中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）最高法执监176号

申诉人（利害关系人）：许某，男，1975年6月25日出生，汉族，住福建省。

委托诉讼代理人：陈敬招，上海协力（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石佳滢，上海协力（厦门）律师事务所律师。

申请执行人：李某，男，1978年5月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县。

委托诉讼代理人：姜治鹏，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈友涛，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。

被执行人：厦门某贸易公司，住所地福建省厦门市。

法定代表人：吴某。

被执行人：厦门某房地产建设发展有限公司，住所地福建省厦门市。

法定代表人：周某军。

被执行人：周某甲，女，1954年1月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。

申诉人许某不服福建省高级人民法院（以下简称福建高院）（2020）闽执复147号执行裁定，向本院申诉。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）在执行原申请执行人厦门某商业银行公司（以下简称厦门某银行）与被执行人厦门某贸易公司（以下简称贸易公司）、厦门某房地产建设发展有限公司（以下简称房产公司）、周某甲借款合同纠纷一案过程中，许某向该院提出书面异议。

许某异议称，（一）案涉抵押物办理过户手续，国土局拟收取的是增容费而不是相应地价，增容费系因债务人违反行政法规产生的费用，但通知书却认定为应缴纳的款项是土地价款，故意混淆概念。（二）通知书的认定与案涉抵押物拍卖前的拍卖公告、竞买须知、标的物介绍等相矛盾，应以抵押物拍卖前的公告为准，法院不得在拍卖之后再进行字面解释。（三）在案涉抵押房产办证过程中，厦门中院已明确向厦门市国土资源与房产管理局表明，相关费用应由买受人自行承担。（四）若按通知书理解，拍卖物过户产生的增容费从拍卖款中扣除，则拍卖程序存在重大瑕疵，损害当事人及其他竞买人权利，应撤销司法拍卖。请求：撤销（2007）厦执行字第86号通知书。

厦门中院查明，厦门某银行与贸易公司、房产公司、周某甲借款合同纠纷执行一案，执行依据为已发生法律效力的（2006）厦民初字第116号民事判决。2007年6月25日，厦门中院作出（2007）厦执行字第86号民事裁定，裁定冻结、划拨贸易公司、房产公司、周某甲所有的款项1800万元，或查封、扣押、拍卖被执行人相应等值财产。厦门中院依法对房产公司所有的位于福建省厦门市思明区7套房产进行了处置，其中3套房产即A座201单元、301单元、303单元抵押权人为该院（2007）厦执行字第95号案件的申请执行人许某。为方便处置，厦门中院以（2007）厦执行字第86号案件名义牵头对7套房产进行拍卖，成交金额合计41639596元。

2016年10月8日至9日，厦门中院在淘宝网司法拍卖平台对登记在房产公司名下位于厦门市思明区大厦C座4层404单元房产进行公开拍卖，买受人黄秀华以2228900元最高应价竞得该房产。2016年11月24日至25日，厦门中院在淘宝网司法拍卖平台对登记在房产公司名下位于厦门市思明区大厦C座5层503单元房产进行公开拍卖，买受人肖非凡以2846700元最高应价竞得该房产。2017年1月16日至17日，厦门中院在淘宝网司法拍卖平台对登记在房产公司名下位于厦门市思明区大厦A座201单元、303单元、403单元房产进行公开拍卖，买受人叶甲以9987184元最高应价竞得201单元房产，汤清华以2268000元最高应价竞得303单元房产，厦门市某科技有限公司以2188480元最高应价竞得403单元房产。厦门中院在淘宝网司法拍卖平台对登记在房产公司名下位于厦门市思明区大厦A座301单元、401单元房产进行公开拍卖，三次流拍后，以第三次拍卖所设保留价（301单元为11001652元、401单元为11118680元）作为变卖价，于2017年3月23日至24日在淘宝网司法拍卖平台进行公开变卖，买受人叶甲、刘乙、陈某以11001652元最高应价竞得301单元房产，叶甲、刘乙、杨丙以11118680元最高应价竞得401单元房产。

