北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异812号

案外人：王某。

申请执行人：某公司。

法定代表人：田某。

委托代理人：赵某。

委托代理人：李某。

被执行人：某公司1。

法定代表人：刘某。

被执行人：某公司2。

负责人：宋某。

被执行人：某公司3。

法定代表人：冯某。

被执行人：某公司4。

法定代表人：刘某。

被执行人：某公司5（曾用名：某公司5）。

法定代表人：刘某。

被执行人：刘某。

被执行人：刘某。

被执行人：韩某。

本院在执行某公司与某公司1（以下简称某公司1）、某公司2、某公司3、某公司4、某公司5、刘某、刘某、韩某合同纠纷一案[执行依据：（2022）京02民初74号、（2023）京民终65号；执行案号：（2023）京02执1730号]过程中，案外人王某对本院执行某公司1名下所有的位于XXX的土地使用权（不动产权证号：XXX）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

案外人王某称：请求停止对XXX（以下简称案涉房屋）及XXX车位所对应土地使用权的执行，并解除查封措施。事实与理由：案涉房屋及XXX车位系案外人于2021年11月23日前合法购买，开发商与他人任何纠纷与案外人无法律和事实上任何关系。你院2022年6月22号查封财产为案外人合法拥有，对案涉房屋查封行为不当，特提出申请，请依法予以纠正，解除对案外人房屋的查封及其它控制措施。

本院查明，某公司与某公司1、某公司2、某公司3、某公司4、某公司5、刘某、刘某、韩某合同纠纷一案，依某公司申请，本院于2022年6月9日出具（2022）京02民初74号民事裁定书，裁定：“对某公司1的财产采取保全措施，共计限额101981099元。”后本院以（2022）京02执保248号立案执行，于2022年6月23日在淄川区不动产登记中心保全查封某公司1名下所有的位于XXX的土地使用权（不动产权证号：XXX），查封期限为三年，至2025年6月22日止。

2022年10月19日，本院作出（2022）京02民初74号民事判决书，判决：“一、某公司1、某公司2、某公司3于本判决生效后十日内共同向某公司偿还履约保证金7950万元；二、某公司1、某公司3于本判决生效后十日内共同向某公司支付利息（自2020年8月20日起至实际付清之日止，按照年利率14.8%的标准计算，其中，某公司1的剩余还款8445490元，按照先利息后本金的顺序予以抵扣）；三、某公司在上述第一项、第二项所确认的债权范围内，有权以质权登记编号：XXX、XXX、XXX、XXX、XXX项下的股权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。刘某、刘某、韩某承担担保责任后，有权向某公司1追偿；四、某公司4、某公司5及刘某对上述本判决主文第一项、第二项所确定的某公司1的债务承担连带保证责任；五、某公司4、某公司5及刘某承担连带保证责任后，有权向某公司1追偿；六、驳回某公司的其他诉讼请求。”某公司3、某公司2不服，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2023年9月20日作出（2023）京民终65号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2023年10月13日，本院依据某公司的执行申请，以（2023）京02执1730号立案执行。后经申请执行人某公司的申请，本院以和解方式结案。

另查明，王某与某公司1于2021年11月22日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定买受人王某购买某公司1开发的案涉房屋，该房屋所在地块为鲁泰文化路以东、前来村农用地（其他林地）以北，该地块国有土地使用证号为XXX，房屋预测建筑面积133.6平方米，总价款1269200元。2021年11月16日、2021年12月5日，某公司1就案涉房屋向王某开具购房款发票两张，金额分别为589200元、680000元。

另查明一，王某与某公司1于2021年11月23日签订《储藏室购买协议》，约定买受人王某购买XXX一套，总价为人民币19140元。此储藏室不办理产权证书，使用年限至本宗土地全用权年限届满结束。同日，王某与某公司1签订《般河郦景车位使用权转让协议》，约定某公司1依法投资建设了该项目的地下停车位，王某系案涉房屋业主，欲受让D区-015号车位使用权用于泊车，售价为人民币100000元。2021年10月17日，某公司1就上述储藏室和车位向王某开具购收据一张，金额为119140元。

另查明二，2021年11月23日，王某与某公司6签订《般河郦景前期物业管理服务协议》。2023年9月，某公司1将案涉房屋及储藏室和车位交付王某。

另查明三，王某与其夫孙某下登记有用于居住的房屋。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据现有证据，可以认定案外人王某已在案涉房屋被查封前即与某公司1签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，但案外人提供的《般河郦景商品房交付单》不足以证明其在本院查封案涉土地使用权之前已占有案涉房屋，案外人王某名下登记有其他可用于居住的房屋，且王某所主张的XXX车位均未约定购买所有权。故王某所提关于排除案涉房屋及XXX车位对应土地使用权执行的异议请求，不符合上述司法解释第二十八条、第二十九条规定的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人王某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　陈家忠

审 判 员　石　东

审 判 员　曾小华

二〇二四年十月二十五日

法官助理　李**志

书 记 员　张佳力

书 记 员　任美欣