北京市昌平区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0114执异1167号

案外人：张某。

申请执行人：某银行股份有限公司北京分行。

负责人：贺劲松。

被执行人：樊某。

被执行人：刘某。

本院在执行某银行股份有限公司北京分行（以下简称某银行）与樊某、刘某公证债权文书一案［执行依据：（2016）京某内经证字20428号公证书、（2024）京某执字第676号执行证书；执行案号：（2024）京0114执9829号］过程中，案外人张某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

张某称，异议请求：依法中止坐落于北京市昌平区某号房屋（以下简称案涉房屋）的执行拍卖程序，解除该套房屋的查封措施。事实和理由：贵院因（2024）京0114执9829号执行案件查封了案涉房屋并即将拍卖。异议人现对该查封及拍卖行为提出异议，理由如下：2016年4月25日，张某与刘某、樊某签署了《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋以300万元（后涨价到310万元）卖给了张某，张某依约实际支付购房款310万元，案涉房屋于2016年11月29日交付给张某，张某占有使用至今，但刘某、樊某一直拖延未办理过户手续。不得已，张某向昌平区法院提起诉讼，后经贵院调解出具了（2016）京0114民初18448号民事调解书，约定刘某、樊某于2016年12月3日前协助张某将案涉房屋过户登记到张某名下，但当时房屋尚有银行抵押贷款无法过户，经协商张某于2016年12月6日将尾款110万元给付给刘某、樊某，但二人再次失信于张某，未向银行还贷，亦未与张某办理过户手续。无奈之下，张某向贵院申请强制执行，要求办理过户手续，贵院以（2017）京0114执2055号立案执行。近日，因贵院上门公告，异议人才发现该房屋已被贵院查封，且正在进行执行拍卖程序。异议人张某在本案即（2024）京0114执9829号立案之前的2016年就早已签约购买、实际占有使用案涉房屋，且早已支付房屋全款，并申请法院执行过户，未完成过户不是异议人的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋应认定为异议人的合法财产，不应作为刘某、樊某的财产进行拍卖。为了维护异议人的合法权益，特根据法律规定提起执行异议，恳请法院中止该房屋的拍卖程序，解除该套房屋的查封措施，以维护异议人的合法权益。

某银行称，不同意案外人的异议请求，其与刘某、樊某之间的房屋买卖合同签订于我行对案涉房屋的抵押权设定之后。

刘某、樊某称，本人樊某与张某因第三人张斌介绍相识，张某以高利贷为生，我当时因资金需要从张某处贷款，之后张某觊觎我丈夫名下天通苑房产，伙同其身边的包括律师马良华、过账人员曹雪以及多名讨债人员等一行人编造了一个他与我们交易房屋的故事，并且将其与其同伙的一系列账目硬放在我们名下，通过恐吓、威胁、哄诱骗等方式让我与我丈夫刘某与其签属了欠条数张，以达到其圆谎制造假相的购房事实。我现将张某编造事件的疑点一一指出并举证：一、异议申请人张某所说樊某、刘某与他在2016年4月25日签署了《北京市存量房屋买卖合同》后，未将房屋过户给其，此事并非实事，我夫妻二人与张某并没有购房事实，此事我们已以“诈骗罪”报警于房屋所属地天通苑北派出所受理，期间也经过昌平检察院及昌平信访办审理，现事件已交由昌平刑侦大队审理中。天通苑北派出所联系电话：张某，1******5。昌平检察院联系电话：王检察官，010-60*****0。昌平区信访办联系电话：010-69****57。昌平刑侦大队联系电话：高警官，19*****35。二、涉诉房屋是我公公出售了我们原本居住的望京的一所二居室后于2016年1月通过链家房产在某银行贷款100万元后开始着手购买的，办理好所有手续后，在同年的2月份依然通过链家房产下的自如房产签订了为期5年的出租合同，当时天通苑的房屋市值约400-500余万元，我们不可能在购买后短短三个月内就着急以那么低的价格出售，根本不符合常理。后在2016年11月为了还清我所欠债务交由链家地产代出售。三、张某在申请书事实和理由中所述，该房屋于2016年11月29日交付给他也是谎话，我们2016年2月购买完成后一天都没有居住就将房屋出租给链家自如了，并且签订了5年的出租合同，自如从3月份就一直将房租按月汇款至刘某尾号0830的工商银行卡中，并且房贷一直由我与刘某每月偿还。四、张某在申请书中所说的（2016）京0114民初18448号民事调解书，我与丈夫刘某是在其一行人胁迫下一同前往昌平人民法院办理的，其为了在法庭做秀将谎言做实，不惜冒险取款68万元那么大数额的现金当庭交由我方，出门后便将现金立刻拿回。五、张某在申请书中所说的2016年12月6日将尾款110万元给付我和刘某纯属谎言，他与我二人并未有这笔110万的实际交易记录，这笔款项是张某与曹雪之间的过账往来，他二人于2014年就已认识并且有着不正当关系，因为张某当时已有婚史并且有一儿子。六、张某为了得到天通苑房屋，在此房屋当时的一封我与周子剑的借贷官司一案中就提出房屋产权的异议，经过朝阳法院的调查取证后，证明该房屋产权并非张某所说是他早先购买的，而且他二人早年就经常有大笔资金往来，朝阳法院举证了很多疑点证据，证明了张某所说都是假话，因此驳回了张某的异议请求。综上所述，张某与曹雪等一行人属于团伙作案，他们有组织有分工的，在一系列缜密的设计下，以放高利贷套取他人房产为目的的违法行为为生。涉诉房屋现在昌平刑侦支队审理中，张某从一开始就涉嫌套路贷诈骗罪，伙同他的同谋以编造的购买房屋的故事来骗取我丈夫名下的房产欲占为己有，手段恶劣，团伙行为，无视国家法律，占用国家资源，欺骗公安及国家执法人员，希望人民法院能够维护百姓的合法权益，根据法律法规严惩违法人员。

