天津市和平区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0101执异97号

案外人：李XX，女，1989年11月7日出生，汉族，住天津市宝坻区。

委托诉讼代理人：王雷，男，1990年9月7日出生，住天津市宝坻区，系李XX之夫。

申请执行人：XX有限公司，住所地天津市和平区。

法定代表人：张XX，董事长。

被执行人：XX有限公司，住所地天津市宝坻区

法定代表人：冯XX，总经理。

本院在执行XX有限公司与XX有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，案外人李XX对坐落于天津市宝坻区××镇××号楼××单元××室房屋向本院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人李XX称，坐落于天津市宝坻区××镇××号楼××单元××室房屋已由案外人李XX购买并支付完全部合同对价，异议人是实际的房屋所有权人，被执行人已不享有对该房屋的所有权。

案外人李XX为证明其主张向本院提交了如下证据：天津恒大花溪小镇商品房认购书、收据（房款）、交款核对单、证明、天津市不动产登记资料查询结果、本院作出的（2021）津0101民初11890号民事判决书及（2022）津0101执1344号执行裁定书。

本院查明，XX有限公司与XX有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理于2021年12月10日作出（2021）津0101民初11890号民事判决书。上述民事判决书生效后，因XX有限公司未履行给付义务，XX有限公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2022年7月15日作出（2022）津0101执1344号执行裁定书，查封被执行人XX有限公司所有的坐落于天津市宝坻区××街道××路××房产。

另查明，2021年3月26日，案外人李XX与被执行人XX有限公司签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，约定乙方（买受人）李XX认购天津恒大花溪小镇楼盘39幢4-102房屋一套，总房款346042元，乙方同意签署本认购书时支付人民币20000元作为定金，乙方须于2021年3月28日前支付首期房款156042元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即170000元）由银行提供按揭贷款。XX有限公司于2021年3月27日出具收据，该收据载明“今收到：李XX39-4-102；交来：房款（含定金）；人民币：壹拾柒万陆仟零肆拾贰元整”。

再查，天津市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产于2020年11月12日被XX有限公司设置抵押，抵押权人为天津银行股份有限公司第四中心支行。另一份天津市不动产登记资料查询结果显示，案外人李XX在本辖区无其他住房。

本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《天津恒大花溪小镇商品房认购书》约定了定金、购房款的付款方式等内容，且XX有限公司出具收受购房款收据，该认购书具备商品房买卖合同的性质，故应认定其为商品房买卖合同。本院于2022年7月15日查封涉诉房产，案外人与XX有限公司于2021年3月25日签订了《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，签订日期早于本院查封日期。且涉诉房产为案外人唯一住房，并已交付超过认购书约定总价款的百分之五十房款。因此，涉诉房产虽然登记在被执行人名下，但案外人提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人提出的异议理由成立，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：

中止对坐落于天津市宝坻区××街道××路××号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　耿　娟

审判员　赵　惠

审判员　初　阳

二〇二三年五月二十九日

书记员　周晓卓

本裁定依据的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》

第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。