中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）最高法执复27号

申请复议人（被执行人、异议人）：重庆某房地产有限公司，住所地重庆市。

法定代表人：汪某忠，该公司执行董事。

被申请人（申请执行人）：西藏某投资管理有限公司，住所地西藏自治区拉萨市。

法定代表人：刘某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：段文琪，北京市金杜（重庆）律师事务所律师。

被执行人：上海闵行某房地产经营有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：何某儀，该公司董事长。

被执行人：上海静安某房地产有限公司，住所地上海市静安区。

法定代表人：何某儀，该公司董事长。

重庆某房地产有限公司不服重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2022）渝

执异42号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

西藏某投资管理有限公司（以下简称西藏某公司）申请执行重庆某房地产有限公司（以下简称某公司）、上海闵行某房地产经营有限公司（以下简称闵行某公司）、上海静安某房地产有限公司（以下简称静安某公司）委托贷款合同纠纷一案，某公司对重庆高院作出的（2019）渝执4号执行裁定不服，向该院提出异议。该院于2021年12月16日作出（2021）渝执异182号执行裁定，某公司不服该裁定，向本院申请复议，本院于2022年6月30日作出（2022）最高法执复25号执行裁定，裁定撤销（2021）渝执异182号执行裁定，指令重庆高院对某公司提出的异议进行审查。

重庆高院本次审查中，某公司向该院提交执行异议申请书及补充意见，请求：1.撤销（2019）渝执3号执行裁定，2.根据执行标的查封不超过15亿元价值的土地使用权面积，指令执行法院重新评估。事实和理由如下：1.被查封财产评估价值远超执行标的。（1）2020年11月20日，重庆图某资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称图某评估公司）受执行法院委托，作出（重庆）图某（2020）（估）字第2562号《土地估价报告》，评估价格为791，119.50万元。（2）江湾国际项目有在建工程，经重庆淇某工程咨询有限公司（以下简称淇某咨询公司）就江湾国际项目三宗国有土地上建筑物、构筑物、附着物的工程造价，及其相对应的工程建设其他费用进行司法鉴定，评估鉴定金额为204371014.78元。2.评估存在重大问题。（1）评估价格不合理。2020年第2562号《土地估价报告》，评估价格为79亿元，（2022）第29号《土地估价报告》，评估价格为68亿元，评估价格无端减少11亿元，且仅提供评估结论，拒绝提供“土地估价技术报告”，致使某公司无法有效核查。（2）执行法院提供错误的设计方案作为评估依据，严重影响评估的真实性、准确性。重庆市规划和自然资源局（以下简称重庆规自局）在给执行法院的复函中称2017年7月某公司提交的《重庆国际商业中心总体规划及一期工程设计方案》未获批准，不应作为评估依据，显然不符合事实，因为这是该项目唯一完成除重庆市人民政府（以下简称重庆市政府）批示外所有行政主管部门审批同意的方案设计，而重庆市政府迟迟未予审批，是由于重庆市政府“两江四岸”政策的规划调整。因此，重庆规自局不能以重庆市政府未审批为由否认2017年7月《重庆国际商业中心总体规划及一期工程设计方案》的唯一有效性，更不能否认这是唯一可供评估公司使用剩余法正确评估本项目资产价值的依据。3.本案查封拍卖未查明标的物的基本状况即案涉地块的建筑面积。2018年6月29日，重庆规自局给某公司发送《重庆市规划局关于江湾·国际商业中心项目有关情况的复函》（渝规函［2018］638号），明确某公司开发建设的项目位于“两江四岸”需要暂缓开发建设的范围内。重庆规自局给执行法院的复函称：2020年3月，经重庆市规划委员会第五次会议审议并通过，该项目规划总计容建筑面积将调减为不超过76万平方米。但至今重庆规自局未向某公司作出、送达将建筑面积从140万平方米调减为76万平方米的书面决定。重庆规自局将未经重庆市政府批准尚未发生法律效力的上述调减方案的内容以公文形式发送给法院并向社会公告，显然违反相关法律规定，严重侵害申请人的重大权益，从形式上看是按140万平方米建筑面积评估拍卖，但实际上是以76万平方米建筑面积的出价被拍卖成交，同时，因为是以140万平方米建筑面积被评估拍卖，某公司还丧失了被减少的64万平方米建筑面积的受补偿权。4.重庆规自局认为江湾国际项目是统一规划、统一实施、统一规划指标适用，所有地块不可分割的观点是错误的。因重庆市政府“两江四岸”政策，重庆规自局对本项目调整规划，项目建设规模从地上1400000平方米调减至760000平方米。原土地出让合同中关于“某公司建设全球最高摩天双子塔和高空商业街”的约定已被重庆市政府单方取消，其修改的规划已改变了依据该项目土地出让合同、补充协议，建设项目的实施是以土地出让合同载明的所有地块载体所承载的149550平方米作为其规划指标地上建面1400000平方米的土地与其承载计容面积的统一载体。江湾国际项目历经多次土地面积、建设面积规划调整，再次调整或分割不仅可行亦不会严重减损其价值。根据估算，本案最多只需要查封、拍卖或处置该方案中的计容面积286931平方米（含地下面积共计360738.56平方米）及其承载的土地，已完全足以偿清对西藏某公司的全部债务。

