中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）最高法执监311号

申诉人（案外人）：倪某某，女，汉族，住浙江省富阳市。

委托诉讼代理人：袁双红，北京祺祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘帅，北京祺祥律师事务所实习律师。

被执行人：高某，男，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。

第三人：阮某某，男，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。

申诉人倪某某不服北京市高级人民法院（以下简称北京高院）（2022）京

执复85号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

倪某某不服北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）（2021）京03执1102号执行裁定，提出执行异议。

北京三中院查明，该院就高某利用影响力受贿罪等一案作出（2020）京03刑初163号刑事判决，该判决判令：一、被告人高某犯利用影响力受贿罪，判处有期徒刑十三年，罚金人民币七百万元；犯单位行贿罪，判处有期徒刑三年，罚金人民币二百万元；犯行贿罪，判处有期徒刑五年，罚金人民币三百万元；决定执行有期徒刑十七年，罚金人民币一千二百万元。二、向被告人高某追缴违法所得人民币八千二百万元，予以没收。三、在案扣押退缴的赃款人民币五千二百七十万元，查封房产北京市朝阳区双桥东路××号院××号楼××至××层和北京市大兴区旭辉紫郡小区商住房××、××、××、××变价后，用于执行本判决第二项，予以没收。四、查封在案的北京市通州区砖厂北里××号楼金隅花石匠小区××层××房屋退回检察机关。该判决书载明，高某因涉嫌犯串通投标罪，于2019年10月29日被北京市公安局顺义分局刑事拘留，同年10月31日被取保候审；因涉嫌犯行贿罪，于同日被北京市监察委员会留置；因涉嫌犯利用影响力受贿罪、行贿罪、单位行贿罪，经北京市人民检察院第三分院决定，于2020年9月30日被刑事拘留，同年10月13日被逮捕。

北京三中院于2021年6月7日立案执行，案号为（2021）京03执1102号。执行过程中，该院于2021年10月18日查封被执行人高某名下位于北京市朝阳区朝阳××路××号××号楼××层××室房屋（以下简称××室房屋），查封期限为三年。

根据案外人倪某某提交的证据材料显示，2019年5月25日，阮某某与高某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同一》，购买××室房屋，建筑面积为××平方米，成交价格为19000000元。该合同第十条权属转移登记载明“当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”该买卖合同附件空白处存有黑色手写文字，“买卖双方确认并同意，买受人将本合同约定房屋过户到指定人：倪某某，身份证号：××××名下，已确认符合北京购房政策。”案外人倪某某称该文字为中介人员所写。出卖人高某与买受人倪某某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同二》），购买××室房屋，建筑面积为××平方米，房屋成交价格为7140000元。该买卖合同未有出卖人和买受人签字盖章及签订日期；合同首页显示打印日期为2021年2月23日。北京市住房和城乡建设委员会截图载明，××室房屋签约时间为2021年2月23日。案外人倪某某提交的银行流水及被执行人高某出具的收据显示，案外人倪某某向被执行人高某支付房款6000000元，第三人阮某某向被执行人高某支付房款13000000元。案外人倪某某向北京三中院分别提交开票时间为2020年6月9日和15日的物业管理费、维修服务费、供暖费等发票。

北京三中院认为，本案争议焦点是案外人倪某某对××室房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款规定：执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条（现为民事诉讼法第二百三十二条）的规定处理。本案中，××室房屋登记在被执行人高某名下，从权利外观看系高某所有，但本案系刑事裁判涉财产部分执行案件，应进行实质审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定的四个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。结合查明事实，在人民法院查封之前第三人阮某某而非案外人倪某某与被执行人高某签订了《合同一》，虽在《合同一》附件页存在将××室房屋过户至案外人倪某某名下之文字，但该处文字下方未有签字或盖章，不能认定系合同约定的内容。同时，案外人倪某某向北京三中院提交的《合同二》，合同首页虽载明买受人为案外人倪某某，但该合同并无买卖双方签字或盖章以及签订日期。基于上述事实，不足以认定案外人倪某某在人民法院查封之前已与被执行人高某签订合法有效的书面买卖合同。故案外人倪某某的请求无法同时满足上述法律规定的四个要件，对于其请求，不予支持。

