北京市东城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0101执异363号

异议人（案外人）：董某1。

申请执行人：某公司北京分公司。

被执行人：董某2。

被执行人：兰某某。

依据发生法律效力的（2023）京0101民初×××号民事判决书，本院在执行某公司北京分公司与董某2、兰某某保证保险合同纠纷一案过程中，董某1提出执行异议。本院依法组成合议庭审查了此案，现已审查终结。

异议人董某1称，请求停止对位于北京市房山区×××室的房屋（以下称涉案房屋）的执行；涉案房屋的20年使用权为董某1所有，装修、家具、家电为董某1所投资。事实与理由如下：在某公司北京分公司与兰某某、董某2强制执行案件的执行过程中，北京市东城区人民法院准备将董某1的财产（即涉案房屋）进行查封并准备拍卖，但在2022年7月15日，其与董某2签订了一份房屋租赁合同，每年租金46530.33元，租期20年。签订租赁合同之后，已付了三年租金139591元。装修、家具、家电合计费用152万元。装修好后，董某1搬进该房屋入住，并一直占有使用。

为支持其请求，异议人董某1提交了银行账户明细清单、租房合同及房屋所有权证作为证据。

经审查查明，某公司北京分公司与董某2、兰某某保证保险合同纠纷一案，本院（2023）京0101民初×××号民事判决书发生法律效力后，因董某2、兰某某未履行相关义务，某公司北京分公司向本院申请执行，本院以(2024)京0101执1218号案件立案执行，在执行过程中于2024年2月6日查封了涉案房屋。

另查明，涉案房屋登记在董某2名下，2021年6月17日，董某2与兰某某作为抵押人，某公司北京分公司作为抵押权人，双方签订了《最高额抵押合同》，约定：担保的主债权为债权人在自2021年6月17日至2029年9月25日止的期间内董某2在《关于保证保险业务及债务清偿安排之协议书》约定的业务有效期和最高额内所发生的债务提供保险服务在承担保险理赔责任后所享有的对投保人的追偿权、未付保费和未约定金、诉讼费、仲裁费、公告费、评估费、律师费、差旅费等维权支出费用。抵押担保的最高债权额为6640000元，抵押物为涉案房屋。2021年6月21日，双方办理了抵押登记，某公司北京分公司取得董某2名下涉案房屋的抵押权证，抵押权种类最高额抵押，债权确定期间2021年6月17日至2029年9月25日止。董某1提交的证据显示，其与董某2于2022年7月15日签订租房合同，约定由董某1承租涉案房屋20年，每年租金46530.33元，签订合同当日支付三年租金，同日董某1向董某2账户内汇款139591元。

此外，在该案件执行过程中祁佳以出资购买了涉案房屋为由另行提出执行异议，并称在涉案房屋实际居住。

上述事实有董某1提交的证据材料和相关执行案件卷宗材料在案佐证。

本院认为，按照相关法律规定，对案外人提出在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。在本案中，涉案房屋登记在董某2名下，申请执行人对涉案房屋享有抵押权，异议人提交的租房合同约定租期二十年以及租金金额、一次性给付三年房租均不符合交易常理，案外人另案主张已实际占有该房屋，不能确定董某1租赁涉案房屋的合法性与真实性，且异议人主张的权利不足以阻却抵押权人就抵押物变价优先受偿的权利，综上，本院对异议人董某1的异议请求不予支持。另关于异议人主张拥有涉案房屋的20年使用权与装修、家具、家电为董某1所投资的请求不属于本案审查范围，应另行通过其他程序处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条第一款之规定，裁定如下：

驳回董某1的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审 判 长　胡建光

审 判 员　孙京瑞

审 判 员　史　锐

二〇二四年六月六日

法官助理　高思聪

书 记 员　姜　淼