西藏某公司向重庆高院提交书面意见称：本案争议焦点是“是否构成明显超标的查封”，审查重点应为案涉三宗国有土地使用权是否可以分割处置，且应当根据重庆规自局的意见处理该等问题。根据某公司与原重庆市国土资源和房屋管理局签订的《重庆市国有建设用地使用权出让合同》《关于渝地（2008）合字（南区）第68号＜重庆市国有建设用地使用权出让合同＞部分条款的修订协议》《关于渝地（2008）合字（南区）第68号＜重庆市国有建设用地使用权出让合同＞及＜部分条款的修订协议>的补充协议》，以及地字第500108201700010号《建设用地规划许可证》对南岸区南坪组团D分区详细规划，江湾国际项目土地的实施是以上述《重庆市国有建设用地使用权出让合同》及其补充协议载明的所有地块作为统一载体，并确定整体规划设计条件。因此，在仅有一个规划许可的情况下，江湾国际项目土地不应办理分割。具体理由如下：1.江湾国际项目土地不具有分割处置的可能性。（1）江湾国际项目地块系为同一项目开发实施而统一出让给一个开发主体，各地块统一规划、统一实施，规划指标统筹使用，不具备分割处置的基础。（2）规划许可的变更必须具备法定事由，配合司法处置不属于规划许可变更的法定事由，案涉单个地块不具备单独分配指标的条件。（3）江湾国际项目建设开发应当按照《重庆市国有建设用地使用权出让合同》及其补充协议的约定执行，不得违反控制性详细规划和江湾国际项目土地出让的初衷。2.江湾国际项目土地统一处置有利于提高变现效率和落实规划条件。（1）江湾国际项目统一处置有利于提高变现效率；（2）江湾国际项目统一处置有利于土地交付；（3）江湾国际项目统一处置有利于行政部门对规划设计条件执行的监管；（4）江湾国际项目统一处置有利于公共绿地的建设。3.司法权和行政权具有明确边界，规划条件应当以规划部门确定为准。江湾国际项目土地须在同一规划许可下进行统一开发建设，行政规划主管部门认为江湾国际项目土地不可分割处置，也不具备分割处置的法定事由和条件，因此，人民法院不应通过司法判决擅自变更规划部门已经确定的规划条件。4.“两江四岸”政策是重庆市政府在2017年、2018年出台的城市规划政策，属于行政权范畴，不属于执行异议案件审理的范围，也与某公司在委托贷款合同项下的违约行为无关，即便某公司认为在本案执行依据生效前的该等政策影响其在本案中的权益，某公司也应当依法通过其他程序解决。5.某公司对评估报告的异议不属于法院的审理范围，并且重庆市第五中级人民法院（以下简称重庆五中院）已经委托专业技术评审出具最终咨询意见认定重新评估后出具的土地估价报告可以采信，江湾国际项目土地评估过程及结果均符合法律规定。根据住房和城乡建设部发布的《房地产估价规范》关于“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。”之明确规定，评估公司不负担向委托方提供估价技术报告的法定强制义务。6.案涉地块的建筑面积不属于法院查封阶段应审查认定的范围。司法权和行政权具有明确边界，计容面积、使用年限等财产基本信息，应由相关机关依法依职权进行认定，而不属于人民法院依法应当查明的义务范围。故某公司提出法院应当查明江湾国际项目建筑面积从140万平方米调整至76万平方米是否已完成重庆市政府批准的程序，明显缺乏法律依据，也不属于本案执行异议案件审查处理范围。7.重庆五中院对案涉评估拍卖标的物的现状进行客观描述系履行法定说明和告知义务。

