北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异821号

案外人：某公司。

申请保全人：某公司1。

申请保全人：某公司2。

申请保全人：某公司3。

申请保全人：某公司4。

被申请人：某公司5。

被申请人：某公司6。

被申请人：某公司7。

被申请人：某公司8。

被申请人：某公司9。

本院在执行某公司1、某公司2、某公司3、某公司4与某公司5（以下简称某公司5）、某公司6、某公司7、某公司8、某公司9（以下简称某公司9）财产保全一案[执行依据：（2023）京02民初113号民事裁定书；执行保全案号：（2023）京02执保378号]过程中，案外人某公司（以下简称某公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人某公司称，请求解除对位于×××七套商品房（以下简称案涉七套房屋）的查封。事实与理由：2022年3月14日，某公司与某公司9签订《协议书》，某公司与某公司9及某公司10（某公司10与某公司9均系某集团下子公司）签订三方《协议书》，约定以无锡万达城住宅二期施工总承包工程款抵付案涉七套房屋的购房款，某公司已向某公司10开具了全部的增值税发票。上述事项已由江苏省无锡市中级人民法院、江苏省高级人民法院（二审）出具的民事判决书予以确认。此后，因上述案涉房屋一直未能交付，无法办理过户登记。某公司已根据上述两份《协议书》通过工程款抵偿了上述案涉七套房屋的全部购房款，且上述案涉七套房屋非因某公司自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上所述，北京市第二中级人民法院将某公司的财产予以查封明显错误。特提出执行异议，请立即终止对上述财产的全部查封，切实维护某公司的合法权益。

某公司1、某公司2、某公司3、某公司4辩称：一、某公司为企业法人，其主张实质为工抵房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所指的“购房人”。二、案涉七套房屋并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所述的用于居住的房屋，且某公司未实际占有使用房屋。三、某公司与被执行人并未签订正式的商品房预售合同，也未办理网签手续。四、现有证据无法证明其实际足额支付了购房款。

本院查明，某公司1、某公司2、某公司3、某公司4与某公司5、某公司6、某公司7、某公司8、某公司9财产保全一案，本院于2023年6月2日作出（2023）京02民初113号民事裁定书，裁定冻结或查封、扣押某公司5、某公司6、某公司7、某公司8、某公司9的银行账户内存款或相应财产，上述被保全财产价值限额430220842.44元。后本院以（2023）京02执保378号立案保全，保全过程中，本院查封被申请人某公司9名下所有的位于×××的76套不动产，查封期限三年，自2023年6月30日起至2026年6月29日止，案涉七套房屋在上述查封范围内。

另查明，某公司与某公司9于2022年2月签订《协议书》，约定：某公司所预定的房屋为案涉七套房屋，分别为预定商品房总价款人民币10143921元，预测建筑面积为146.96平方米；预定商品房总价款人民币5749038元，预测建筑面积为90.98平方米；预定商品房总价款人民币10217843元，预测建筑面积为146.96平方米；预定商品房总价款人民币10247412元，预测建筑面积为146.96平方米；预订商品房总价款人民币6017691元，预测建筑面积为90.67平方米；预订商品房总价款人民币6061474元，预测建筑面积为90.67平方米；预订商品房总价款人民币5958803元，预测建筑面积为90.69平方米；最终以《商品房买卖合同》测绘机构实测报告为准。购房款的支付：某公司承诺于收到某公司10支付的工程款人民币54396182元的当日，立即将前述款项全额支付给甲方，作为乙方支付其预定商品房的购房款。2022年3月24日，某公司9与某公司、某公司10签订《协议书》，载明“某公司10直接将应支付给某公司的54396182元的工程款直接支付给某公司9，视为某公司已向某公司9支付协议书项下对应商品房的购房款，某公司对某公司9负有54396182元债务自本协议签订之日自动抵消……自本协议签订且某公司10收到某公司开具的前述发票之日起，视为某公司已向某公司9足额支付购房款，某公司9不得以某公司10未支付款项为由向某公司主张权利”。

本案审查过程中，某公司在本院谈话过程中，自认案涉七套房屋于2024年6月交付，但是没有交接手续，还没有使用，没有水电费等凭证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，第一，本院于2023年6月30日查封案涉七套房屋，某公司提交的证据无法证明其在本院查封之前已合法占有案涉七套房屋，据此，某公司要求解除对案涉七套房屋的查封的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。第二，某公司同时购买案涉七套房屋，其未提供证据证明购买案涉七套房屋的用途，亦未提供证据证明某公司符合商品房消费者的要求，据此，某公司要求解除对案涉七套房屋的查封的请求亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。

综上，某公司提交的证据，不足以证明其对案涉房屋享有排除执行的实体权利，其应当承担举证不能的法律后果。故对某公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回某公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年十月三十日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