上述7套房产买受人办理权属变更登记手续过程中，厦门市自然资源和规划局（以下简称厦门自规局）于2019年10月22日致函厦门中院，要求7套房产应补缴共计15007068.16元地价后方能办理产权。7套房产买受人遂以“地价不属于办理过户手续中所产生的费用，不应由其另行缴交”为由，向厦门中院申请从7套房产处置成交款中支出应补缴的地价。厦门中院经审查认为，该院依法处置前述7套房产所得款项中包含土地价值，现需补缴相应地价，理应从处置款项中支出，该院在拍卖公告中所作“涉及该拍卖标的物所产生的费用及办理过户手续所产生的一切费用均由买受人承担”的书面告知，系指标的物办理权属登记过程中产生的正常交易费用，而地价系土地的价值，也包含在处置所得款项中，不应由买受人重复支付，也不在前述“费用”之列。据此，厦门中院于2020年3月19日作出（2007）厦执行字第86号通知书，通知厦门某银行、许某、房产公司、叶甲、刘乙、杨丙、陈某、汤某、黄某、肖某、厦门市某科技有限公司，从已被该院依法处置的厦门市思明区大厦A座201单元、301单元、303单元、401单元、403单元、C座404单元、503单元7套房产所得41639596元款项中拨付15007068.16元用于支付7套房产所应补缴的地价，其中许某作为抵押权人的3套房产应补缴地价为9930763.02元。

另查明，经厦门中院委托，厦门某土地房产评估公司（以下简称厦门评估公司）针对厦门市思明区大厦A座201单元、301单元、303单元、401单元、403单元、C座404单元、503单元7套房产出具中利评房字（2016）第X2xx5号房地产估价报告，7套房产估价市场价值总价5669.31元；估价目的为为司法处置提供参考依据；评估范围为上述房地产（建筑物及其相应占用的土地使用权）及附着在建筑物上的、与估价对象功能相匹配、不可移动的设施设备（不含内装修价值）。

厦门中院认为，厦门自规局已于2019年10月22日致函该院，要求案涉7套房产应补缴地价共计15007068.16元。许某主张厦门自规局拟收取的不是相应地价，缺乏相应依据，不予采纳。

为了为司法处置提供参考依据，厦门中院依法将案涉房产委托评估，评估报告中明确评估范围包含该房产土地使用权。且厦门中院依法对房产公司名下位于厦门市思明区大厦7套房产（包含许某作为抵押权人的3套房产）进行处置，实际系参照评估价确定相应起拍价及变卖价，相关买受人也系以相应起拍价、变卖价竞得案涉房产。可据此认定厦门中院依法处置的案涉房产包含土地价值，因此，该院在拍卖公告中所作“涉及该拍卖标的物所产生的费用及办理过户手续所产生的一切费用均由买受人承担”的书面告知，应系拍卖过程产生的费用及为办理权属变更登记产生的交易费用，不应包含拍卖房产的土地价值，可需补缴的地价包含在案涉房产被处置的所得款中。

分配方案系在多个债权人对执行财产申请参与分配的情形下，由执行法院作出。案涉房产处置款包含应补缴的地价，扣除应补缴的地价款后方可进行分配，故应补缴的地价并非针对债权人可分配的执行财产。抵押权人可就支出补缴地价后的房产处置款优先受偿。厦门中院以通知书告知申请执行人、被执行人、相关买受人，应从案涉房产处置款中支出相应款项用于补缴地价并无不当。许某主张相关应补缴的地价应由买受人自行承担及案涉房产拍卖应当撤销，缺乏事实与法律依据，不予采纳。

综上，厦门中院于2020年5月20日作出（2020）闽02执异71号执行裁定，驳回许某的异议请求。

许某向福建高院申请复议，主要复议理由除与异议理由相同的以外，另增加：（一）厦门中院以通知书代替裁定书，还非法设置7天异议期限，不仅程序违法，内容也违法。因过户费用需要从拍卖所得款项中支付，实际也属于对执行财产的分配，而厦门中院以通知书代替裁定书，剥夺了当事人提起分配异议之诉的权利。（二）买受人应自行承担拍卖标的无法过户及过户需补缴费用的风险，厦门中院认可从拍卖款中应补缴地价的请求违背拍卖公告，且超过《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定的瑕疵赔偿请求诉讼时效，对请求应不予受理。（三）厦门中院未按规定在拍卖完成后一个月内核算执行费用和执行款并及时通知债权人领款，而是在拍卖成交3年后才对过户需要补缴的费用作出决定，行为严重违法，且认定内容与拍卖公告相违背，严重损害债权人、其他竞买人利益，毫无公平可言。（四）若过户所需补缴的费用从拍卖款中扣除，则成交价格与市场价格有巨大差距，足以对竞买人、债权人权益造成严重影响，应撤销拍卖。请求：撤销厦门中院（2020）闽02执异71号执行裁定。