重庆高院在（2022）渝执异41号案中通知重庆规自局补充提交案涉土地不可分或者分割会严重减损其价值的理由。重庆规自局向重庆高院出具了《情况说明》，《情况说明》载明：2008年6月，某公司通过《重庆市国有建设用地使用权出让合同》（渝地（2008）合字（南区）第68号），取得面积约94233平方米的土地（具体范围见附件1中蓝色斜线部分），包括案涉106Ｄ房地证2012字第0××6号（以下简称0××6号证）的部分用地范围、106Ｄ房地证2012字第0××7号（以下简称0××7号证）的全部用地范围和106Ｄ房地证2012字第0××8号（以下简称0××8号证）的全部用地范围，合同约定总建筑规模不大于52万平方米。后因某公司向重庆市政府提出修建全球最高摩天双子塔和高空商业街，申请增加88万平方米建筑面积，2010年5月，《重庆市规划局关于南岸区南坪组团Ｄ4-7-1等地块规划修改的请示》（渝规文〔2010〕126号）经重庆市政府批准同意，将南侧Ｄ4-7-2／03地块和北侧现状兴澳海底世界用地纳入项目范围，明确“该项目用地规划条件修改如下：用地面积约16.8公顷，建筑总规模不大于140万方”，“南侧D4-7-2/03地块只能作为项目集中绿地建设，参与计算容积率指标”。2010年5月19日，原重庆市规划局向原重庆市南岸区国土资源管理分局出具《关于南岸区南坪组团D4-7-1等地块（摩天双子塔项目）规划指标的复函》（渝规通函〔2010〕南岸字第0019号），明确规划条件为“该项目用地面积约209亩（最终面积以核发的用地许可为准），用地性质为居住、公建综合用地，地上建设规模不超过140万平方米（不包括地下车库和设备用房），其中居住建筑不大于70万平方米，商业、办公、酒店及酒店式公寓建筑不小于70万平方米，D4-7-2地块应由项目业主负责建设并免费对公众开放，除必要的交通等配套设施外均为配套公共绿地，不得有作为商业用途的其他建筑物。”2010年7月，某公司通过《关于渝地（2008）合字（南区）第68号＜国有建设用地使用权出让合同＞部分条款的修订协议》，整合原兴澳海底世界地块15289平方米及原城投公司储备地块29822平方米（D4-7-2/03地块）两个地块（增加用地范围见附件1绿色斜线部分），修订协议约定纳入渝地（2008）合字（南区）第68号合同地块“统一规划、统一设计，调整后土地总面积139344平方米，地上总建设规模1400000平方米。”调整后项目的用地范围包括了0××6号、0××7号、0××8号证的全部用地范围，以及D4-7-2/03地块用地。2012年9月，某公司对修订协议中的部分用地申请办理了0××6号、0××7号、0××8号证。2011年9月，原重庆市规划局向原重庆市南岸区国土资源管理分局出具《建设项目规划管理报建审查复函》（渝规南岸〔用地〕复函〔2011〕0031号），明确规划条件为：整合周边不宜单独进行建设的零星用地后，“国际商业中心项目地上建设规模140万平方米不增加”。2014年2月，原重庆市规划局向原重庆市南岸区国土资源管理分局出具《关于国际商业中心项目相关规划用地指标的复函》（渝规通函〔2014〕南岸字第0008号），明确规划条件为“该项目两次增加的土地面积中涉及的公共绿地可纳入项目用地容积率计算基数，但国际商业中心项目不得突破地上建设规模140万平方米，公共绿地后期管理须符合相关要求。”2017年1月，经重庆规自局按控制性详细规划一般技术性内容修改程序批准。明确：“D4-7-1/04、D4-7-2/04、D4-7-4/04、D4-7-5/04、D4-4-3/04五个地块总计容建筑面积不大于140万平方米”“D4-7-2地块只能作为项目集中绿地建设，参与计算容积率指标，并保证24小时对外开放。D4-7-2地块和D4-7-1地块中的336平方米，共计29016平方米集中绿地可参与绿地率指标计算”。2017年6月，某公司与原市国土局签订《关于渝地（2008）合字（南区）第68号＜国有建设用地使用权出让合同＞及＜部分条款的修订协议>的补充协议》，合同约定：“一、将《出让合同》的土地面积调整为149550平方米”，“二、上述《出让合同》的地上建设规模（不包括地下建筑面积）仍为140万平方米”，“四、上述《出让合同》用地范围内的30281平方米配套公共绿地应由乙方负责出资建设并免费对公众开放，除必要的交通等配套设施外均为配套公共绿地，不得有作为商业用途的其他建筑物”。江湾国际项目不可分割的理由及依据：（一）项目用地统一规划是由法定规划确定，分割后违反法律规定。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第一款规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”控制性详细规划是批准和实施建设的法定规划依据。2010年5月，重庆市政府批准了江湾国际项目涉及用地的控制性详细规划修改，确定“用地面积约16.8公顷，建筑总规模不大于140万方”“南侧D4-7-2/03地块只能作为项目集中绿地建设，参与计算容积率指标”。自此以后，虽因道路优化调整、零星用地整合等原因又对控制性详细规划进行了修改，但均是以项目全部用地范围为整体确定的140万平方米总建筑规模和公共绿地配建义务，并作为了强制性内容，没有再针对具体单独地块确定规划指标。若进行分割，违反了控制性详细规划强制性内容。（二）项目用地统一规划依法纳入了规划条件并作为了出让合同的组成部分，分割后违反法律规定。