北京市昌平区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0114执异375号

案外人：张某。

案外人：高某。

申请执行人：万某。

申请执行人：邰某。

被执行人：北京某房地产开发有限公司。

本院在执行万某、邰某与北京某房地产开发有限公司（以下简称某公司）合同纠纷一案[执行依据：（2021）京0114民初xx号民事判决书；执行案号：（2023）京0114执xx号]过程中，案外人张某、高某对本院执行位于北京市昌平区43号楼-1至2层（以下称涉案房屋）的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

张某、高某称，申请事项：请求依法解除（2023）京0114执xx号执行案例对位于北京市昌平区43号楼-1至2层查封。事实与理由：2021年10月12日异议申请人因办理其购买的位于北京市昌平区43号楼-1至2层房屋的产权登记手续，北京市规划和国土资源管理委员会昌平不动产登记事务中心工作人员告知该房屋已经被北京市昌平区人民法院查封，查封依据为北京市昌平区人民法院作出（2023）京0114执xx号执行裁定书，现申请人对裁定书查封异议申请人购买的房屋提出异议，请求予以解除。2016年被执行人北京某房地产开发有限公司将其开发的位于北京市昌平区43号楼-1至2层房屋出售给异议申请人，异议申请人于同年向被执行人某公司支付了房款7043040元，被执行人某公司将该房屋交付给异议中请人。2019年1月24日年异议申请人与被执行人汇超房公司签订了书面的《北京市商品房现房买卖合同》，并确定了房屋所有权证号为X京房权证昌字第610322号，同年被执行人某公司向异议申请人开具了购房发票。异议申请人与被执行人某公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效。异议申请人已按约定支付了全部购房款，且房屋已交付给异议申请人占有、使用，该房屋的所有权已归属异议申请人所有。因被执行人某公司与申请执行人有经济纠纷而查封该房产损害了异议申请人的利益。异议申请人认为贵院查封其名下的位于北京市昌平区43号楼-1至2层的房屋违反了法律规定，故向贵院提交申请，请求贵院依法撤销该执行行为，尽快对该房屋予以解除查封。

张某、高某另称，主张排除执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。涉案房屋查封之前其未入住，没有办理房屋过户登记的原因是其一直以为有购房合同就行了，因此未着急去办理过户。

本案审查过程中，某公司未发表意见。

本院查明，2023年1月4日，本院依据申请执行人申请立案执行，执行案号为（2023）京0114执xx号，执行依据为（2021）京0114民初xx号民事判决书。判决如下：“一、北京某房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付万某、邰某逾期交房违约金22388元；二、驳回万某、邰某的其他诉讼请求。”

执行过程中，本院于2023年7月5日轮候查封被执行人某公司名下涉案房屋。

另查明，案外人张某、高某向本院提交其与被执行人某公司签订的关于涉案房屋的买卖合同，其中载明签订日期为2019年1月24日，合同价款为7043040元；提交相应购房款发票、银行流水、收据；提交物业费发票。

上述事实有当事人陈述和提供的书面材料以及（2023）京0114执xx号执行案件卷宗材料等证据在案佐证。

本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽案外人张某、高某与被执行人某公司签订关于涉案房屋的买卖合同，并主张其已合法占有涉案房屋以及支付全部价款，但其在本院组织的谈话中表示“一直以为有购房合同就行了，因此未着急去办理过户”，据此应认定案外人张某、高某存在怠于行使权利的情形，不符合上述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，故案外人张某、高某主张本院解除对涉案房屋的查封措施的请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）项、第二百三十八条之规定，裁定如下：

驳回张某、高某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　殷世军

审判员　　张彦辉

审判员　　张国雪

二〇二四年六月三日

书记员　　邢月芯