天津市第三中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津03执异28号

异议人（保全被申请人）：力高(天津)地产有限公司,住所地天津市滨海新区生态城海滨大道南侧湖滨路力高阳光海岸会所201室。

法定代表人:林国仁,董事长。

委托诉讼代理人：李冰，北京德恒（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王治刚，北京德恒（天津）律师事务所律师。

保全申请人：中建八局第一建设有限公司,住所地山东省济南市。

法定代表人:齐朋,董事长。

委托诉讼代理人：冯璞，国浩律师（上海）事务所律师。

委托诉讼代理人：孙玉军，国浩律师（上海）事务所律师。

在本院执行中建八局第一建设有限公司（以下简称中建八局公司）与力高（天津）地产有限公司（以下简称力高公司）建设工程施工合同纠纷一案中，力高公司对本院查封其案涉房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

力高公司称，中建八局公司诉力高公司建设工程施工合同纠纷一案,诉讼标的金额148508683.56元,经贵院受理,案号为（2022）津03民初2412号。贵院于2023年1月5日作出（2022）津03民初2412号民事裁定书,裁定冻结力高公司银行存款148508683.56元或查封、扣押其同等价值的财产。2023年1月31日,贵院查封力高公司坐落于滨海新区不动产、13号楼55套不动产。根据查封不动产备案价计算,所查封不动产总价值为193491514元,明显超过申请保全金额148508683.56元,超标的查封44982830.44元（193491514元-148508683.56元）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定:“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权,及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结,但该财产为不可分物且被执行人无其他可供行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”以及《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第二条规定:“严禁超标的查封和乱查封。4.严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产,以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限,坚决杜绝明显超标的查封。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的,应当对该不动产相应价值部分采取查封措施;相关部门以不动产登记在同一权利证书下为由提出不能办理分割查封的,人民法院在对不动产进行整体查封后,经被执行人申请,应当及时协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封。”超标的查封金额对应的不动产应依法解封,故请求法院依法解除（2023）津03执保1号中对力高公司坐落于滨海新区价值44287989元房屋的保全措施。

中建八局公司称：中建八局公司不同意力高公司的执行异议。理由和代理词一致。第一、法院财产保全的不动产的单价参考的依据应当是当地的一个市场价以及实际的销售价。当地的市场价的情况是这样的，中建八局公司在三个房地产交易网站中检索了一下本案所查封的房产的市场平均价格是每平方米7500元，后面三个网站的价格都是7500元。中建八局公司这边申请的财产保全标的额是148508683.56元。根据力高公司提交的执行异议申请书附件二所附的查封房产清单，查封的面积总共是19339.56平方米，所以计算出来法院查封的房产的单价是7679.01元每平方米，已经高于当地的市场平均单价。第二、法院的查封单价已经高于力高公司的实际销售价。在2023年1月12日，中建八局公司的工作人员到力高公司售楼处咨询房屋的销售价格。根据力高公司的售楼处销售人员介绍，所查封的房屋的均价是6962元每平方米，因此查封的房产单价7679.01元每平方米，也已经高于力高公司的实际销售价。第三、力高公司主张的根据不动产的备案价格来计算所查封不动产的总价值。中建八局公司认为不应该作为财产保全的参考依据。因为根据相关规定，代理词里有体现。不动产的备案价格是作为房屋销售公司对房屋销售价格的一个最高价格。在确定了备案价以后，房产企业是可以下调价格，而不能随意上涨的。所以中建八局公司认为本案所查封的房产单价已经高于了当地的市场价和力高公司的实际销售价格，所以不存在超额查封的情形。请法院驳回力高公司的执行异议。

本院查明，中建八局公司与力高公司建设工程施工合同纠纷一案，中建八局公司于2023年1月4日向本院申请财产保全，请求对被申请人力高（天津）地产有限公司的银行存款148508683.56元予以冻结或查封、扣押其同等价值的财产。本院于2023年1月5日作出（2022）津03民初2412号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人力高（天津）地产有限公司的银行存款148508683.56元或查封、扣押其同等价值的财产。案件申请费5000元，由申请人中建八局第一建设有限公司预交。”