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第三款的规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件”，作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件不得擅自改变。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第一款的规定，原重庆市规划局依据控制性详细规划，出具了《关于南岸区南坪组团D4-7-1等地块（摩天双子塔项目）规划指标的复函》（渝规通函〔2010〕南岸字第0019号）、《建设项目规划管理报建审查复函》（渝规南岸〔用地〕复函〔2011〕0031号）、《关于国际商业中心项目相关规划用地指标的复函》（渝规通函〔2014〕南岸字第0008号）等规划条件函，进一步明确了项目整体实施的总建筑规模、配套公共绿地建设义务等规划条件，并纳入了《修订协议》《补充协议》。其中《修订协议》中明确约定项目用地“统一规划、统一设计”。若分割，将会改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的整体实施的规划条件，无法办理后续规划审批手续，明显违反法律规定。（三）不具备分割的法定条件控制性详细规划没有对0××6号、0××7号、0××8号证对应的用地范围单独给定规划指标，即0××6号、0××7号、0××8号证对应的用地上无具体的建筑规模，无法进行价值评估。（四）分割后将导致控制性详细规划、规划条件要求和合同约定的公共绿地配建义务无法实施。控制性详细规划、规划条件要求的配建义务已纳入了《补充协议》：“四、上述《出让合同》用地范围内的30281平方米配套公共绿地应由乙方负责出资建设并免费对公众开放，除必要的交通等配套设施外均为配套公共绿地，不得有作为商业用途的其他建筑物”。30281平方米配套公共绿地均在0××6号、0××7号、0××8号证的用地范围外，若分割后单独拍卖0××6号地块，因受让人不是配套公共绿地的土地权利人，无法承接和实施配套公共绿地建设义务。江湾国际项目分割后将严重减损该项目的价值。1.将导致0××6号证用地能够实施的建筑规模大幅度降低。根据某公司提供的规划方案和项目实际用地条件，全球最高摩天双子塔和高空商业街以及其他建筑基本在0××6号证的范围内集中布置。0××6号证的用地面积为102752平方米，按建筑规模140万平方米计算，容积率约为13，大大超出《重庆市城市规划管理技术规定》（2006修正）商住容积率3.5—5.0的规定，需要统筹使用项目其他用地的容积率指标。鉴于此，控制性详细规划专门规定：“D4-7-2地块只能作为项目集中绿地建设，参与计算容积率指标，并保证24小时对外开放。D4-7-2地块和D4-7-1地块中的336平方米，共计29016平方米集中绿地可参与绿地率指标计算，进行规划指标统筹使用。”因此，若0××6号证分割后单独实施建设，因无法使用其他地块的规划指标，即使按照单独地块商住容积率指标的上限，也必将大幅度减少建筑规模，严重减损该用地的价值。2.将导致项目其他用地价值严重减损。0××6号证分割后，剩余用地中，0××7号证仅为1401平方米的用地，没有单独建设的条件，价值严重减损；0××8号证为5421平方米的带状用地，绝大部分用地因宽度狭窄，没有建设条件，价值严重减损；其余用地本来就是因为无单独建设条件而进行的零星用地整合，无独立的商业价值。3.因交通组织原因，土地分割后将严重影响该项目所在片区交通状况，进而减损项目价值。项目位于长江大桥南桥头，空间局促、地形高差大（南北高差近40米），项目周边为江南大道、南滨路等城市主干道，无法开设机动车出入口，仅能通过项目东南侧规划的城市支路组织交通，若进行分割，各个地块均需要与城市道路进行连接，将成倍加剧周边道路交通负担，外围交通条件将进一步恶化，进而严重减损项目价值，且部分地块或将因为无法开设机动车出入口而不具备建设条件。4.因地下车库、小区环境等因素，分割后将严重减损项目价值。原概念方案的地下车库是将宗地作为一个大地块拉通布局，地下空间统筹利用。若进行土地分割，为满足地下建筑退让用地边界要求，将减少可建设用地面积、加大开挖，从而大幅增加建设成本。5.将导致项目内部环境品质降低，减损项目价值。原方案宗地为一个物业管理单元，小区环境统筹布置景观绿化、公共活动空间等配套设施，若进行分割，小区将变得局促狭窄，极大降低小区内部环境品质。此外，通常来讲，地块越大越便于建筑的灵活布局，户型产品的丰富度也更好，若进行分割，项目户型产品的多样性将受到较大限制，进而影响项目市场价值。综上，根据控制性详细规划、规划条件、合同约定，江湾国际项目的全部用地是统一规划、统一实施、规划指标统筹使用。分割后将违反控制性详细规划的强制性要求和作为土地出让合同组成部分的规划条件，违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定。且0××6号证没有控制性详细规划确定的单独规划指标，无法单独评估其价值，也不具备进行分割的法定条件。同时，分割后将导致支撑项目140万平方米建筑规模成立的30281平方米公共绿地配建义务无法实施，不能统筹使用其他用地容积率指标，项目的建筑规模将会大幅度减少，且因分割导致的交通负担增加、地下建筑退让用地间距使可建用地减少、小区内部环境品质降低等不利后果，都将严重减损项目价值。恳请依法支持案涉财产不可分或者分割会严重减损其价值的认定”。

