北京市海淀区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0108执异8号

案外人：杨某。

申请执行人：吴某。

被执行人：赵某。

被执行人：韩某。

本院在执行吴某与赵某、韩某民间借贷纠纷一案[执行依据：（2022）京0108民初11539号民事判决、（2022）京01民终10224号民事判决；执行案号：（2023）京0108执9262号]中，案外人杨某对本院执行位于北京市海淀区紫竹院路×号楼×层×门×房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

杨某述称，异议请求：我对案涉房屋有租赁期，请求变更拍卖上租赁情况为租赁中，请准许我居住到租赁期满（2026年12月20日）。事实和理由：我有租赁合同，自2020年12月20日到2026年12月20日，为期六年的租赁合同。因上次提供为一年租赁合同，我在2020年12月20日也是同事与其联系并租赁，当时租赁我在场去看的房，并签订为期6年合同，其合同一直就是同事拿回并收纳。在2020年起租开始，本应该季度付款后，经协商改为年付。所以为了保障双方利益，也为了能清晰看清，还有在租赁期间房租有所变动，所以双方达成每年在签订一下价格以及免租期以及付款条款，才导致有每年的合同。但大合同一直是6年，以上有微信、银行转账记录在证。在证据中明显显示自2020年12月起租，案涉房屋在2022年底执行，所以不发生冲突。我希望法院能给予公平的判定，在2020年开始至今一直是我在租赁，所以希望法院能认定我租赁的事实，让我居住案涉房屋至合同期限。补充说明，2023年8月5日我又缴纳了租金6万元。

吴某述称，不同意案外人的异议请求。案外人之前向执行法官提供过多份合同，其中一份是2023年的合同，是一年一签的，现在该份合同已经期满。所以不认可案外人提交的到2026年的合同。

经审查查明，本院于2022年9月28日就吴某与赵某、韩某民间借贷纠纷一案作出（2022）京0108民初11539号民事判决书，判决如下：“一、赵某、韩某于本判决生效之日起十日内向吴某偿还借款本金3486500元并支付借期内利息68490.17元；二、赵某、韩某于本判决生效之日起十日内向吴某支付利息（自2021年7月27日起至本金483500元实际付清之日止，以483500元为计算基数；自2021年8月1日起至本金2830000元实际付清之日止，以2830000元为计算基数；自2021年8月15日起至本金173000元实际付清之日止，以173000元为计算基数；以上均以年利率15.4％为标准进行计算）；三、驳回吴某其他诉讼请求。”赵某、韩某不服本院一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2023年2月14日作出（2022）京01民终10224号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，吴某向本院申请强制执行，本院于2023年3月14日以（2023）京0108执9262号案件立案执行。执行过程中，本院于2023年3月22日查封了赵某名下案涉房屋。2023年5月6日，本院作出（2023）京0108执9262号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人赵某名下案涉房屋一套。2023年11月24日，本院在京东网司法拍卖平台发布公告，定于2023年12月28日10时至2023年12月29日10时止对案涉房屋公开拍卖，拍卖公示的标的物详情的调查表中租赁情况写明“截至发布之日无租赁权申报”。2023年12月29日，案涉房屋经网络司法拍卖以414.8万元价格成交，本院当日向买受人出具成交确认书。

另查，案涉房屋登记于赵某名下单独所有；2021年7月14日，该房屋设定了抵押权人为吴某的抵押权登记，主债权为380万元。

再查，经向执行实施法官调取的执行卷宗材料显示，杨某曾向本院提交租赁申报书和租赁合同，主张其将案涉房屋租赁给赵某１，一份租赁合同显示租赁期为2022年5月30日至2023年8月19日；另一份租赁合同显示租赁期为2023年8月20日至2024年8月19日。

审查中，为证明其主张，杨某向本院提交了《北京市房屋出租委托代理合同》；该合同书显示由甲方韩某代赵某与乙方杨某于2020年12月20日签订，双方约定甲方与乙方就案涉房屋出租委托代理的事宜达成协议，合同第三条约定乙方出租权限为“代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务”；同时，约定出租代理期自2020年12月20日至2026年12月20日，共计6年，出租代理期限可延长3个月；租金标准每月5000元，乙方将各期租金划入甲方账户时间2020年12月20日、2022年12月20日、2024年12月20日。杨某还向本院提交了中国工商银行转账回单、微信交易记录和收条等，证明自2021年1月1日至2023年8月期间向韩某转账付款。另据本院询问，杨某称其从事房屋中介业务，是某房地产咨询公司的负责人。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，杨某以承租案涉房屋为由要求在租赁期内排除交付房屋的执行，但根据其提交的《北京市房屋出租委托代理合同》显示，其与被执行人间实为委托代理关系，并非是基于实际居住案涉房屋并支付租金而形成的承租合同关系；况且杨某向本案执行实施法官提交第三方的租赁合同亦印证杨某并非实际居住人，不具有承租房屋居住使用的主观意思，实为进行中介活动赚取代理费用。现杨某提交的证据不足以证明其为案涉房屋的承租人，故本院对其要求在其主张的期限内排除对房屋移交占有的异议主张不予支持。同时，因杨某不享有租赁的实体权利，亦无权要求就执行标的在拍卖中的状况说明进行更改。杨某与被执行人之间基于代理关系产生的争议，可另行通过其他途径解决，不属于足以排除对本案执行标的执行的事由。综上，本院对杨某的异议请求予以驳回。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：

驳回杨某提出的异议。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　马克力

审判员　　张　旸

审判员　　孟军红

二〇二四年一月十九日

书记员　　黄秋实