北京市昌平区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0114执异613号

案外人：王某。

委托诉讼代理人：朱奎铭，北京市保利威律师事务所律师。

申请执行人：邱某。

被执行人：徐某。

本院在执行邱某与徐某合同纠纷一案[执行依据：(2023)京0114民初4832号民事判决书；执行案号：(2024)京0114执4720号]过程中，案外人王某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人王某提出以下异议请求：请求依法解除对北京市顺义区某号房屋（以下简称涉案房屋）的查封。事实与理由：2020年11月27日，异议人与被执行人签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”），该合同中约定被执行人将位于“北京市顺义区某号”的房屋卖给异议人，异议人可在未过户的前提下占有使用该房屋，购房款分三笔支付共计人民币80万元。其中，第一笔为合同签署日支付定金30万元，第二笔异议人需于2021年5月1日前支付33万元，用于被执行人一次性清偿公积金贷款专用，最后一笔17万元于过户当日一次性付清。但在被申请人一再恳求下，异议人直接在过户前便付清80万元购房款，被执行人也向异议人出具了《收条》。2023年8月3日，异议人看到张贴在案涉房屋门口，北京市住房贷款担保中心的通知，要求被执行人偿还公积金贷款30余万元。异议人才得知此前支付给被执行人的33万元专用钱款，被执行人未依约偿还公积金贷款。又经异议人去不动产登记机关查询得知，案涉房屋具有抵押登记及查封登记的情形，已不能过户。异议人多次要求被执行人尽快处理好个人债务，不要影响过户，但被执行人态度恶劣均以各种理由推脱，并表示房屋无法按照合同约定过户。时至今日，异议人收到昌平法院张贴在案涉房屋门口的执行通知，才知道抵押权人系申请执行人。针对案涉房屋，异议人将被执行人列为被告，以“房屋买卖合同”纠纷向北京市顺义区人民法院提起诉讼，后北京市顺义区人民法院作出判决（案号：（2023）京0113民初18554号），但该判决未生效，异议人已经上诉。异议人认为，异议人与被执行人签署的合同，系双方真实意思表示，双方均清楚异议人目的是为了买房过户，然而被执行人仅是未给异议人过户，异议人购房款均已交付，且北京市顺义区人民法院作出判决未生效，现昌平法院执行该套房产将会影响异议人的民事权利。为维护异议人合法权益，现异议人依据有关法律规定，特向昌平法院提出执行异议，恳请昌平法院中止执行（2024）京0114执4720号案件。

邱某称，一、涉案房屋权属登记在被执行人名下，王某不是涉案房屋权利人。我方通过调查确认涉案房屋的住房权利人系被执行人，属于被执行人名下财产。现被执行人名下无其他财产可供执行，我方申请查封、拍卖涉案房屋符合法律规定。二、参照(2023)京0113民初18554号民事判决书，王某与被执行人签订的房屋买卖合同无效。王某与被执行人双方签订房屋买卖合同时间为2020年11月27日，尚在涉案房屋的限售期内，因而违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，故双方签订的房屋买卖合同应属于无效，王某无权主张解除查封涉案房屋。

徐某未发表意见。

本院经审查查明：邱某与徐某合同纠纷一案，本院于2024年2月5日作出(2023)京0114民初4832号民事判决书，判决：“一、确认邱某与徐某签订的涉案《银行还贷协议》无效；二、徐某于本判决生效后七日内返还邱某1137000元；三、徐某于本判决生效后七日内支付邱某利息及其他损失38522.68元；

四、驳回邱某的其他诉讼请求。案件受理费15858元（邱某已全部预交），由邱某负担478元（已交纳），由徐某负担15380元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由徐某负担，于本判决生效后七日内交纳。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。判决生效后，邱某向本院申请强制执行，本院于2024年4月15日以(2024)京0114执4720号案件受理。案件执行过程中，本院对徐某名下的房屋予以查封。

另查明，邱某与徐某于2020年11月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定徐某将涉案房屋出售给邱某，合同总价款为800000万元人民币，合同另约定其他条款，落款处有双方签字捺印。对于该合同的履行，王某曾将徐某起诉至北京市顺义区人民法院，案由为房屋买卖合同纠纷，案号为(2023)京0113民初18554号。王某在该案中提出要求徐某继续履行与其之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》，并将涉案房屋过户至其名下。北京市顺义区人民法院经审理后认为诉争的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》损害了社会公共利益，应属无效，故判决驳回王某的诉讼请求。该判决作出后，王某不服提出上诉，现该案正在二审审理中。

上述事实，有(2023)京0114民初4832号民事判决书、(2023)京0113民初18554号民事判决书、(2024)京0114执4720号执行案件卷宗材料、当事人陈述及提交的证据在案佐证。

本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王某与徐某之间的房屋买卖合同被(2023)京0113民初18554号民事判决书确认无效，王某虽然已就该判决提出上诉，但目前该案仍在二审审理当中。综合现有证据来看，本案事实不满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一规定。故，对于王某的异议请求，依据不足，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：

驳回王某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　殷　　　世　　　军

审 判 员　　张　　　彦　　　辉

审 判 员　　张　　　国　　　雪

二〇二四年八月六日

法官助理　　吴继腾书记员姚东方