重庆五中院于2021年10月19日委托淇某咨询公司就江湾国际项目三宗国有土地上建筑物、构筑物、附着物的工程造价，及其相对应的工程建设其他费用进行司法鉴定。2022年5月23日淇某咨询公司出具渝淇某（2021）鉴字第924号（改）鉴定意见书。该鉴定意见书载明：依据合同约定的结算原则、结合提供的成果文件、成果文件审查资料及某公司已支付的凭证等资料，原鉴定报告金额为152176839.23元，本次根据重庆市建设工程造价管理协会的评审意见调整鉴定结果，鉴定金额为204,371,014.78元。项目名称包含工程费用、自来水、天然气改迁工程、2号楼和3号楼工程、临时销售中心、临水、临电工程、土石方工程......

重庆五中院2022年9月21日委托图某评估公司对案涉项目土地进行司法复评估，并于2022年9月26日出具《土地估价报告》［编号：（重庆）图某（2022）（估）字第322号］，该报告载明：估价日期设定为2022年9月21日，在满足本次估价地价定义和假设与限制条件下的国有出让建设用地使用权价格如下：土地面积149550平方米，楼面地价4890元/平方米，单位地价45770元/平方米，总地价684490.35万元。因某公司对该评估报告提出异议，重庆市国土资源房屋评估和经济协会评估专家委员会于2022年11月7日接受重庆五中院的委托，对上述《土地估价报告》进行专业技术评审，并出具《关于重庆图某资产评估房地产土地估价有限公司出具的（重庆）图某（2022）（估）字第322号土地估价报告咨询意见书》，该咨询意见书载明：图某评估公司具备合法的评估资质，土地估价师具有合法的评估资格，评估中适用的法律、法规和技术规范恰当，评估程序符合规定，评估报告中采用的估价原则、估价依据、技术路线和估价方法符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）和相关技术规程要求。图某评估公司出具的编号为（重庆）图某（2022）（估）字第322号的土地估价报告可以采信。