据此，北京三中院于2022年1月28日作出（2021）京03执异1044号执行裁定，驳回案外人倪某某的异议请求。

倪某某不服，向北京高院申请复议，请求撤销北京三中院作出的（2021）京03执异1044号执行裁定。主要事实与理由如下：倪某某与阮某某作为××室房屋的共同买受人，在该房屋被北京三中院查封之前，其与被执行人高某签订了书面买卖合同并办理了网签手续，向高某支付了全部房款1,900万元，倪某某和阮某某已经合法占有××室房屋。后因高某被有关部门采取刑事强制措施而导致××室房屋未能办理过户登记，倪某某提出的执行异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当得到支持。在（2021）京03执异1044号执行裁定中，北京三中院以倪某某未与被执行人高某签订书面买卖合同为由，驳回倪某某的执行异议请求，属于认定事实错误，应当予以撤销。具体而言：

一、倪某某与阮某某系××室房屋的共同买受人，无论是阮某某与高某签订的《合同一》，还是网签过程中形成的《合同二》，倪某某与阮某某作为××室房屋的共同买受人，其们与高某签订的书面买卖合同合法有效。

（一）倪某某与阮某某系××室房屋的共同买受人。2019年5月25日，阮某某与高某签订《合同一》，该合同虽然只列明阮某某为买受人，但在签订该合同时阮某某和倪某某即已达成共同出资购买××室房屋的合意，阮某某同意将购得的××室房屋登记在倪某某名下。《合同一》附页中注明了××室房屋过户登记至倪某某名下，该内容属于《合同一》的构成部分，与《合同一》的正文部分具有同等法律效力；阮某某、倪某某、高某均认可该部分内容，各方当事人持有的该份合同均有同样的内容。倪某某向高某支付了××室房屋的购房定金及购房款共计600万元，与高某办理了××室房屋的交付手续，并与××室房屋物业管理公司办理了入住手续，缴纳了物业管理费、维修服务费、供暖费等费用。2021年2月23日，经纪公司为倪某某与高某办理了××室房屋的网签手续，此时××室房屋还未被北京三中院查封。《合同一》虽然只列明阮某某为买受人，但无论从签约时的各方合意，还是《合同一》的履行过程来看，倪某某均是××室房屋的共同买受人。如果将阮某某和倪某某作为两个独立的买受主体，就无法解释《合同一》的签订和履行过程中倪某某付款、收房和占有房屋的原因。

（二）《合同二》是各方当事人为了履行《合同一》而做的安排，属于《合同一》不可分割的一部分，二者互为条件，相辅相成，共同组成了买受人与出卖人签订的书面买卖合同。根据北京市存量房交易政策和不动产登记规定，存量房的交易需要办理网签手续，只有在完成网签并缴纳相关税费之后，才能进行过户登记。在《合同一》签订后，为完成过户登记，实现各方的交易目的，经纪人为倪某某与高某办理了××室房屋的网签手续，并形成了《合同二》。《合同一》和《合同二》是一个整体，也是××室房屋交易过程中书面买卖合同的不同表现形式。（2021）京03执异1044号执行裁定没有正确理解北京市存量房屋交易的政策规定，将《合同一》和《合同二》割裂开来单独分析，并认定《合同二》不能证明倪某某与高某签订了书面买卖合同，属于认定事实错误，应当撤销。

（三）由于房屋交易网签手续的特殊性，经纪人员可以在获得委托授权后代买卖双方签署书面买卖合同、办理网签手续并形成《合同二》，故《合同二》可以没有买卖双方的签字或盖章以及签订日期。但《合同二》仍然属于法律意义上的书面买卖合同。原裁定以《合同二》没有当事人签字盖章及签约日期为由，认定倪某某与高某没有签订书面买卖合同，属于认定事实错误，应当撤销。

