北京市顺义区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0113执异761号

案外人：谷某1。

申请执行人：某公司1。

被执行人：田某1。

被执行人：韩某1。

本院在执行某公司1与田某1、韩某1金融借款合同纠纷一案过程中，案外人谷某1提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人谷某1称：请求停止对北京市顺义区X房产（以下简称案涉房产）的执行。事实和理由：2019年9月24日，谷某1经居间介绍购买二被执行人共同所有的案涉房产，签订《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：X）、《房屋买卖补充协议》，约定定金10万元，支付方式为转账；房屋价款190万元，付款方式为自行交割，第一笔首付于2019年9月24日付10万元，第二笔首付于2019年9月25日付100万元整，第三笔首付于2019年10月7日付60万元，全部付清首付款，尾款于过户当日前付清。案涉房产性质为向社会公开销售的限价商品住房；田某1、韩某1应当在2019年10月7日前将案涉房产交付给谷某1。当事人双方同意，自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2019年9月24日，谷某1与田某1、韩某1签订的《买卖补充协议》约定，房屋出售方田某1、韩某1自房本手续可以办理之日起，七个工作日之内完成递交办理房本的所有资料，配合相关部门办理房本，房屋出售方在办理房本过程中不得以任何理由拖延（政策原因和不可抗力除外）办理房本的进程，房屋出售方税契满五年之日起五个月内必须完成与房屋买受方的过户手续。同日，谷某1与二被执行人、董娜签订《补充协议》《担保协议》约定董娜作为居间方、担保方，担保房屋过户。合同签订后，二被执行人随即将案涉房产交付给谷某1，谷某1按合同约定时间付款170万元房款，案涉房产一直由谷某1占有使用至今。2023年起，谷某1多次催告田某1、韩某1要求其至相关部门查询契税是否满五年并要求田某1、韩某1协助办理过户手续，但是田某1、韩某1一直推拖。至2024年6月4日，经谷某1的多次催促，并经报警，才通过董娜微信发给谷某1契税票据，该契税记载时间为2024年1月25日。直至2024年9月25日，案涉房产被法院张贴通知书、查封公告和拍卖通知书，谷某1才得知谷某1购买的案涉房产被法院于2024年8月7日查封，并预对案涉房产进行拍卖。现谷某1维护其合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、28条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，请求法院依法支持谷某1的案外人异议请求。

申请执行人某公司1称：不同意谷某1的异议请求。理由如下：一、谷某1不符合《执异与复议规定》第二十八条规定的条件，不能排除某公司1的执行。谷某1于2019年与田某1、韩某1签订《北京市存量房屋买卖合同》至今已五年之久，仍未办理完成过户手续。谷某1虽然主张在多次催促田某1、韩某1办理过户手续，但未提交相应证据，不能证明其积极行使了登记权利。另外，根据谷某1提交《北京市存量房屋买卖合同》的第二条第（四）款，谷某1在购买房屋时就已经知道案涉房屋存在抵押，仍购买，属于对他人权利障碍的忽略，最终导致房屋未办理过户是谷某1自身原因导致。谷某1不符合《执异与复议规定》第二十八条的条件，不能排除某公司1的执行。二、某公司1对案涉房屋享有抵押权，根据《执异与复议规定》第二十七条的规定，某公司1抵押权优先于谷某1的权利，谷某1不能排除某公司1的执行。某公司1对案涉房屋享有抵押权，并已办理抵押登记。根据《执异与复议规定》第二十七条，抵押权人的权利优先于谷某1作为一般买受人的权利，谷某1不能排除某公司1的执行。综上，某公司1请求驳回谷某1的异议请求。

经审查查明，某公司1与田某1、韩某1、金融借款合同纠纷一案，本院于2024年6月5日作出（2024）京0113民初5989号民事判决：“一、被告田某1、韩某1共同偿还原告某公司1剩余贷款本金359900.31元及截至2023年9月17日的利息6961.26元、本金罚息41.9元、利息罚息76.83元并支付自2023年9月18日起至实际付清之日止的本金罚息、利息罚息（本金罚息的计算方式为以359900.31元为基数，按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》中约定的标准计算；利息罚息的计算方式为以7079.99元为基数，按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》中约定的标准计算），于本判决生效之日起七日内执行；二、被告田某1、韩某1共同给付原告某公司1律师费2879元，于本判决生效之日起七日内执行；三、原告某公司1就被告田某1、韩某1名下位于北京市顺义区X的房屋拍卖、变卖所得价款在第一项、第二项债权范围内享有优先受偿的权利。”田某1、韩某1未履行生效法律文书确定的义务，某公司1向本院申请执行，本院依法立案，案号为（2024）京0113执6950号。执行过程中，本院于2024年8月7日轮候查封案涉房产。2024年9月2日，本院作出（2024）京0113执6950号商请移送执行函，商请案涉房产的首先查封法院北京市平谷区人民法院将案涉房产的处置权移送至本院。2024年9月5日，北京市平谷区人民法院作出（2022）京0117执1229号移送执行函，将案涉房产移送本院执行。同日，本院裁定拍卖案涉房产。

另查明，案涉房产登记的所有权人为田某1、韩某1，房屋共有情况为共同共有，登记原因为新建房屋买卖，房屋性质为限价商品住房，登记时间为2019年9月25日。案涉房产登记的抵押权人为某公司1，抵押权登记时间为2020年8月26日。

谷某1提交《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》《买卖定金协议书》《买卖补充协议》、告知书、声明、不动产权证书、补充协议、担保协议、北京银行个人客户账户明细清单、账户对账单、《北京市房屋租赁合同》、转账记录、发票、供暖收据、微信聊天记录、通知书、查封公告、拍卖通知书等证据证明其主张。谷某1提交的合同编号为X的《北京市存量房屋买卖合同》载明：“出卖人：韩某1、田某1…买受人：谷某1…第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：X。该房屋所在楼栋建筑总层数为：19层，其中地上18层，地下1层。该房屋所在楼层为6层，建筑面积80.5平方米…第二条房屋权属情况…（三）该房屋性质为下列选项中第3种情形…3、向社会公开销售的经济适用住房…（四）该房屋的抵押情况为：有抵押…2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：北京银行，抵押登记日期为2014年9月26日…”本案审查过程中，关于案涉房产性质问题，谷某1称购买案涉房产时了解案涉房产为限价商品房，购买五年后才可以出售，因为田某1、韩某1契税缴纳较晚，案涉房产未满足满五年出售的条件，根据契税缴纳时间推断，可知2024年1月25日满足五年出售的条件。关于案涉房产抵押情况，谷某1称购买案涉房产时，知道案涉房产有抵押，抵押权人是北京银行。

本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，田某1、韩某1作为被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院查封、拍卖其名下案涉房产，并无不当。某公司1为案涉房产登记的抵押权人，谷某1所提证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部法定要件，故对谷某1的异议请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：

驳回案外人谷某1的异议请求。

本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　冯新超

审 判 员　李　维

审 判 员　柴丽娜

二〇二四年十月十六日

法官助理　于晓琳

书 记 员　王　阳