北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异859号

案外人：苏某。

申请执行人：某公司。

法定代表人：田某。

委托代理人：赵某。

委托代理人：李某。

被执行人：某公司1。

法定代表人：刘某。

被执行人：某办事处。

负责人：宋某。

被执行人：x市某区人民政府。

法定代表人：冯某。

被执行人：某公司2。

法定代表人：刘某。

被执行人：某公司3（曾用名：某公司4）。

法定代表人：刘某1。

被执行人：刘某。

被执行人：刘某1。

被执行人：韩某。

本院在执行某公司与某公司1（以下简称某公司）、某办事处、x市某区人民政府、某公司2、某公司4、刘某、刘某1、韩某合同纠纷一案[执行依据：（2022）京02民初74号、（2023）京民终65号；执行案号：（2023）京02执1730号]过程中，案外人苏某对本院执行某公司名下所有的位于淄川区鲁泰文化路以东，前来村农业用地（其他林地）以北的土地使用权（不动产权证号：鲁（2019）淄博淄川区不动产权第XXX号）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

案外人苏某称：请求停止对山东省淄博市淄川区鲁泰文化路以东、前来村农用地（其他林地）以北般河郦景前来村棚户区改造项目XXX号房屋（以下简称案涉房屋）、XXX车位所对应土地使用权的执行，并解除查封措施。事实与理由：案涉房屋及XXX号地下储藏室、XXX号车位系案外人于2021年9月12日合法购买，有购房发票、新建商品房买卖合同和备案证明，已经进行网签登记并实际交付案外人。开发商与他人任何纠纷与案外人无法律和事实上任何关系，你院2022年6月22号查封财产为案外人合法拥有，对案涉房屋查封行为不当，特提出申请，请依法予以纠正，解除对案外人房屋的查封及其它控制措施。

某公司辩称，不同意案外人的异议请求。首先，案外人并不是案涉土地、案涉房屋的权利人，且未实际占有房屋。（2023）京02执1730号裁定书查封的是位于淄博市淄川区鲁泰文化路以东、前来村农用地（其他林地以北）的土地使用权，该案涉土地包括案外人所主张的案涉房屋，该房屋仅是案涉土地一部分，案外人无权以该房屋要求停止查封案涉土地。另，案涉房屋登记在被执行人某公司名下，根据不动产登记主义，被执行人某公司是案涉房屋的权利人，法院查封、冻结登记在被执行人名下的财产不存在任何错误。你院于2022年6月22日查封了案涉房屋的土地使用权，而案外人提供的《商品房买卖合同》等证据，不能证明某公司已经于2022年6月22日之前向案外人交付过房屋、车位，因此，案外人不能证明查封前其已经合法占有案涉房屋、车位及储藏室。其次，现有证据无法证明案外人支付了案涉房屋的购房款、车位款及储藏室款项。案外人所陈述的事实与证据中体现的事实不符，案外人提交的材料中可以证明签订了《商品房买卖合同》，没有提交《全部金额的付款凭证，只有发票，无法证明案外人实际支付了全部的购房款985149元、车位款及储藏室款项。再次，案外人提交的不动产信息查询结果无法证明案外人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。根据法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，买受人名下无其他用于居住的房屋即在地域范围内指在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。案外人应当提交其在《淄博市不动产信息查询证明》，其仅提交淄博市淄川区不动产信息，无法证明案外人所购商品房系用于居住，更不能证明其名下在淄博市其他区县无其他用于居住的房屋。且，因案外人与家人一起生活，案外人名下无其他用于居住的房屋中“买受人名下”不仅仅是买受人个人，而是以买受人家庭为单位，案外人未提供其配偶、未成年子女名下房屋信息，无法证明其名下无其他用于居住的房屋。最后，案外人提出执行异议的时间，已经超过查封公告规定的异议时间。你院于2022年6月22日查封了案涉房屋的土地使用权，2024年6月17日发布查封公告。公告中载明“如对查封财产主张权利的，权利人应当自公告之日起15日内（即2024年7月3日之前）向本院提出书面异议。”而申请人向你院邮寄方式提出执行异议的时间是2024年7月8日，已经超出异议期，因此你院应驳回异议申请。综上所述，案外人提起的执行异议不符合法律规定，不足以排除执行，你院应予以驳回请求。

