北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异865号

案外人：朱某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

被执行人：某公司6。

被执行人：刘某1。

被执行人：刘某2。

被执行人：韩某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司2（以下简称某公司2）、某公司3、某公司4、某公司5、某公司7、刘某1、刘某2、韩某合同纠纷一案[执行依据：（2022）京02民初74号、（2023）京民终65号；执行案号：(2023)京02执1730号]过程中，案外人朱某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人朱某称：请求停止对×××（以下简称案涉房屋）、×××（以下简称案涉车位）及×××（以下简称案涉储藏室）所对应土地使用权的执行，并解除查封措施。事实与理由：在案涉房屋查封之前朱某与某公司2已签订合法有效的书面《山东省新建商品房买卖合同（预售）》《储藏室购买协议》及《×××车位使用权转让协议》。2021年9月3日，朱某与某公司2签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定朱某购买案涉房屋，国有土地使用证号为：鲁（2019）淄博淄川区不动产权第×××号。2021年9月12日，朱某与某公司2签订《储藏室购买协议》及《×××车位使用权转让协议》。二、朱某已向某公司2全额支付购房款681443元、储藏室款项22320元、车位款项130000元。2021年9月3日，朱某与某公司2签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，总价款为681443元，并选择公积金贷款的方式购房款。2021年9月1日，朱某向某公司2支付首期购房款231443元。2021年9月14日，朱某与建设银行淄川支行签订《淄博市个人住房公积金借款合同》、用公积金贷款支付剩余购房款450000元。2021年7月5日朱某向某公司2支付购买储藏室款项1000元、车位定金10000元，共11000元，2021年9月1日，朱某向某公司2支付购买储藏室款项21320元、车位款项120000元，共141320元，朱某已按合同约定全额支付购房款及案涉储藏室、案涉车位款项。三、2024年6月24日，经淄博市淄川区不动产中心查询，朱某名下只有一套案涉房屋，用于生活居住，无其他房屋。四、案涉房屋已于2023年12月15日交房，朱某已交纳装修押金及垃圾清运费，现正在装修过程中，装修完后即可入住。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，朱某在案涉房产被查封之前已签订商品房买卖合同，朱某名下无其他房产且正在装修用来居住、且已支付合同约定的全额购房款，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的全部条件，望北京市第二中级人民法院停止执行并解封朱某名案涉房屋、案涉车位及案涉储藏室，请予准许。

本院查明，某公司1与某公司2、某公司3、某公司4、某公司5、某公司7、刘某1、刘某2、韩某合同纠纷一案，依某公司1申请，本院于2022年6月9日出具（2022）京02民初74号民事裁定书，裁定：“对某公司2的财产采取保全措施，共计限额101981099元。”后本院以（2022）京02执保248号立案执行，于2022年6月23日在淄川区不动产登记中心保全查封某公司2名下所有的位于×××的土地使用权[不动产权证号：鲁（2019）淄博淄川区不动产权第×××号]，查封期限为三年，至2025年6月22日止。

2022年10月19日，本院作出（2022）京02民初74号民事判决书，判决：“一、某公司2、某公司3、某公司4于本判决生效后十日内共同向某公司1偿还履约保证金7950万元；二、某公司2、某公司4于本判决生效后十日内共同向某公司1支付利息（自2020年8月20日起至实际付清之日止，按照年利率14.8%的标准计算，其中，某公司2的剩余还款8445490元，按照先利息后本金的顺序予以抵扣）；三、某公司1在上述第一项、第二项所确认的债权范围内，有权以质权登记编号：×××、×××、×××、×××、×××项下的股权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。刘某1、刘某2、韩某承担担保责任后，有权向某公司2追偿；四、某公司5、某公司6及刘某1对上述本判决主文第一项、第二项所确定的某公司2的债务承担连带保证责任；五、某公司5、某公司6及刘某1承担连带保证责任后，有权向某公司2追偿；六、驳回某公司1的其他诉讼请求。”某公司4、某公司3不服，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2023年9月20日作出（2023）京民终65号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2023年10月13日，本院依据某公司1的执行申请，以（2023）京02执1730号立案执行。后经某公司1的申请，本院以和解方式结案。

另查明，朱某与某公司2于2021年9月13日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定买受人朱某购买某公司2开发的案涉房屋，该房屋所在地块为×××，该地块国有土地使用证号为鲁（2019）淄博淄川区不动产权第×××号，房屋预测建筑面积95.34平方米，总价款681443元，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》已向淄川区不动产登记中心备案。2021年9月1日，某公司2就案涉房屋向朱某开具购房款发票1张，金额为231443元。2022年1月12日，中国建设银行股份有限公司淄博淄川支行出具《个人贷款支付凭证》，载明：借款人为朱某，收款人为某公司2，金额为450000元。另，淄川区不动产登记中心不动产信息查询结果显示，朱某名下无登记的不动产信息。2021年9月12日，朱某与某公司2签订《储藏室购买协议》，约定购买案涉储藏室。2021年9月12日，朱某与某公司2签订《×××车位使用权转让协议》，约定购买案涉车位。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据现有证据，可以认定案外人朱某已在案涉房屋对应土地使用权被查封前即与某公司2签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，同时朱某所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故其所提排除案涉房屋对应土地使用权强制执行的异议请求，符合上述司法解释第二十九条的规定，本院予以支持。另外，关于朱某请求解除对案涉储藏室和案涉车位的查封，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

一、中止对×××房屋对应土地使用权的执行；

二、驳回案外人朱某的其他异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年十一月十三日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