天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津0104执异806号

案外人：刘某维，女，1983年1月13日出生，汉族，住天津市西青区。

委托诉讼代理人：王某某，天津某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王某某，天津某律师事务所律师。

申请执行人：马某，女，1979年8月20日出生，汉族，住天津市河西区。

被执行人：天津某某房地产开发有限公司，住所地天津市南开区。

法定代表人：尹某斌。

在本院执行申请执行人马某与被执行人天津某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，案外人刘某维于2024年9月23日对执行标的天津市南开区卫津南路西侧柏悦花园1-1-302号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人刘某维称，请求依法解除对涉案房屋的查封等执行措施。事实和理由：涉案房屋系案外人于2014年3月30日向被执行人天津某某房地产开发有限公司购买的房屋，属于案外人的合法财产。但因被执行人拒绝配合办理过户手续，导致房屋始终未办理登记在案外人名下。后案外人与被执行人因商品房预售合同纠纷案诉至法院，要求被执行人办理房屋相关产权登记，案号为（2021）津0104民初21262号。而案外人在向被执行人支付购房首付款后，已经将房屋剩余款项交纳至法院的保管款账户。被执行人也向案外人交付了房屋。在该案中，因被执行人当时尚未办理房屋初始登记，故不具有办理房屋权属登记的条件。但被执行人现已办理了房屋的权属初始登记，符合办理权属登记的条件。后因法院在（2021）津0104执9862号案中错误地将属于案外人财产的房屋作为被执行人的资产采取了执行查封措施，导致案外人无法办理过户登记手续，给案外人造成了重大损失。此外，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。案外人作为商品房消费者以居住为目的购买了房屋，已支付全部价款并已实际占有使用，故案外人的权利具有优先性。

本院查明，原告马某与被告天津某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，经审理，本院于2019年12月2日作出（2019）津0104民初14683号民事判决书。法律文书生效后，申请执行人马某于2021年12月13日向本院申请强制执行，执行案件为（2021）津0104执9862号。在执行过程中，本院于2021年12月17日对被执行人天津某某房地产开发有限公司名下的涉案房屋采取轮候查封措施，查封时间至2024年12月16日。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。目前，本院（2021）津0104执9862号执行案件对涉案房屋的属于轮候查封，依照上述规定，尚未发生法律效力。故本案不符合受理条件，依照相关法律规定，应裁定驳回申请。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下：

驳回案外人刘某维的异议申请。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市第一中级人民法院申请复议。

审判长　　陈伟航

审判员　　酒　源

审判员　　戴舒燕

二〇二四年九月二十七日

书记员　　王鑫淼

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知案外人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。

执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知案外人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。

案外人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。