北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异702号

案外人：某公司1。

申请执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

本院在执行某公司2（以下简称某公司2）申请执行某公司3（以下简某公司3）一案[执行案号：（2024）京02执恢287号]过程中，案外人某公司1（以下简称某公司1司）对执行位于北京市房山区×××（以下简称3层2房屋）、北京市房山区×××房屋（以下简称3层4房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

某公司1司称，请求中止对3层2房屋、3层4房屋的执行，并解除对3层2房屋、3层4房屋的查封。事实和理由：某公司1司与某公司4曾建立有租赁关系。租赁关系持续过程中，某公司4对某公司1司有2779632.8元的补偿款应付；租赁无法继续履行后，某公司4对某公司1司有9290670.06元的未发生租金应退。两项合计12070302.86元。为实现上述某公司1司对某公司4的12070302.86元债权，某公司1司于2022年1月17日与某公司4签订《以房抵债协议书》，约定某公司4以3层2房屋、3层4房屋作价12786508元，抵顶其对某公司1司的债务。因3层2房屋、3层4房屋的作价高于债权金额，作价高出债权部分的差额（为716205.14元），某公司1司同意向某公司4补足。《以房抵债协议书》签订同日，某公司1司与某公司4签订两份《北京市商品房现房买卖合同》，分别对应3层2房屋、3层4房屋。后经某公司4指示付款，某公司1司于2022年6月22日将两套抵债房屋的716205.14元差额房款及维修基金、测绘费三项合计795446.14元支付给了某公司5。某公司4于2022年6月22日向某公司1司提供了3层2房屋、3层4房屋的维修基金、测绘费收据，于2022年6月23日向某公司1司开具了两套抵债房屋总额12786508元的房款增值税普通发票。2022年6月23日，某公司1司办理了入住手续，实际占有3层2房屋、3层4房屋。另某公司1司还支付了3层2房屋、3层4房屋的物业费共37431.15元。某公司1司认为，某公司1司已向某公司4支付全部价款并已实际占有使用，系3层2房屋、3层4房屋的所有权人。3层2房屋、3层4房屋虽仍登记于某公司4名下，但不属于某公司4财产。某公司4未依承诺办理过户及解抵押，不应由某公司1司承担不利后果。因此，为维护某公司1司合法权益，望法院中止对3层2房屋、3层4房屋的执行并解除查封。

本院查明，某公司2与某公司4公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2020年8月18日作出（2020）京方圆内经证字第14339号公证书，于2021年8月31日作出（2021）京方圆内经证字第12441号公证书。2022年12月29日，北京市方圆公证处作出（2022）京方圆执字第177号执行证书。经某公司2申请，本院立案执行。2024年8月6日，本院以（2024）京02执恢287号案件立案恢复执行。执行过程中，本院于2024年8月8日在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《竞买公告》，载明将于2024年9月16日10时至2024年9月17日10时止对3层2房屋、3层4房屋进行拍卖。

另查明，申请执行人某公司2对3层2房屋、3层4房屋享有抵押权，抵押登记日期分别为2020年9月1日、2022年11月7日，他项权证号分别为京（2020）房不动产证明第×××号、京（2022）房不动产证明第×××号。

本案审查过程中，某公司1司向本院提交《以房抵债协议书》《北京市商品房现房买卖合同》两份、付款说明、出账回单、收据、房款增值税普通发票、房屋交用通知单（进住证明）、物业费发票、《物业管理委托合同书》两份等证据以证明其主张。

本案审查过程中，某公司1司在谈话过程中明确：购买3层2房屋、3层4房屋是用来卖的，如果卖不出去就给员工用，但未指定是哪位员工。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，申请执行人某公司2对3层2房屋、3层4房屋享有对抗案外人的担保物权，且某公司1司并未提交某公司2同意销售案涉房屋的证明，在某公司2未明确表示同意销售案涉房屋的情况下，对于某公司1司提出的排除执行异议，只能适用司法解释第二十九条关于房屋消费者物权期待权保护条件的规定进行审查，而不能适用司法解释第二十八条关于一般买受人物权期待权的保护条件进行审查。根据查明的事实，某公司1司系法人，且在本案谈话过程中自认“购买3层2房屋、3层4房屋用于出售，如果卖不出去即提供给员工使用，但并未指定具体的员工”。因此，某公司1司购买3层2房屋、3层4房屋不符合司法解释第二十九条规定的“所购商品房系用于居住”的条件，故对某公司1司的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人某公司1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年九月六日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