2023年2月16日，重庆规自局在（2022）渝执异41号案中又向重庆高院提交了《关于江湾国际项目处置有关情况的补充说明》（以下简称《补充说明》）。《补充说明》载明：一、项目土地缴费情况。2008年6月，某公司通过《重庆市国有建设用地使用权出让合同》（渝地（2008）合字（南区）第68号）取得面积约94233平方米的土地（具体范围见附件1中浅蓝色斜线部分），土地出让金价款为47000万元。某公司于2008年8月28日缴清全部价款。2010年7月，某公司通过《关于渝地（2008）合字（南区）第68号＜国有建设用地使用权出让合同＞部分条款的修订协议》，整合原兴澳海底世界地块15289平方米及原城投公司储备地块29822平方米（D4-7-2/03地块）两个地块（具体范围见附件1绿色斜线部分），调整后土地总面积为139344平方米，应补缴土地出让金价款81845万元，补缴后该宗地土地出让金总价款为128845万元。某公司2010年7月29日缴清全部价款。2015年，因开展该宗地周边4块零星用地整合工作，增加土地面积10206平方米（具体范围见附件1深蓝色斜线部分），纳入项目整体开发。原市土地和矿业权交易中心于2015年12月24日发出《国有建设用地使用权成交确认书》（渝地交易调〔2015〕320号），确认某公司应补缴地价款5267万元。某公司于2016年1月20日全部缴清。2017年6月9日，原重庆市国土房管局与某公司签订《关于渝地（2008）合字（南区）第68号＜国有建设用地使用权出让合同＞及＜部分条款的修订协议>的补充协议》，协议确认补缴地价款金额为5267万元。综上，江湾国际项目土地出让面积为149550平方米，总价款共计134112万元，已全部缴清。二、项目土地开发现状情况。该项目于2017年1月18日取得《临时建设工程规划审批意见书》（渝规南岸临（2017）0001号），经批准修建临时销售中心，建筑面积为2201.56平方米。根据《重庆市城乡规划条例》第五十六条的规定，临时售楼用房的使用期限不得超过该工程的综合竣工验收时间。该项目未取得建设工程规划许可证。三、项目查封情况。江湾国际项目用地面积为149550平方米，法院查封的范围为全部用地范围（详见附件3）。附件3中红线范围为106D房地证2012字第0××6号、0××7号、0××8号的用地范围，蓝线范围为未办理权属登记的地块范围。其中公共绿地为附件3所示地块1、2，共30229平方米，商业居住用地为附件3所示地块3、4、5，共9747平方米。法院委托评估时确定的评估范围为项目的全部用地范围。四、项目规划情况。（一）项目的现状规划条件、下一步规划调整及相关事宜。根据现行有效的控制性详细规划，该项目规划总计容建筑面积为不大于140万平方米。根据2020年3月重庆市规划委员会审议通过的减量论证方案，该项目总计容建筑面积将调减为不超过76万平方米。竞得人对于将来因减少规划计容建筑规模所导致的权益变化，可与市规划自然局协商评估确定。（详见附件4）（二）76万平方米的控制性详细规划减量论证方案未完成批准程序。根据《重庆市城乡规划条例》（2017年3月1日施行）第二十六条第一款、第二款及《重庆市人民政府关于进一步加强主城区控制性详细规划修改管理工作的通知》（渝府发〔2016〕14号）的规定，中心城区控制性详细规划强制性内容的修改需要报重庆市政府审批。本案中，减少建筑规模属于修改纳入招拍挂建设用地规划条件函中确定的强制性内容，应当报重庆市政府审批。76万平方米的减量论证方案仅通过了重庆市规划委员会审议，还未履行控制性详细规划修改的法定审批程序，因此，应当按照现行有效的控制性详细规划确定的140万平方米进行评估。（三）分割项目用地修改规划不具有可行性。项目用地范围涉及的五个控规地块统一规划为现行控制性详细规划的强制性内容，不能擅自分割。若某公司主动向重庆市政府申请按照76万平方米的减量论证方案修改规划，进行项目用地分割，即使重庆市政府同意修改，减量的损失应由某公司自行承担。（四）信息披露未减损某公司的权益。司法评估是按照140万平方米的建筑规模进行评估，竞买人购买的也是140万平方米的建筑规模，并未减损某公司的权益。竞买人将来因减少规划计容建筑规模所导致的权益变化，由竞买人与市规划自然局协商评估确定，与某公司无关。之所以进行信息披露，是依法保障竞买人的知情权。

重庆五中院于2022年9月13日作出（2022）渝05执恢315号之二执行裁定：查封被执行人重庆某房地产有限公司所有的，位于重庆市南岸区分区“江湾国际”项目中已缴清土地出让价款但未办理权属登记的30229平方米国有土地使用权（公共绿地）及9747平方米的国有土地使用权（商业居住用地），期限为三年。