除厦门中院查明的事实外，福建高院另查明，厦门评估公司在2015年8月20日对案涉房产出具的（2015）第X064号房地产估价报告中载明：“估价对象尚未办妥产权初始登记，其是否需要补缴相关行政事业性规费及税费、是否需要补缴地价款，尚无法确定。本报告假设没有上述需补缴的款项。若有，则上述款项将转嫁由买受人承担，应从估价结果中扣除”。

福建高院认为，本案争议焦点为：一、厦门中院采用通知书形式告知当事人从拍卖所得款项中支付相应地价是否合法；二、案涉房产应交增容地价由谁承担。具体分析如下：

一、厦门中院采用通知书形式告知当事人是否合法问题。

首先，为保障当事人知情权，人民法院在执行活动中会以通知书形式告知其行使权利或敦促其尽快履行义务，例如执行通知书、拍卖通知书等。涉及本案，厦门中院在2020年3月19日作出的（2007）厦执行字第86号通知书载明：如有异议，应在收到通知书7日内向该院书面提出，逾期未提出，该院将依通知进行。可见，发出上述通知书的目的是为了敦促当事人尽快对通知书内容表达意见，以使执行程序能进行下去。通知书设定的7日期限并非法定除斥期间，事实上，许某所提异议申请在事隔近两个月后仍然为厦门中院所立案审查，可见，该院并未因设定的7日期限而剥夺许某提出异议的权利。

其次，执行程序中的分配异议指的是债权人不同意执行法院就被执行人可供分配的财产（扣除必要费用后剩余的财产）作出的分配方案而提出的异议。涉及本案，可分配的财产应为拍卖案涉房产所得扣除必要费用后剩余的款项，本案的核心争议焦点即为案涉房产应补缴的增容地价由谁承担（也就是是否应从拍卖款中扣除）的问题。也就是说，本案尚未进入财产分配阶段，且厦门中院就是否应从拍卖款中先行扣除应补缴增容地价的问题，已通过异议复议程序给予当事人救济其权利的途径。故许某所称厦门中院作出的上述通知书形式和内容均违法的主张，没有事实和法律依据，不予支持。

二、案涉房产应交增容地价由谁承担问题。

2017年6月16日，厦门市国土资源与房产管理局向厦门中院发出厦国土房函（2017）217号《关于大厦房屋处置有关问题的函》载明：大厦项目因商品房增容建筑面积6208.29平方米，及原市卫生局的自用房改变用地性质为商品房建筑面积4822.31平方米，应补缴相应的增容地价及自用房变更为商品房产生的土地出让金。因案涉抵押房产属规划许可内的商品房，故该房产应补缴的是增容地价。厦门中院将因大厦项目违规增容致使案涉房产应补缴的增容地价当成是“涉案房产包含的土地价值”，属认定事实错误，应予纠正。

所谓增容地价是指在基地面积不变的情况下，建设用地经批准增加容积率或建成后实测建筑面积超出缴交地价建筑面积，经批准补办增容手续的，应向土地管理部门缴纳的相应土地出让金或配套费。高的容积率意味着小区内房子建的多，也即所谓的超容积率，此举可以为开发商获得更多利润，从而导致土地出让金增加，也就是应该由开发商向土地管理部门缴纳更多的土地出让金。该笔多支出的土地出让金均计入了开发商的开发成本，也就是说消费者在购房时所支付的购房款已包含了其应分摊的整个楼盘增加的土地出让金即增容地价，所以该笔费用就不该由购房户再次缴纳。涉及本案，大厦的开发商房产公司下落不明，该楼盘烂尾，在厦门市政府协调下，大厦商品房项目以业主委员会作为项目产权申办主体，部分业主已办理了房地产权属登记，但并没有另外缴纳增容地价，可见，因大厦项目增容而应补缴的增容地价并不应由购房户另外缴纳。另，厦门评估公司在2015年8月20日对案涉房产出具的（2015）第X064号房地产估价报告中载明：“估价对象尚未办妥产权初始登记，其是否需要补缴相关行政事业性规费及税费、是否需要补缴地价款，尚无法确定。本报告假设没有上述需补缴的款项。若有，则上述款项将转嫁由买受人承担，应从估价结果中扣除”。显然，评估价包含了可能应缴的增容地价。同理，买受人作为案涉房产购买人，其出价当然包括该房产应分摊的增容地价，要求买受人再次缴纳增容地价于理不符。

