天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0104执异188号

异议人（案外人）：王孺,女,1970年2月11日出生,满族,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：刘丽，天津畅孚律师事务所律师。

申请执行人:李虹,女,1985年9月10日出生,汉族,住河北省唐山市路北区。

委托诉讼代理人：王华，河北鸿翔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张立涛，河北鸿翔律师事务所律师。

被申请人:天津琅壹达企业管理有限公司,住所地天津市南开区卫津南路与天塔道交口西南侧亿豪大厦1-1-2501。

法定代表人:唐金冶,总经理助理。

委托诉讼代理人:李震，男，该公司员工。

本院在申请执行人李虹与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王孺于2023年2月23日向本院提出书面异议，请求法院停止对天津琅壹达企业管理有限公司名下坐落于天津市南开区房屋执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

案外人王孺称，贵院在就（2022）津0104执274号执行案件中,查封了位于天津市南开区房屋（“该房屋”）。由于案外人已与天津琅壹达企业管理有限公司就该房屋签订《存量房买卖协议》且同日与重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司签订《房屋租赁合同》。案外人已交付该房屋的全部房款，在办理过程中，该房产被天津市第一中级人民法院查封，后在贵院轮候查封，现一中院已解封。现贵院查封该房屋将严重侵犯案外人作为房屋权利人的利益,故案外人提出异议。

王孺向本院提供了如下证据：（2022）津0104执274号执行裁定书、协助执行通知书、房屋认购书、存量房买卖协议、网签存量房买卖协议、房屋租赁合同及情况说明、银行转账交易流水明细、收据、不动产登记资料等。

本院查明，原告李虹与被告天津琅壹达企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经调解，本院于2021年12月24日作出（2021）津0104民初20829民事调解书。因被执行人天津琅壹达企业管理有限公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人李虹向本院申请强制执行，执行案号为（2022）津0104执274号。在执行过程中，本院于2022年2月15日作出（2022）津0104执274号执行裁定书，查封了被申请人天津琅壹达企业管理有限公司名下坐落于天津市南开区房屋。为此，案外人王孺以对涉案房屋拥有所有权为由向本院提出执行异议。

另查，2021年3月7日，案外人王孺与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司签订《存量房买卖协议》，约定案外人向被执行人购买其名下坐落于南开区房产，价款2350000元。就涉案房屋双方又于2021年8月2日签订《天津市存量房屋买卖协议》。案外人王孺于2021年1月27日向被执行人天津琅壹达企业管理有限公司转账50000元，于2021年2月5日转账300000元，于2021年3月8日转账190000元，于2021年3月9日转账165000元，于2021年3月26日转账1645000元，至此上述款项共计2350000元，被执行人为案外人出具收到部分款项的收款收据。此外，2021年3月7日案外人王孺与重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司签订《房屋租赁合同》，重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司亦出具使用情况说明以证实该公司使用情况。

本院认为，本案的争议焦点在于案外人王孺对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人王孺在本院查封案涉房屋之前已与天津琅壹达企业管理有限公司签订《天津市存量房屋买卖协议》，现已交付了全部购房款。同时，案外人所提供的证据，可以证明在人民法院查封案涉房屋之前其即已合法占有该案涉房屋，且未办理房屋过户登记非其自身原因所致。故案外人的主张符合上述法律规定，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人王孺所提出的异议请求有事实及法律依据，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止（2022）津0104执274号案件对坐落于天津市南开区房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　叶金馥

审判员　　戴舒燕

审判员　　酒　源

二〇二三年五月十八日

书记员　　李静思

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。