重庆高院认为，本案争议的焦点为本案是否构成明显超标的查封。

重庆规自局作为市级行政机关，主管重庆市的整体规划，其出具的《情况说明》及《补充说明》从专业、权威、客观的角度评析了案涉土地不可分割的理由及分割后的严重后果，真实、合法、且评析内容与江湾国际项目相关，重庆高院予以采信。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款规定：“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”本案中，某公司被执行的本金、利息、违约金、律师费、公证费等约9.2亿元，而法院查封的土地使用权价值68.45亿元，查封财产价值显著超出申请执行标的额，从形式上看属超标的查封。但根据重庆规自局的《情况说明》《补充说明》载明的内容，《重庆市主城区法定城乡规划全覆盖整合南坪组团D标准分区控制性详细规划分图图则》为现行有效的控制性详细规划。其中，江湾国际项目用地涉及的控规地块共5个，分别是D4-7-1、D4-7-2、D4-7-4、D4-7-5、D4-4-3地块。该控制性详细规划的强制性要求中规定了上述五个地块的总计容建筑面积不大于140万平方米；D4-7-2地块只能作为项目集中绿地建设，参与计算容积率指标，并保证24小时对外开放。控制性详细规划未对单个地块单独确定容积率。上述规划要求纳入了规划条件并作为了出让合同的组成部分。即江湾国际项目土地的出让合同、补充协议，以及南岸区南坪组团D分区控制性详细规划，建设项目的实施是以出让合同载明的所有地块作为统一载体进行统一规划、统一实施、规划指标统筹使用的，不具备分割处置的基础。《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条规定“修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。修改乡规划、村庄规划的，应当依照本法第二十二条规定的审批程序报批。”可见，规划许可不能随意变更，规划许可的变更必须具备法定事由。江湾国际项目虽存在多个地块，但案涉土地从出让土地之时已经确定规划设计条件，项目下各地块统一规划、统一实施，规划指标统筹使用。而106D房地证2012字第0××6号、0××7号、0××8号证无控制性详细规划确定的可建建筑规模，无法单独评估其价值，客观上不具备分割处置的条件。如果将已经确定的规划指标分配到江湾国际项目的各个地块，不仅涉及容积率规划指标的调整，还涉及绿地率、公共服务设施及基础设施的相应调整，属于规划变更。江湾国际项目规划条件和方案至今未发生正式变更或调整，案涉三宗土地如办理分割，将违反控制性详细规划的强制性要求和作为土地出让合同组成部分的规划条件，违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定及江湾国际项目土地出让的初衷。同时，需要实施配套公共绿地建设的D4-7-2地块在106D房地证2012字第0××6号、0××7号、0××8号证用地范围外，项目分割后将导致支撑项目140万平方米建筑规模成立的30281平方米公共绿地配建义务无法实施，不能统筹使用其他用地容积率指标，项目的建筑规模将会大幅度减少，严重减损该用地的价值，也导致本案不具备分割处置的条件。且因分割导致各个地块均需要与城市道路进行连接，将成倍加剧周边道路交通负担，地下建筑退让用地间距也使可建用地减少、小区内部环境品质降低，上述不利后果都将严重减损项目价值。因此，本案的查封虽然是超标的额查封，但被查封的三宗土地使用权属于无法分割的标的物，且分割会严重减损其价值，不能部分查封。因此，某公司关于本案明显超标的查封的理由不能成立，重庆高院不予支持。

关于本案应当以140万平方米还是76万平方米建筑面积进行评估的问题。重庆高院认为，根据《重庆市城乡规划条例》（2017年3月1日施行）第二十六条第一款、第二款及《重庆市人民政府关于进一步加强主城区控制性详细规划修改管理工作的通知》（渝府发〔2016〕14号）的规定，中心城区控制性详细规划强制性内容的修改需要报重庆市政府审批。本案中，《补充说明》载明“76万平方米的减量论证方案仅通过了重庆市规划委员会审议，还未履行控制性详细规划修改的法定审批程序”。减少建筑规模属于修改纳入招拍挂建设用地规划条件函中确定的强制性内容，应当报重庆市政府审批。76万平方米的减量论证方案仅通过了重庆市规划委员会审议，还未履行控制性详细规划修改的法定审批程序即重庆市政府的审批。鉴于76万平方米的方案未履行控制性详细规划修改的法定审批程序，该项目总计容建筑面积仍为140万平方米，评估机构应当按照现行有效的控制性详细规划确定的140万平方米进行评估。

关于江湾国际项目的调减方案内容被披露是否减损了某公司的权益的问题。重庆高院认为，执行法院在拍卖公告上如实披露案涉江湾国际项目将会进行建筑规模减量修改系法院履行法定说明和告知义务，明确提示相关竞买人注意规划调整的影响，依法保障竞买人的知情权，并不会影响评估的建筑规模和实际成交的建筑规模，符合法律规定。在该项目的调减方案完成全部法定审批程序之前，案涉评估拍卖工作均会以140万平方米建筑面积进行推进，某公司无证据证明竞买人会按照76万平方米建筑面积进行出价并导致其权益受损。在案涉评估拍卖公告如实披露、客观记载的情况下，涉及规划调整的有关行政行为也只是属于交易风险的问题，并不会影响强制拍卖的效力。鉴于司法评估是按照140万平方米的建筑规模进行评估，竞买人购买的也是140万平方米的建筑规模，重庆高院认为江湾国际项目调减方案内容的披露并不会减损某公司的权益。某公司关于调减方案内容被披露后“竞买人只会按照76万平方米建筑面积进行出价，还会导致其丧失了被减少了的64万平方米建筑面积的受补偿权”的理由不成立，不予支持。

综上，某公司的异议理由没有法律依据，不予支持。重庆高院裁定驳回某公司的异议请求。

某公司不服重庆高院异议裁定向本院申请复议，请求撤销重庆高院（2022）渝执异42号、（2019）渝执4号执行裁定，指令执行法院查封不超过15亿元价值的土地使用权面积，并重新委托评估。主要理由，1.重庆规自局与某公司存在利益冲突，依法应予回避，至少法院应对其函件严格审查予以查实，重庆高院不正确地采信重庆规自局没有依据的《情况说明》《补充说明》，导致对事实的认定出现严重错误。2.重庆高院错误采信重庆规自局的关于调减计容建筑面积的说法，致使标的物的价值未得到准确认定，从而影响对是否超标的查封的正确判断。3.重庆高院关于江湾国际项目的调减方案内容被披露是否减损了某公司的权益认定错误4.重庆高院关于“本案的查封虽然超标的查封，但被查封的三宗土地使用权属于无法分割的标的物，且分割会严重减损其价值，不能部分查封”的认定存在严重错误。