本院查明，某公司与某公司、某办事处、x市某区人民政府、某公司2、某公司4、刘某、刘某1、韩某合同纠纷一案，依某公司申请，本院于2022年6月9日出具（2022）京02民初74号民事裁定书，裁定：“对某公司1的财产采取保全措施，共计限额101981099元。”后本院以（2022）京02执保248号立案执行，于2022年6月23日在淄川区不动产登记中心保全查封某公司名下所有的位于淄川区鲁泰文化路以东，前来村农业用地（其他林地）以北的土地使用权（不动产权证号：鲁（2019）淄博淄川区不动产权第XXX号），查封期限为三年，至2025年6月22日止。

2022年10月19日，本院作出（2022）京02民初74号民事判决书，判决：“一、某公司1、某办事处、x市某区人民政府于本判决生效后十日内共同向某公司偿还履约保证金7950万元；二、某公司1、x市某区人民政府于本判决生效后十日内共同向某公司支付利息（自2020年8月20日起至实际付清之日止，按照年利率14.8%的标准计算，其中，某公司1的剩余还款8445490元，按照先利息后本金的顺序予以抵扣）；三、某公司在上述第一项、第二项所确认的债权范围内，有权以质权登记编号：XXX等项下的股权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。刘某、刘某1、韩某承担担保责任后，有权向某公司1追偿；四、某公司2、某公司3及刘某对上述本判决主文第一项、第二项所确定的某公司1的债务承担连带保证责任；五、某公司2、某公司3及刘某承担连带保证责任后，有权向某公司1追偿；六、驳回某公司的其他诉讼请求。”x市某区人民政府、某办事处不服，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2023年9月20日作出（2023）京民终65号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2023年10月13日，本院依据某公司的执行申请，以（2023）京02执1730号立案执行。后经申请执行人某公司的申请，本院以和解方式结案。

另查明，苏某与某公司于2021年9月8日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定买受人苏某购买某公司开发的案涉房屋，该房屋所在地块为鲁泰文化路以东、前来村农用地（其他林地）以北，该地块国有土地使用证号为鲁（2019）淄博淄川区不动产权第XXX号，房屋预测建筑面积132.3平方米，总价款985149元，该合同已向淄川区不动产登记中心备案。2021年9月7日，某公司就案涉房屋向苏某开具购房款发票，金额为385149元。2022年1月12日，苏某向某公司中国建设银行淄博淄川支行账户支付贷款600000元。另，淄川区不动产登记中心不动产信息查询结果显示，苏某名下无登记的不动产信息。

另查明一，苏某与某公司于2021年9月12日签订《储藏室购买协议》，约定买受人苏某购买般河郦景项目编号为XXX地下储藏室一套，总价为人民币17080元。此储藏室不办理产权证书，使用年限至本宗土地全用权年限届满结束。同日，苏某与某公司签订《般河郦景车位使用权转让协议》，约定某公司依法投资建设了该项目的地下停车位，苏某系案涉房屋业主，欲受让XXX号车位使用权用于泊车，售价为人民币130000元。2021年7月4日，某公司就上述储藏室和车位向苏某开具购定金收据两张，金额共计为11000元。2021年9月4日，某公司就上述储藏室和车位向苏某开具购收据一张，金额为136080元。

另查明二，2021年9月12日，苏某与北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司签订《般河郦景前期物业管理服务协议》。2023年10月，某公司将案涉房屋及储藏室和车位交付苏某。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据现有证据，可以认定案外人苏某已在案涉房屋对应土地使用权被查封前即与某公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，同时苏某所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故其所提排除案涉房屋对应土地使用权强制执行的异议请求，符合上述司法解释第二十九条的规定，本院予以支持。因苏某所主张的储藏室及车位均未约定购买所有权，故其所提关于排除XXX储藏室、XXX号对应土地使用权执行的异议请求，不符合上述司法解释第二十八条、第二十九条规定的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

一、中止对山东省淄博市淄川区鲁泰文化路以东、前来村农用地（其他林地）以北般河郦景前来村棚户区改造项目XXX号房屋对应土地使用权的执行；

二、驳回案外人苏某的其他异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　陈家忠

审 判 员　石　东

审 判 员　曾小华

二〇二四年十一月十二日

法官助理　李**志

书 记 员　张佳力

书 记 员　任美欣