二、倪某某和阮某某在执行法院查封××室房屋之前已合法占有该房屋。北京三中院于2021年10月18日查封××室房屋，而早在2019年6月1日，被执行人高某就将××室房屋交付给倪某某，倪某某开始合法占有××室房屋，并于交接当天向物业管理公司缴纳了2019年6月1日至2019年12月31日的物业管理费。之后，倪某某和阮某某对××室房屋进行了装修，还多次向物业管理公司缴纳了物业管理费、维修费等费用。倪某某至今一直合法占有该房屋。

三、倪某某和阮某某已向高某付清了××室房屋的全部价款。倪某某分别于2019年5月26日、2019年7月19日、2019年8月26日向高某支付100万元、300万元、200万元，合计600万元。阮某某分别于2019年7月19日、2019年8月26日向高某支付800万元、500万元，合计1,300万元。倪某某和阮某某二人合计向高某支付了1,900万元，与《合同一》《合同二》约定的转让价款一致。高某收到款项后，分批向倪某某和阮某某出具了收条。

四、××室房屋未办理过户登记，系因高某被采取刑事强制措施，不是因倪某某自身原因所致。倪某某与阮某某付清××室房屋全款后，买卖双方开始积极准备办理过户登记。但高某于2019年10月29日被公安机关采取刑事强制措施，后被法院判刑导致××室房屋的过户登记手续一直无法办理。

五、（2021）京03执异1044号执行裁定未正确处理阮某某和倪某某在本案中的法律关系，可能导致后续发生多次执行异议和审判监督程序，增加当事人的讼累，浪费司法资源。

六、高某刑事案件的侦查机关已经认定××室房屋不属于高某名下的财产并予以解封，（2021）京03执异1044号执行裁定驳回倪某某的执行异议请求，缺乏严谨负责的司法精神。

北京高院查明的事实与北京三中院查明的事实一致。

北京高院另查明，关于双方关系一节，倪某某与阮某某均称二人只是朋友，不存在亲属或婚姻关系；在北京三中院异议审查过程中，二人称系共同购买××室房屋；在北京高院听证过程中，二人称系阮某某帮助倪某某购房。

关于《合同一》未列倪某某为买受人、其在《合同一》《合同二》均未签字一节，倪某某称：由于《合同一》不是用于办理过户手续的网签合同，其中无需列明全部买受人，只要在过户时由其与高某依据《合同一》重新签订网签合同即可；由于阮某某无在京购房资格，所以《合同一》特别注明将××室房屋过户到倪某某名下，阮某某与高某对此均表示同意，倪某某本来也要在《合同一》签字，但因为在签约过程中临时有事离开，后来中介人员说无需补签；《合同二》是由中介人员根据阮某某与高某的授权在网上签订提交的，到过户时才需要高某与倪某某现场签字。北京某房地产经纪有限公司职员张某亭出庭作证，证言与倪某某的陈述基本一致，但称在签约时倪某某一直在场。

关于××室房屋未能及时过户一节，倪某某称：依据《合同一》，房屋权属转移登记手续应于2019年8月25日之前办理完毕，但由于税务机关网络出现问题，导致其2015年4月纳税记录缺失，在京购房资格不被确认，故未能如期过户（其就此除完税记录外未提交其他证据）；为此，阮某某与高某于2019年8月24日签订《补充协议》，将产权转移登记时间变更为2020年7月10日前；后因高某涉嫌犯罪被羁押，其无法与高某取得联系，故于2020年7月6日起诉高某，发现××室房屋已于2019年12月被监察机关查封后又撤回起诉；经交涉，监察机关于2020年11月解除查封，中介机构于2021年2月办理网签手续，但由于高某服刑，过户手续仍无法办理；在发现北京三中院查封××室房屋后，倪某某又于2021年12月再次起诉高某办理房屋过户手续，目前案件正在审理中。