西藏某公司答辩称，1.重庆规自局不存在应当回避的法定情形；某公司以重庆规自局出具的函件等资料违法为由提出的异议不属于人民法院执行异议的审查范围，且其以同样理由提起的行政复议也均已经被驳回，重庆高院依法采信函件资料，认定事实清楚。2.案涉土地的建筑面积不属于人民法院执行程序审查认定范围，法院如实披露案涉调减方案系履行法定说明和告知义务，不会减损某公司的权益。3.案涉项目的实施是以出让合同载明的所有地块作为统一载体进行统一规划、统一实施，规划指标统筹使用，不具备分割处置的基础。4.某公司提出的抗辩与反驳意见均缺乏事实依据和法律依据，不应采纳。5.司法权和行政权有明确边界，人民法院无权通过司法判决改变行政机关已经确定的规划条件。

本院认为，本案的焦点问题是，涉案的标的物是否可以分割并只对部分土地采取查封措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款规定，“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”本案中，某公司被执行的本金、利息、违约金、律师费、公证费等约9.2亿元，而法院查封的土地使用权价值68.45亿元，查封财产价值显著超出申请执行标的额，从形式上看属超标的查封。但根据重庆规自局的《情况说明》《补充说明》载明的内容，《重庆市主城区法定城乡规划全覆盖整合南坪组团D标准分区控制性详细规划分图图则》为现行有效的控制性详细规划。其中，江湾国际项目用地涉及的控规地块共5个，分别是D4-7-1、D4-7-2、D4-7-4、D4-7-5、D4-4-3地块。该控制性详细规划的强制性要求中规定了上述五个地块的总计容建筑面积不大于140万平方米；D4-7-2地块只能作为项目集中绿地建设，参与计算容积率指标，并保证24小时对外开放。控制性详细规划未对单个地块单独确定容积率。上述规划要求纳入了规划条件并作为了出让合同的组成部分。即江湾国际项目土地的出让合同、补充协议，以及南岸区南坪组团D分区控制性详细规划，建设项目的实施是以出让合同载明的所有地块作为统一载体进行统一规划、统一实施、规划指标统筹使用的，不具备分割处置的基础。江湾国际项目虽存在多个地块，但案涉土地从出让土地之时已经确定规划设计条件，项目下各地块统一规划、统一实施，规划指标统筹使用。而106D房地证2012字第0××6号、0××7号、0××8号证无控制性详细规划确定的可建建筑规模，无法单独评估其价值，客观上不具备分割处置的条件。如果将已经确定的规划指标分配到江湾国际项目的各个地块，不仅涉及容积率规划指标的调整，还涉及绿地率、公共服务设施及基础设施的相应调整，属于规划变更。江湾国际项目规划条件和方案至今未发生正式变更或调整，案涉三宗土地如办理分割，将违反控制性详细规划的强制性要求和作为土地出让合同组成部分的规划条件，违反《城乡规划法》的规定及江湾国际项目土地出让的初衷。且因分割导致各个地块均需要与城市道路进行连接，将成倍加剧周边道路交通负担，地下建筑退让用地间距也使可建用地减少、小区内部环境品质降低，上述不利后果都将严重减损项目价值。因此，本案的查封虽然是超标的查封，但被查封的三宗土地使用权属于无法分割的标的物，且分割会严重减损其价值。故，某公司请求指令执行法院查封不超过15亿元价值的土地使用权面积，并重新委托评估不能得到支持。

重庆规自局作为政府机关，是涉案土地的主管部门，其根据已有土地规划和土地出让情况出具的《情况说明》和《补充说明》，重庆高院采信该证据，并无不当。某公司提出重庆规自局应当回避的理由不能成立。

执行法院在拍卖公告上如实披露案涉江湾国际项目将会进行建筑规模减量修改系法院履行法定说明和告知义务，明确提示相关竞买人注意规划调整的影响，依法保障竞买人的知情权，符合本案实际情况，亦符合法律规定。

综上，某公司的复议理由不能成立，依法应予驳回。重庆高院（2022）渝执异42号执行裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回重庆某房地产有限公司的复议请求。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　薛贵忠

审 判 员　马　岚

审 判 员　徐　霖

二〇二四年一月十五日

法官助理　郭怀希

书 记 员　谷雨龙