧路支行（以下简称广发银行金碧路支行）对云南省高级人民法院（以下简称云南高院）（2021）云

执异16号执行裁定不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

云南高院在执行广发银行金碧路支行诉云南迤水源商贸有限公司、云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称京鹏公司）、高×生、石×香借款合同纠纷一案〔执行案号（2021）云执恢5号〕中，于2015年5月20日依据云南高院（2015）云高民二初字第21-2号民事裁定，以云南高院（2015）云高执保字第19-1号协助执行通知书对昆国用（2011）第00358号土地使用权进行了查封，以（2015）云高执保字第19号查封公告对“锦玉商务中心”1号和2号楼的在建工程进行了公告查封。

案件进入执行程序后，2017年5月9日，云南高院依据（2015）云高执字第28号之三执行裁定，以（2015）云高执字第28号协助执行通知书和查封公告对上述土地使用权、房屋进行了续查封、续公告查封。

2020年4月30日，云南高院依据（2015）云高执字第28号之四执行裁定，以（2015）云高执字第28号之一协助执行通知书和查封公告对上述财产再次续查封、续公告查封。2021年8月3日，云南高院对“锦玉商务中心”1号楼及2号楼的房屋729套、车位470个进行了查封登记（不包括“锦玉商务中心”1号楼1010、1011、1317、1404、1511、1526、1626、414、419及2号楼2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112号等21套房屋）。

2021年4月23日，云南高院作出（2021）云执恢5号执行裁定，对京鹏公司名下位于云南省昆明市官渡区广福路中段的土地使用权〔土地证号为：昆国用（2011）第0×**〕及地上在建工程进行评估拍卖。2021年6月22日，云南精诚资产评估有限公司出具云精法评报字〔2021〕第008号评估报告，评估结论为昆国用（2011）第0××8号土地使用权及地上在建工程估值为449363851元（其中，在建工程估值为185573303元，土地使用权估值为263790548元）。2021年8月5日，云南高院将“锦玉商务中心”土地使用权、房屋查封情况和上述21套房屋拟暂不处置的情况告知广发银行金碧路支行。

云南高院于2021年9月25日在淘宝网司法拍卖网络平台对该土地使用权及地上建筑在排除上述21套房屋后以436868195元起拍价进行第一次公开拍卖，流拍；2021年11月1日以349494556元进行第二次拍卖，流拍。第二次拍卖流拍后，申请执行人书面明确不接受以物抵债。云南高院于2021年11月16日作出（2021）云执恢5号之一执行裁定，裁定对上述财产进行变卖。

原审法院查明，上述21套房屋中，“锦玉商务中心”1号楼1010、1317、1404、1511、1526、1626、414、419号房屋已签约已备案，备案时间均为2015年2月；“锦玉商务中心”1号楼1011号及2号楼2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112号房屋已签约未备案，签约时间均为2015年2月。“锦玉商务中心”1号楼及2号楼的房屋用途为商业用房、办公及车位，上述21套房屋的用途为办公。

另查明，昆国用（2011）第0××8号土地上的在建工程项目名称为“锦玉商务中心”。京鹏公司承担抵押担保责任，广发银行金碧路支行对昆国用（2011）第0××8号土地使用权享有抵押权，对该土地使用权折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿。云南省昆明市住房和城乡建筑局于2015年4月3日撤销了“锦玉商务中心”项目预售许可证。

申请执行人广发银行金碧路支行提出书面异议，请求执行法院对被执行人抵押财产京鹏公司名下“锦玉商务中心”土地及地上建筑物整体拍卖。

云南高院认为，根据查明的“锦玉商务中心”房屋及车位的签约、备案的实际情况，选择采取排除存在签约、备案信息的21套房屋后对“锦玉商务中心”土地使用权及地上建筑物进行拍卖，系合理行使自由裁量权。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第2条规定，人民法院在执行过程中要规范公正保障各方当事人合法权益，避免过度执行。执行法院在查明“锦玉商务中心”有21套房屋存在签约、备案信息的情况下，已及时告知广发银行金碧路支行，该21套房屋暂不处置。据此，2022年1月26日，云南高院作出（2021）云执异16号执行裁定：驳回广发银行金碧路支行的异议请求。

