天津市宝坻区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0115执异8号

案外人：郭某，男，1985年10月29日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。

申请执行人：杨某，男，1964年11月15日出生，汉族，天津农商银行宝坻钰华支行职员，住天津市宝坻区。

申请执行人：于某，女，1966年3月16日出生，汉族，个体工商户，住天津市宝坻区。

被执行人：曹某1，男，1987年5月1日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。

被执行人：曹某2（系被执行人曹某1之父），男，1962年7月30日出生，汉族，农民，住天津市。

被执行人：郭某（系被执行人曹某1之母），女，1961年3月7日出生，汉族，农民，住天津市。

被执行人：某公司，住所地天津市宝坻区史各庄镇产业功能区。

法定代表人：曹某2，经理。

在本院执行申请执行人杨某、于某与被执行人曹某1、曹某2、郭某、某公司民间借贷纠纷一案中，案外人郭某对本院（2019）津0115执恢302号执行裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

郭某称，宝坻法院在执行申请执行人杨某、于某与被执行人曹某2等民间借贷纠纷一案中，查封了曹某2名下的天津市宝坻区××小区××号房屋，查封期限为2020年12月2日至2023年12月1日。因2001年10月7日其与曹某2签订《房屋转让协议书》，曹某2已将该房屋转给了案外人，案外人自购买后对房屋进行了装修，并一直占有使用至今，案外人才是该房屋的实际所有权人，宝坻法院查封及处置该房屋的执行行为是错误的。故请求依法解除对天津市宝坻区××小区××室房屋的查封措施，并终止对该房屋的执行。

本院查明，原告杨某、于某与被告曹某1、曹某2、郭某、某公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1.被告曹某1、曹某2、郭某、某公司共同偿还原告于某、杨某借款本金1900000元。此款被告曹某1、曹某2、郭某、某公司于2014年6月20日前偿还二原告600000元；余款1300000元于2014年8月15日前付清；2.被告曹某1、曹某2、郭某、某公司，以借款本金1300000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告于某、杨某支付自2014年1月15日起至2014年8月15日止的利息；……。根据当事人达成的上述协议，本院于2014年6月11日作出了（2014）宝民初字第1710号民事调解书。该案在执行中，本院于2020年12月2日作出（2019）津0115执恢302号执行裁定，轮候查封被执行人曹某2名下坐落于宝坻区××小区××号房屋，查封期限：2020年12月2日至2023年12月1日。

另查，郭某与曹某2、第三人天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称津房公司）等房屋买卖合同纠纷一案，郭某向本院提出诉讼请求：1.判令郭某与曹某2于2001年10月7日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.判令曹某2配合郭某办理天津市宝坻区××小区××号楼××单元××号房屋的权属转移登记手续；……。本院经审理认定如下事实：郭学谦（郭某之父）与郭某（曹某2之妻）是兄妹关系。曹某2是郭某二姑父。不动产权证号为124XXXX的权利证书记载，位于天津市宝坻区××小区××号楼××单元××号房屋权利人为曹某2，填发日期为2009年6月20日，其中该房屋建筑面积为118.04平方米，地下室面积为22.94平方米。2009年8月11日，郭某作为借款人，天津银行股份有限公司东海支行（以下简称天津银行东海支行）作为贷款人，津房公司作为担保人签订了编号为1170XXXX93号《个人房产担保借款合同》，郭某从天津银行东海支行借款260000元用于购车，借款期限为360个月，自2009年8月11日至2039年8月11日。2009年8月11日，曹某2作为抵押人，津房公司作为抵押权人签订了《抵押合同》，曹某2将其所有的天津市宝坻区××小区××号楼××单元××号房产抵押给津房公司作为保障1170XXXX93的《个人房产担保借款合同》中保证人的合法权益，以抵押方式提供保证责任反担保。2011年1月20日，曹某2作为抵押人将涉案房屋再次抵押并从天津市信德典当有限责任公司借款200000元。本院另查明，2014年3月10日，于某、杨某诉曹某2、曹某1、某公司、张建伟民间借贷纠纷一案中，于某、杨某申请查封涉案房屋，本院作出（2014）宝民初字第1710-2号民事裁定，查封涉案房屋，查封期限自2014年4月9日至2016年4月8日。后又因其他执行案件，本院采取轮候查封的方式将涉案房屋查封至2020年12月21日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭某针对其诉讼请求向本院提交了涉案房屋产权证复印件、《房屋转让协议书》、所在居委会出具的居住证明及证人证言等证据。首先，从该《房屋转让协议书》的内容看，房屋建筑面积118.04平方米、地下室面积22.94平方米，在2001年间按照本地当时价格，该房屋价值应在100000元以上，而双方签订的合同中仅作价50000元，明显低于市价。另外，郭某未能提交给付价款的相应手续，郭某称抵顶曹某2拖欠其父郭学谦的借款，但亦无相应抵顶手续。其次，从该协议记载的时间看，该协议形成于2001年10月7日，当时郭某未成年，签名处由其父亲郭某1代签，签订后曹某2即将房屋所有权证交付郭学谦，但根据其提交的房屋所有权证的复印件及本院调取的不动产登记薄中记载，该房屋所有权证登记日期（填发日期）为2009年6月10日，在2001年该房屋还未办理产权登记，上述事实与郭某及证人所述均矛盾，从而推知，郭某与证人均作了虚假陈述。再次，郭某用该房屋进行抵押贷款时，如双方存在买卖关系，完全可以在当时的宝坻区房地产管理局先办理过户手续，而非由曹某2签订抵押合同后再办理抵押登记。另外，2011年1月，曹某2又将涉案房屋进行抵押借款，上述事实均能说明该房屋仍由曹某2实际控制。第四，2014年4月9日，本院对涉案房屋进行查封，在查封后至今，曹某2及郭某均未对房屋所有权提出过异议。综上所述，郭某的陈述与现有证据之间互相矛盾，亦有悖常理，依据现有证据，不足以认定该《房屋转让协议书》真实合法有效，故本院于2019年11月19日作出（2019）津0115民初2001号民事判决，驳回郭某的全部诉讼请求。郭某不服，提出上诉。天津市第一中级人民法院经审理，对本院（2019）津0115民初2001号民事判决认定的事实予以确认，并于2020年8月3日作出（2020）津01民终278号民事判决，驳回郭某的上诉，维持本院（2019）津0115民初2001号民事判决。

本院认为，本案审查的关键是案外人对案涉房产是否享有实体权利，该权利是否合法、真实，以及该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的有关规定，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产；被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。本案中，郭某在未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须同时满足以下条件才能产生阻却执行措施的结果：1.案涉房屋转让真实合法有效；2.案外人支付全部价款并实际占有使用；3.案外人对未办理过户手续没有过错。此三项条件缺一则不能排除执行。而根据本院业已生效的（2019）津0115民初2001号民事判决查明的事实，不足以认定双方签订的《房屋转让协议书》真实合法有效，且郭某未能提交支付购房价款的有关证据。在此情况下，郭某主张对案涉房产享有实体权利，并以此阻却执行，缺乏相应的事实和法律依据。故对郭某的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回郭某的异议。

案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　彭继军

审判员　　倪贵元

审判员　　李晨明

二〇二三年二月二十日

书记员　　王　帅

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。