北京高院认为，××室房屋登记在被执行人高某名下，只有具备法定条件，案外人倪某某才有权排除人民法院对该房屋的执行。倪某某本人并未与高某签订过书面买卖合同，关于其买受人的地位，倪某某的解释也存在诸多不合常理之处：其先称与阮某某共同买房，又称阮某某帮其买房，前后反复；其称未在《合同一》签字的原因是有事离开，与证人证言存在矛盾之处；购买××室房屋系供其居住，其在签约时自认具有在京购房资格，却反而让不具有在京购房资格的阮某某出面签订合同，有违情理。因此，本案不排除阮某某借倪某某之名购房、规避北京市商品住房限购政策的可能，北京高院难以认定案外人倪某某与被执行人高某之间存在“合法有效的书面买卖合同”。

退一步讲，即使倪某某确系××室房屋的买受人，未办理过户登记也有其自身原因。依据《合同一》的约定，××室房屋过户手续完全可以在高某被羁押之前办理完毕，但实际未能办理的原因在于倪某某的购房资格出现问题；倪某某称税务机关网络问题导致其纳税记录出现缺失，但并未提交相关证据，北京高院难以采信。在2020年11月（监察机关解封）至2021年10月（北京三中院查封）长达近一年的期间，倪某某本来可以通过诉讼、保全等措施维护其自身权利，但其在明知高某犯罪的情况下并未采取任何有效行动。因此，北京高院不能认定本案存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。

据此，北京高院于2022年8月23日作出（2022）京执复85号执行裁定，驳回复议申请人倪某某的复议申请，维持北京三中院（2021）京03执异1044号执行裁定。

倪某某、阮某某不服，向本院申诉，请求：一、撤销北京高院（2022）京执复85号执行裁定；二、撤销北京三中院（2021）京03执异1044号执行裁定；三、中止对××室房屋的执行，并解除查封。主要事实和理由为：一、再审申请人倪某某与阮某某作为××室房屋的共同买受人，在房屋被北京三中院查封之前，与高某签订了书面买卖合同并办理了网签手续，向高某支付了全部房款1,900万元，倪某某和阮某某已经合法占有××室房屋，后因高某被有关部门采取刑事强制措施而导致该屋未能办理过户登记，倪某某向北京三中院提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当得到支持。二、无论倪某某与阮某某之间是何种关系，也无论是倪某某借钱买房或阮某某出资协助倪某某买房，阮某某与高某签订的房屋买卖合同及倪某某与高某签订的网签版房屋买卖合同，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不违背公序良俗，属于合法有效的书面买卖合同。北京高院作出的（2022）京执复85号执行裁定以“不排除阮某某借倪某某之名购房、规避北京市商品住房限购政策的可能”为由，认为“难以认定案外人倪某某与被执行人高某之间存在合法有效的书面买卖合同”，认定事实错误，适用法律错误。三、××室房屋购房款1,900万元中，倪某某以自己长期以来的自有资金支付了600万元，说明倪某某也是购房出资人。如果是阮某某借名购房，全部购房资金一定是由阮某某提供，不可能出现倪某某出资600万元的情形。原裁定认为“不排除阮某某借倪某某之名购房、规避北京市商品住房限购政策的可能”，违反客观事实，属枉法裁判。四、××室房屋在被监察机关查封后，阮某某、倪某某向人民法院提起了诉讼，但因房屋被查封而撤诉。后阮某某、倪某某二人又向监察机关反映情况，督促监察机关解除了对××室房屋的查封。在房屋解除查封后，倪某某通过中介公司与高某办理了××室房屋的网签手续，但因高某被限制人身自由无法办理过户。由此可见，阮某某、倪某某二人采取了多种行动维护权利，并非复议裁定所称“在明知高某犯罪的情况下并未采取任何有效行动”，复议裁定认为“不能认定本案存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”，属于认定事实不清。五、阮某某、倪某某在2019年8月付清购房款1,900万元后，高某于2019年10月被刑事拘留，其名下5,270万元的存款被冻结，阮某某、倪某某二人支付的1900万元，极有可能包含在被冻结的5270万元中。如果人民法院既扣押了购房款1,900万元，又要再执行××室房屋，相当于该房屋进行了两次变价，严重害了善意第三人的合法权益。

