北京市海淀区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）京0108执异1989号

案外人：张某。

申请执行人：刘某。

被执行人：赵某。

本院在执行刘某与赵某民间借贷纠纷一案[执行依据：（2020）京0108民初20566号民事调解书；执行案号：（2023）京0108执18524号]中，案外人张某对本院执行位于北京市大兴区旧宫镇清欣园甲×号楼×层×××房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张某述称，异议请求：终止（2023）京0108执18524号执行裁定的强制执行，保障我继续租赁房屋至2038年4月4日，在法院拍卖后不将房屋交付执行占有。事实和理由：我是因为知道被执行人不在案涉房屋中常住，且我还有一个孩子要入学，必须有一个长期的固定住所，故于2023年4月3日以75万元的租金金额与房东签订了15年的长期租赁合同，并已向房东进行了全额租赁的银行转账。但租赁合同签订前，房东并未告知案涉房屋存在任何法律纠纷或执行风险。我于2023年11月13日收到法院（2023）京0108执18524号执行裁定书和拍卖公告。因为案涉房屋是我在北京工作生活的唯一住所，且为了能够长期稳定的工作生活，故签订了长期的租赁合同。若知晓房屋存在执行风险，我也不会选择长期租赁该房屋。我认为房东在签订租赁合同前应当如实向我告知房屋的执行风险。但房东未履行告知义务，致使我唯一住所被法院执行，损害了我的合法权益。故请求法院终止强制执行程序，保护我的合法权益。

刘某述称，我方要求继续拍卖，案外人可以找房主要钱，但是不能阻碍执行。

经审查查明，本院于2021年7月14日就刘某与赵某民间借贷纠纷一案作出（2020）京0108民初20566号民事调解书，对双方当事人自愿达成的协议确认如下：“一、赵某向刘某（户名：刘某；开户行：某银行北京海淀西区支行；账号：×××）偿还借款本金310万元，于2023年7月13日前付清；二、案件受理费15800元，刘某已预交，由赵某负担7900元，于2023年7月13日前直接给付刘某；三、若赵某未按期足额履行上述付款义务，则赵某需向刘某支付利息（以尚欠本金为基数，按照年息6%的标准，自2019年10月15日起计算至实际付清之日止），刘某有权就全部未付款项立即申请强制执行；四、刘某和赵某就本案再无其他争议。”另，诉讼过程中，刘某向本院申请财产保全，本院作出（2020）京0108财保484号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押赵某名下价值380万元的财产。依据该保全裁定，本院2020年9月15日查封赵某名下案涉房屋。上述民事调解书生效后，刘某向本院申请强制执行，本院于2023年8月15日以（2023）京0108执18524号案件立案执行。执行过程中，本院于2023年8月30日对赵某名下案涉房屋予以续封。2023年10月23日，本院作出（2023）京0108执18524号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人赵某名下案涉房屋。

另查，案涉房屋于2016年11月11日登记赵某名下单独所有；2016年11月17日，该房屋设定了抵押权人为某公司北京长安支行的最高额抵押权登记，最高债权额为317.75万元，债务履行期限为2016年11月14日至2021年11月14日止。

审查中，为证明其主张，张某向本院提交房屋租赁合同、水、燃气费用交付凭证以及购电收据以及网银转账明细等证据材料。房屋租赁合同显示，赵某与张某于2023年4月3日签订合同约定，将案涉房屋租赁给张某自住，租赁期限为2023年4月5日至2038年4月4日，租金总计75万元，3个月分期付清。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，张某以承租案涉房屋为由要求在租赁期内排除交付房屋的执行，但根据其提交的租赁合同显示，其签订时间明显晚于本院查封案涉房屋时间，故继续占有请求其不能对抗本院执行，张某的阻止移交占有请求依法不能成立。张某与被执行人之间就案涉房屋的争议，可另行通过其他合法途径解决，不属于本案处理范畴。综上，本院对张某的异议请求予以驳回。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：

驳回张某提出的异议。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　马克力

审判员　　张　旸

审判员　　孟军红

二〇二四年一月二十九日

书记员　　黄秋实