厦门中院在竞买须知中载明“办理过户手续过程中所产生的一切相关费用全部由买受人承担”“能否办理过户手续请竞买人在竞买前自行到相关部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用后果自负，拍卖人不作过户承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门处理”，均系对过户中产生的费用承担方式所作规定。但如前所述，案涉房产应分摊的增容地价并非是在过户中产生的费用，而是大厦本身增容造成的，该笔费用非因过户而产生而是其本身即存在的。故本案涉及的增容地价并非拍卖公告和拍卖须知规定的应由买受人自行缴纳的费用。

竞买人虽然被告知“项目存在消防未验收等原因，目前暂无法办理竣工验收及权属登记等手续”，但作为购房人仍然有其对房产证可办理的心理预期（拍卖标的调查情况表里表述为“目前无法办理权属登记”，并非以后也无法办理），其对房产证办理可能遇到的风险自然体现在其出价上，导致在当时的情形下成交价格比市场价低，但当时成交价低并不能成为本案增容地价应由买受人承担的理由。作为抵押权人，本身就应对抵押物进行彻底了解以确认其真实价值，但本案抵押权人在接受案涉房产作为抵押担保物时，并未查清大厦可能违规增容的事实，最终导致抵押物价值贬损的责任应由抵押权人自己承担。

综上，福建高院于2020年9月28日作出（2020）闽执复147号执行裁定，驳回许某的复议申请，维持厦门中院（2020）闽02执异71号执行裁定。

许某向本院申诉称，（一）厦门中院、福建高院对拍卖公告和竞买须知中关于买受人承担办理过户手续中所产生的一切相关费用（包括被执行人承担的部分）等重要内容未予摘录或回应，根据拍卖公告和竞买须知，不论案涉费用是何种性质均应由买受人承担，原审裁定遗漏重要事实，适用法律错误。而且，法院不应在拍卖之后再对拍卖条件作出变更或有违公众理解的解释。（二）厦门中院在2016年案涉房产拍卖时已进行风险和瑕疵公告，竞买人竞买时应预见相应风险，其在竞买后4年内未办理权属登记，办理权属登记及所需费用与拍卖无关，竞买人应自担风险。（三）案涉房产办理的是初始登记，而不是所有权转移登记，厦门中院和福建高院未对两者作区分，将初始登记也纳入到“过户”行为中，相应地，拍卖公告中关于“过户所需的一切费用”也应由买受人承担。（四）案涉评估报告未公开，且报告中的未定事项假设与拍卖公告和竞买须知相冲突，特别是本案中应补缴的15007068.16元巨额费用，占到案涉房产拍卖成交总额的36%，足以对竞买人对房产价值的认定产生严重影响，从而影响其竞买决定，原审法院不应以该评估报告为依据作出裁定。（五）案涉房产竞买人为投资者，并非通常的商品房消费者，福建高院将其与消费者作比较是错误的。而且，即便为消费者，如果与开发商约定过户产生的费用由买受人承担，其也应自行承担所有税费。竞买人在拍卖成交近3年后才提出异议，明显超过合理期间。（六）福建高院将案涉费用认定为违规增容产生的费用，依据竞买须知第十二条的规定，违规增容行为应由竞买人自行处理并自担相关费用。（七）许某与厦门中院案件承办法官沟通过程中，承办法官口头明确表示，厦门市国土局收取的相关费用应由竞买人承担。而且，在厦门市国土局有关信访答复中，也明确“由买受人自行缴纳地价”。厦门中院和福建高院对此事实未予回应，严重损害许某的合法权益。（八）福建高院在其他多起案件中均确认了拍卖公告的法律效力，明确在拍卖成交后竞买人对变更费用承担条件的请求不予支持，而本案处理结果相反。（九）竞买人实际接收案涉房产已达4年，获得的租金收益已可覆盖案涉费用。相反，许某作为抵押权人直到2020年3月才分配到部分执行款，4年间利息损失达1040万元。（十）福建高院认为本案尚未进入财产分配阶段与事实不符，厦门中院在2019年3月19日出具通知前已实际分配款项，但未作出分配方案，剥夺许某提出执行异议之诉的权利，程序严重违法。（十一）厦门中院在2017年6月16日应收到厦门市国土局关于案涉房产需补缴费用的函件后长达1007天才作出确定案涉费用承担主体的通知，并设置7天异议期限，行为严重违法。（十二）厦门中院在通知中仅列明每一拍卖标的应分担的费用数额，但未明确计算标准和计算依据等，损害许某的合法权益。请求：纠正厦门中院和福建高院的错误裁定。