本院对北京高院、北京三中院查明的事实予以确认。

本院经审查认为，本案的争议焦点为：二申诉人对于××室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本案系刑事涉财产执行案件中案外人对执行标的物权属提出的实体异议，按照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》，应通过执行异议、复议程序进行实体审查，具体审查标准则应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，根据已查明的事实及阮某某、倪某某提交的证据，首先，关于二申诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。高某与阮某某于2019年5月25日签订《合同一》购买了××室房屋，合同空白处注明“买卖双方确认并同意，买受人将本合同约定的房屋过户到指定人：倪某某，身份证号：××××名下，已确认符合北京购房政策”。同日，高某、阮某某签订授权委托书，共同委托北京某房地产经纪有限公司办理××室房屋的存量房买卖合同网上签约手续。后高某与具有购房资质的倪某某办理××室房屋的网签手续，即签订《合同二》。网签手续，即商品房预售登记，是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案，在预售的房屋合同上编上不同的号码，并在网上予以公布，以防止商品房出现重复销售、重复抵押的情形。作为房地产行业的行政监管措施，办理网签手续亦可从侧面证明行业主管部门从行政管理层面对××室房屋买卖合同进行了确认。从××室房屋买卖合同的订立过程来看，符合房屋交易行政管理要求及一般交易习惯，可以认定二申诉人于人民法院查封前，已与高某订立了合法有效的书面买卖合同。

第二，关于二申诉人是否已经付清全部购房款的问题。申诉人提供的银行流水及被执行人高某出具的收据显示，倪某某向高某支付了购房款600万元、阮某某向高某支付了购房款1,300万元，至此，二人已按照房屋买卖合同约定全额支付了全部购房款。

第三，关于××室房屋转移占有的问题。二申诉人提供了高某与倪某某于2019年签订的交房确认书，及物业管理费收据、发票、装修合同等证据，证明自2019年6月起倪某某开始支付××室房屋的物业管理费，并实际占有使用该房屋，该时间早于北京三中院对××室房屋查封的时间。

第四，关于二申诉人对××室房屋未办理产权变更登记是否有过错的问题。根据查明的事实，××室房屋存量房买卖合同,即：《合同一》签订于2019年5月25日，后于2021年办理网签手续。北京三中院（2020）京03刑初163号刑事判决载明：高某因涉嫌犯串通投标罪于2019年10月29日被北京市公安局顺义分局刑事拘留，同年10月31日被取保候审；因涉嫌犯行贿罪，于同日被北京市监察委员会留置；因涉嫌犯利用影响力受贿罪、行贿罪、单位行贿罪，经北京市人民检察院第三分院决定，于2020年9月30日被刑事拘留，同年10月13日被逮捕。根据二申诉人主张，××室房屋曾被监察机关查封后又解除查封。从以上事实可以判断，因高某涉嫌犯罪自2019年10月起被刑事拘留、留置、逮捕、服刑等情形，对××室房屋在买卖合同订立及网签手续后办理过户势必有所影响。二申诉人主张因上述原因导致××室房屋的过户登记手续未能及时办理，具有一定事实依据。

结合以上分析，二申诉人已举证证明对××室房屋享有的实体权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，依法可以认定其享有足以排除本案强制执行的民事权益。

综上，申诉人倪某某、阮某某的申诉理由成立，本院予以支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条之规定，裁定如下：

一、撤销北京市高级人民法院（2021）京执复85号执行裁定；

二、撤销北京市第三中级人民法院（2021）京03执异1044号执行裁定；

三、北京市第三中级人民法院（2021）京03执1102号案件执行中不得执行坐落于北京市××区××路××号××号楼××层××［房权证：京（20××）朝阳区不动产权第**］。

审 判 长　　林　莹

审 判 员　　孙建国

审 判 员　　仲伟珩

二〇二三年十二月二十八日

法官助理　　苏国梁

书 记 员　　常　跃