本院经审查查明，2016年2月2日，刘某、樊某与某银行股份有限公司总行营业部（于2019年5月16日更名为某银行股份有限公司北京分行）签订《某银行股份有限公司个人购房借款合同》，约定刘某、樊某向某银行申请贷款100万元，借款期限360个月。作为对上述借款的担保，刘某、樊某以刘某名下坐落于北京市昌平区某的房屋（房屋所有权证号：京（2016）昌平区不动产权第00*****6号）向某银行提供抵押担保。上述抵押物已于2016年3月29日办理抵押登记手续，不动产登记证明编号为京（2016）昌平区不动产证明第0017528号。2016年4月13日，北京市某公证处出具（2016）京某内经证字20428号公证书，对上述《某银行股份有限公司个人购房借款合同》进行公证并依法赋予其强制执行效力。2024年6月13日，北京市某公证处出具（2024）京某执字第676号执行证书，确定以下执行事项：（一）被执行人：刘某、樊某。（二）执行标的：1.借款本金：741970.56元；2.截至2024年4月22日欠付的利息8667.74元、罚息66.72元、复利55.91元；3.罚息：自2024年4月23日起至实际清偿之日，以尚欠的借款本金为基数，按照《某银行股份有限公司个人购房借款合同》约定的贷款利率×150%的标准计算；4.复利：自2024年4月23日起至实际清偿之日，以尚欠的借款利息、罚息为基数，按照《某银行股份有限公司个人购房借款合同》约定的贷款利率×150%的标准计算；5.律师费：根据某银行与北京闻道律师事务所签订的《委托代理协议》之约定计算，最终数额以某银行实际支付为准；6.公证费：1000元。注：上述罚息、复利的计算标准，合计不得超过年利率24%。（三）责任范围：1.刘某、樊某应就上述执行标的向某银行承担给付义务。2.某银行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就抵押人刘某、樊某提供且已办理了抵押登记的抵押物，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。注：如被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债权人实现担保权利的顺序以公证债权文书的约定为准；没有约定或约定不明的，债权人应先就债务人自己提供的物的担保实现债权。

2024年10月13日，本院依某银行的执行申请，立案执行上述公证债权文书，执行案号为（2024）京0114执9829号。执行过程中，本院于2024年10月14日查封登记于刘某名下的案涉房屋，并于2024年11月5日裁定拍卖、变卖该房屋。

本案审查过程中，张某向本院提交《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、付款凭证、《房屋交接单》、（2016）京0114民初18448号民事调解书、（2019）京0114执580号执行裁定书等证据，主张其在本案查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有案涉房屋并已支付全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记，并据此主张案涉房屋系其合法财产，故请求排除对该房屋的执行。

上述事实，有（2024）京0114执9829号执行案件卷宗材料、当事人陈述及其提交的书面材料等证据在案佐证。

本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据本案查明的事实，案涉房屋登记在刘某名下，刘某以该房屋作为抵押物向某银行借款，并办理了抵押权登记，某银行对该房屋依法享有优先受偿权。现张某以其对案涉房屋享有实体权利为由，提出排除执行的异议请求，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：

驳回张某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　曹松清

审判员　　张彦辉

审判员　　张国雪

二〇二四年十二月二十三日

书记员　　刘春丽