广发银行金碧路支行不服，向本院申请复议，请求撤销云南高院（2021）云执异16号执行裁定，将昆国用（2011）第0××8号土地使用权及地上全部在建工程整体拍卖。主要的事实和理由：（一）执行法院“自由裁量权”的行使应以“合法有效”执行为基本，任意强制分割土地将导致拍卖后的资产根本无法办理产权登记、无法开发建设，执行结果不具备可实现性。现“锦玉商务中心”地上在建工程仍未完工，后续仍需投入资金整体开展施工，而单独将21套房及土地使用权排除在外，最终将造成整栋资产权属不统一，地上在建工程无法进一步施工及验收。“锦玉商务中心”项目全部19919.62平方米的土地均属于同一土地使用权证及抵押他项权证，云南高院强行将部分在建工程及土地单独分割在外，将造成无法办理土地使用权证的分割以及后续不动产权证的办理。《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第11条明确，在“已经分割登记或事后可以分割登记的”的情况下方可考虑分批次变价。因此，云南高院简单粗暴的分割土地执行，必将直接造成无人报名参与本次拍卖，导致申请执行人抵押优先受偿权根本无法实现。（二）云南高院在整体拍卖具备明确合法依据的情况下，仍仅因担心“若”存在依法无权排除执行的购房人提起异议，而拒不整体处置该21套房产，既损害了申请执行人的合法抵押权，亦不利于公平有效地执行。申请执行人对全部土地享有抵押权，经生效裁判确认，云南高院整体执行具备明确合法的依据。“锦玉商务中心”项目全部19919.62平方米的土地均属于同一土地使用权证及抵押他项权证。（三）云南高院将抵押土地分割处置，且未提前告知并取得广发银行金碧路支行的同意，已严重侵犯了申请执行人的抵押权。（四）21套房购房人对房产不享有任何权利，无权排除本次执行程序。该21套房产中12套仅签约未备案的房产所涉购房合同已被生效裁判文书认定为无效协议，购房人仅享有债权请求权。剩余9套房产所涉购房合同依法亦应属无效协议，购房人仅对京鹏公司享有退赔购房款债权，且债权诉讼时效已经届满。现行法律已明确规定案外人异议不排除担保物权的执行。购房人亦不具备金钱债权执行中排除执行的权利。（五）云南高院因未查明21套房的实际权利主体而直接排除执行，明显属于“懒”执行，由此将导致该21套房长期无法得到执行。

本院经审查认为，结合复议申请人的复议请求和理由，归纳本案的争议焦点为执行法院综合考虑标的物实际情况，没有整体处置案涉不动产是否妥当等问题。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”根据该规定，拟拍卖的多项财产在使用上有紧密联系，如果分开拍卖可能会严重影响各项财产的有效利用，或者会造成拍卖价款总额降低的，应当整体处置、合并拍卖。该条规定的目的就是尽可能地将使用上有密切联系的财产整体处置，以避免降低财产使用价值、影响拍卖价款总额。本案中，广发银行金碧路支行虽主张执行法院未将昆国用（2011）第0××8号土地使用权及地上全部在建工程整体拍卖违法，却没有提供充分、有效的证据予以证明；另一方面，根据一般生活经验，案涉房产彼此独立，就使用功能而言，并无明显关联，故本院对其前述主张，不予支持。

实践中，执行法院可根据执行标的物的具体情况予以综合考量判断，决定是否合并拍卖，并无法律规定“不整体处置执行标的物”须征求申请执行人意见。原审法院根据“锦玉商务中心”房屋及车位的签约、备案等实际情况，并综合考虑善意执行理念以及案涉财产的处置效率、平等保护案涉各方当事人合法权益、减少执行纠纷等全部案件情况后，选择采取排除存在签约、备案信息的21套房屋后对“锦玉商务中心”土地使用权及地上建筑物进行拍卖，系合理行使自由裁量权，并无明显不当。

此外，广发银行金碧路支行关于云南高院将抵押土地分割处置未提前告知，未查明21套房的实际权利主体而直接排除执行，明显属于“懒”执行以及本案执行结果不具备可实现性等主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。而广发银行金碧路支行关于21套房购房人对房产不享有任何权利，无权排除本次执行程序的主张，与案涉执行行为是否违法无直接法律意义上的关联，并非本案审查范围。

综上，广发银行金碧路支行的复议请求不能成立，不予支持。云南高院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：

驳回广发银行股份有限公司昆明金碧路支行的复议申请，维持云南省高级人民法院（2021）云执异16号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　刘少阳

审判员　　仲伟珩

审判员　　林　莹

二〇二三年一月三十一日

书记员　　陈晓宇