北京市高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京执异26号

异议人（案外人）：代某。

申请执行人：北京某管理中心（有限合伙）。

执行事务合伙人：上海某管理有限公司。

被执行人：北京某有限公司。

被执行人：贾某。

被执行人：贾某2。

本院在执行（2016）京民初35号财产保全裁定过程中，查封北京市通州区建筑集团公司（于2023年8月更名为北京某有限公司）名下的京通国用（2013出）第XXXX号国有土地使用证项下的国有土地使用权（以下简称案涉土地）。（2016）京民初35号民事调解书生效后，本院指定由北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）执行，案号先后为（2017）京03执55号、（2024）京03执恢96号。案外人代某主张其购买的北京市XXXX房屋（以下简称案涉房屋）位于案涉土地之上，就此向北京三中院提出执行异议。北京三中院依法将此案移送本院后，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人代某称，请求裁定中止（2024）京03执恢96号执行案件对案涉房屋的执行措施和拍卖行为。事实与理由：异议人于2012年与北京某有限公司签订《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》，以付清全款方式购买案涉房屋。北京三中院在（2024）京03执恢96号执行案件中对案涉房屋的执行和拍卖，不符合法律规定。具体理由如下：

1.北京市民齐捷2019年曾向北京市发展和改革委员会申请对北京市通州区范庄公租房项目立项和投资事宜的政府信息进行公开，该委回复：北京市通州区范庄公租房项目政府没有投资，该项目所需资金7亿余元全部为企业即北京某有限公司自筹。这一事实说明北京市通州区范庄公租房项目中的部分房屋是预留给投资企业即北京某有限公司对外销售的商品房（用于收回投资成本和利润），而北京某有限公司筹集的项目建设资金全部来源于异议人等购房人支付的全额购房款项，异议人等购房人的权利应受优先保护。

2.北京三中院能够对案涉项目房屋进行执行和拍卖，说明案涉项目房屋不属于公租房的性质，产权不属于政府，而属于房地产开发企业即北京某有限公司，房屋性质应为商品房。如案涉项目房屋属于公租房的性质，依法应用于公益用途，应由政府还清北京某有限公司对外所欠债务，而不可能将具有公益性质的公租房拍卖给私人所有。

3.既然案涉项目房屋为商品房，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条关于“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，异议人作为已付全款的商品房消费者，对付清全款购买的案涉房屋的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权和银行的抵押权及其他债权，有权要求法院中止对案涉房屋的执行措施和拍卖行为。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”之规定，异议人特提出上述执行异议，请法院依法裁定中止对案涉房屋的执行。

申请执行人北京某管理中心（有限合伙）辩称，案涉房屋仍为北京某有限公司所有，北京某管理中心（有限合伙）作为范庄公租房项目的抵押权人，有权依法申请法院拍卖抵押物，法院的执行措施和拍卖行为并无不当，异议人的异议申请应予驳回。事实和理由：1.异议人与北京某有限公司签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效。2.因北京某有限公司违规出售公共租赁住房而引起众多诉讼，北京市通州区人民法院均判决合同无效，判令北京某有限公司返还购房款。3.本次拍卖公告中明确载明，拍卖标的物的规划用途为公租房，后续使用应按照公租房经营管理。无论任何人竞得,均不改变用途。

被执行人北京某有限公司、贾某、贾某2未发表意见。

本院经审查查明，在审理（2016）京民初35号原告平安银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称平安银行宣武支行）与被告北京某有限公司等借款合同纠纷一案过程中，本院作出财产保全裁定，并于2016年6月24日查封案涉土地。2016年10月24日，本院作出（2016）京民初35号民事调解书，确认北京某有限公司等对平安银行宣武支行负有偿还借款本金、利息、罚息、费用等义务。后因北京某有限公司等未自动履行义务，平安银行宣武支行向本院申请强制执行。2016年12月9日，本院作出（2016）京执32号执行裁定，指定该案由北京三中院执行。

2017年1月5日，北京三中院立案执行，案号为（2017）京03执55号。因平安银行宣武支行被核准注销，根据平安银行股份有限公司北京分行（以下简称平安银行北京分行）的申请，北京三中院于2019年11月29日作出（2019）京03执异688号执行裁定：变更平安银行北京分行为（2017）京03执55号执行案件的申请执行人。因当事人和解，该案于2020年9月4日中止执行。后平安银行北京分行将案涉债权转让给北京某管理中心（有限合伙）。2023年12月25日，北京三中院作出（2023）京03执异1289号执行裁定：变更北京某管理中心（有限合伙）为该案申请执行人。2024年4月3日，北京三中院对该案立案恢复执行，案号为（2024）京03执恢96号。后该院对案涉土地上包括案涉房屋在内的部分房屋进行价值评估，并进行拍卖处置（一拍流拍后已中止执行）。

2024年5月，异议人以其已购买案涉房屋且付清全款为由，向北京三中院提出上述执行异议，并就此提交《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》及房款收据等为证。因上述执行实施案件系本院指定北京三中院执行，且上述财产保全行为原由本院作出，北京三中院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条之规定将该异议移送本院处理。

另查，与案涉土地对应的京通国用（2013出）第00119号国有土地使用证载明：“该项目中公共租赁住房部分，只能用于租赁，不得销售，且租赁对象按照《关于印发<北京市公共租赁住房管理办法(试行)>的通知》及本市有关规定执行。”

以上事实，有当事人陈述、相关书证等在案佐证。

本院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，其异议请求才能得到支持。案涉房屋系公共租赁房屋，是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，异议人与北京某有限公司签订的认购书改变了公共租赁住房的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。异议人基于无效合同不能就案涉房屋本身取得任何合法权益，而只能依法向合同相对方主张权利，故对其排除执行的异议请求，本院不予支持。需要说明的是，执行法院对案涉房屋的强制处分只是改变公共租赁住房的运营主体，而不会改变其法定用途，异议人所谓“法院能够对案涉项目房屋进行执行和拍卖，说明其不属于公租房的性质”的推论并不成立。现依照《中华人民共和国民事诉讼法（2023年修正）》第二百三十八条的规定，裁定如下：

驳回案外人代某的异议请求。

如不服本裁定，案外人、申请执行人可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审 判 长　史德海

审 判 员　公　涛

审 判 员　杨　朔

二〇二四年七月十九日

法官助理　崔　霖

书 记 员　李　艳

书 记 员　王佳琪