北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异809号

案外人：白某。

案外人：司某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

被执行人：某公司6。

被执行人：刘某1。

被执行人：刘某2。

被执行人：韩某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司2（以下简称某公司2）、某公司3、某公司4、某公司5、某公司7、刘某1、刘某2、韩某合同纠纷一案[执行依据：（2022）京02民初74号、（2023）京民终65号；执行案号：（2023）京02执1730号]过程中，案外人白某、司某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人白某、司某称：请求停止对×××（以下简称案涉房屋）所对应土地使用权的执行，并解除查封措施。事实与理由：白某、司某于2021年7月15日购买某公司2名下案涉房屋，签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并付清全部价款，办理了网签备案，并合法占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院停止对案涉房屋所对应土地使用权的执行。

本院查明，某公司1与某公司2、某公司3、某公司4、某公司5、某公司7、刘某1、刘某2、韩某合同纠纷一案，依某公司1申请，本院于2022年6月9日出具（2022）京02民初74号民事裁定书，裁定：“对某公司2的财产采取保全措施，共计限额101981099元。”后本院以（2022）京02执保248号立案执行，于2022年6月23日在淄川区不动产登记中心保全查封某公司2名下所有的位于×××土地使用权[不动产权证号：鲁（2019）淄博淄川区不动产权第×××号]，查封期限为三年，至2025年6月22日止。

2022年10月19日，本院作出（2022）京02民初74号民事判决书，判决：“一、某公司2、某公司3、某公司4于本判决生效后十日内共同向某公司1偿还履约保证金7950万元；二、某公司2、某公司4于本判决生效后十日内共同向某公司1支付利息（自2020年8月20日起至实际付清之日止，按照年利率14.8%的标准计算，其中，某公司2的剩余还款8445490元，按照先利息后本金的顺序予以抵扣）；三、某公司1在上述第一项、第二项所确认的债权范围内，有权以质权登记编号：×××、×××、×××、×××、×××项下的股权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。刘某1、刘某2、韩某承担担保责任后，有权向某公司2追偿；四、某公司5、某公司6及刘某1对上述本判决主文第一项、第二项所确定的某公司2的债务承担连带保证责任；五、某公司5、某公司6及刘某1承担连带保证责任后，有权向某公司2追偿；六、驳回某公司1的其他诉讼请求。”某公司4、某公司3不服，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2023年9月20日作出（2023）京民终65号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2023年10月13日，本院依据某公司1的执行申请，以（2023）京02执1730号立案执行。后经申请执行人某公司1的申请，本院以和解方式结案。

另查明，白某、司某与某公司2于2021年7月13日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定买受人白某、司某购买某公司2开发的案涉房屋，该案涉房屋所在地块为鲁泰文化路以东、前来村农用地（其他林地）以北，该地块国有土地使用证号为鲁（2019）淄博淄川区不动产权第×××号，房屋预测建筑面积114.85平方米，总价款1102560元。2021年7月7日，某公司2就案涉房屋向司某开具购房款增值税普通发票，金额为332560元。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据现有证据，可以认定案外人白某、司某已在案涉房屋被查封前即与某公司2签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，但案外人提供的证据不足以证明其在本院查封案涉土地使用权之前已占有案涉房屋，案外人亦未提供证据证明二人名下无其他可用于居住的房屋。故白某、司某所提关于排除案涉房屋执行的异议请求，不符合上述司法解释第二十八条、第二十九条规定的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人白某、司某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年十月二十五日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