本院立执行案号为（2023）津03执保1号。2023年1月12日，本院以（2023）津03执保1号协助执行通知书查封了力高公司名下坐落于滨海新区不动产、13号楼55套不动产，共计182套不动产，冻结期限为2023年1月12日-2026年1月11日。

2022年12月30日，中建八局公司作为原告，以力高公司为被告，向本院提起起诉，请求：“1.判令被告向原告支付结算前的欠付工程款8100000元及其逾期付款利息暂计19872.22元(暂计至2022年11月25日，以8100000元为计算基数，自商票到期之日起计至被告实际清偿之日，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算);2.判令被告向原告支付结算前的欠付工程款商票贴息432000元及其逾期付款利息(以432000元为计算基数，自商票到期之日起计至被告实际清偿之日，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算);上述利息计算方式详见附件1:《结算前逾期付款利息计算表》；3.判令被告向原告支付结算后的欠付工程款136554623.68元及其逾期付款利息暂计1622187.66元(己付款部分计至被告实际付款之日，未付款部分暂计至2022年11月25日，最终计至被告实际清偿之日，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算);利息计算方式详见附件2:《结算后已付款及逾期付款利息计算表》；4.判令被告向原告支付结算后的欠付工程款商票贴息1780000元及其逾期付款利息(以1780000元为计算基数，自商票到期之日起计至被告实际清偿之日，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算);贴息计算方式详见附件3:《商票贴息计算表》；5.确认原告在被告欠付工程款141654623.68元范围内对涉案工程拍卖、变卖价款享有优先受偿权；6.本案案件受理费、财产保全费由被告承担。(上述诉讼标的额合计148508683.56元)”

中建八局公司提供近期的房天下、贝壳新房、安居客三大具有代表性的房地产交易网站的公开数据，显示本案查封的案涉房产市场平均价格为7500元/平方米。

力高公司主张《执行异议申请书》所附附件中表单价即为案涉房产的备案价，应按备案价计算案涉房产的查封标的价值，按照力高公司上述主张，我院查封的案涉房产总价值为193491514元。

经向本案执行法官了解，查封案涉房产时，其向房屋主管部门询问了案涉房产的成交均价为9000元/平方米，然后结合本案的诉讼保全标的金额148508683.56元，确定了总查封面积19339.56平方米，最终确定了查封的房产价值，最终查封的保全标的价值大约为174056040元（19339.56平方米*9000元/平方米）。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案中，应当依据（2022）津03民初2412号民事裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施，该裁定载明保全金额为148508683.56元，故，本案应以148508683.56元的价值采取相应的查封、扣押、冻结措施，不得明显高于保全裁定载明的金额。本案系诉讼财产保全，保全的标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产。司法实践中，判断查封的财产是否明显超标的额时，应当综合考量财产保全依据确定的标的金额、合理的财产变价周期、财产的评估价值及变现价值、财产是否附着影响债权实现的权利负担等多重因素。本案中，诉讼保全标的金额为148508683.56元，本院结合本案的诉讼保全标的金额以及向房屋主管部门询问的案涉房产成交均价，最终确定了查封的房产价值，最终的查封标的金额大约为174056040元，并未构成明显超标的额查封。力高公司主张以案涉房产的备案价计算查封标的金额，备案价仅能作为确定房产价值的参考因素之一，无法证明案涉房产的实际成交价格。力高公司也未能提供其近期销售案涉房产的实际成交价格等情况，不能仅以此确定查封房产目前的实际价值，难以据此证明本案存在明显超标的额查封的情形。故力高公司关于本院存在严重超标的查封的主张，依据不足，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定,裁定如下:

驳回异议人力高(天津)地产有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市高级人民法院申请复议。

审 判 长　　王　晶

审 判 员　　郭小峦

审 判 员　　薛东超

二〇二三年三月二十九日

法官助理　　邵松芬

书 记 员　　刘金杰

附相关法条：

1．《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条：

人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条：

当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项：

人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

……