李某提交意见称，（一）其已依法变更为本案的申请执行人，享有案涉执行依据项下相关债权及相应诉讼权利。（二）李某（厦门某银行）同样不认可厦门中院（2007）厦执行字第86号通知书，已提出执行异议和复议，并已通过最高人民法院网上申诉信访平台提出申诉。（三）李某认可许某提出的申诉请求及事由，请求撤销相关执行裁定和厦门中院（2007）厦执行字第86号通知书，纠正该院的错误执行行为。

本院经审查查明，2020年9月25日，针对福建高院关于大厦有关问题的《咨询函》，厦门自规局作出《关于大厦相关问题的复函》，明确：“一、土地出让金是土地使用者向国家支付的地价，不是罚款，没有罚金属性。大厦项目现状实际变更的建筑面积比原合同约定面积有所增加，故而产生了新的土地出让金。二、新的土地出让金包含增容地价（增加建筑面积）和改变用途地价（自用房指标变更为商品房）。三、大厦其他已办理产权的业主，无需缴纳土地出让金（地价）。”另查明，2022年3月28日，厦门中院作出（2022）闽02执异105号执行裁定，变更李某为该院（2007）厦执行字第86号案件的申请执行人。

本院认为，本案的审查重点是，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”该由谁承担。

其一，根据2020年9月25日厦门自规局出具的答复函，该局通知补缴的“地价”实际应为大厦项目新增的土地出让金，包括该项目增容地价（增加建筑面积）和改变用途地价（自用房指标变更为商品房）。其二，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规规定，土地出让金是土地使用者向国家交付的使用土地的对价，一般应由作为土地使用者的开发商承担，并计入开发商的开发成本，在购房者支付的购房款中实际已包含了分摊的土地出让金。购房者购买商品房后，相应土地使用权将一并转移给购房者。如果土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。就本案而言，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”，即为大厦项目增加容积率和改变土地用途新增加的土地出让金，该笔费用为土地使用者即项目开发商所欠缴，理应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担，否则将不当加重买受人的负担。而且，厦门评估公司出具的房地产估价报告，是在假设案涉房产无需补缴“地价款”等基础上作出，亦即评估价中包含了可能应补缴的土地出让金。同时，在标的物情况介绍、拍卖公告和竞买须知中，也未载明案涉房产办理产权过程中可能需要补缴土地出让金的情况。此情形下，要求买受人承担应补缴的土地出让金，理据不足。其三，虽然拍卖公告和竞买须知中载明，办理过户手续中所产生的一切相关费用（包括被执行人承担的部分）均由买受人承担，但该费用指的是网络司法拍卖成交后办理过户过程中所产生的费用，不包括非因此而产生的开发商欠缴的土地出让金。据此，福建高院认为本案应补缴的土地出让金不应由买受人承担，并无不当。

综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：

驳回许某的申诉请求。

审 判 长　　马　岚

审 判 员　　薛贵忠

审 判 员　　徐　霖

二〇二三年九月二十二日

法官助理　　盛　强

书 记 员　　周凯雯