天津市第三中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津03执异212号

异议人（案外人）：陈某平，男，住上海市虹口区。

委托诉讼代理人：钱敏，上海市申房律师事务所律师。

申请执行人：天津某某置业有限公司，住所地天津市东丽区。

法定代表人：武某勇。

委托诉讼代理人：步海云，天津韶钧律师事务所律师。

被执行人：某某地产（集团）有限公司，住所地上海市长宁区。

法定代表人：倪某梅。

本院在执行天津某某置业有限公司（以下简称某乙公司）与某某地产（集团）有限公司（以下简称某甲公司）民间借贷纠纷一案中，案外人陈某平对本院所查封的标的物，即上海市虹口区××路××弄××层车位17不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

陈某平称，2003年10月25日申请人陈某平向某甲公司（曾用名：上海某某企业发展股份有限公司）购买上海市虹口区××路××弄××层车位17的不动产，并向其支付价款95000元。此后，该车位一直由申请人使用至今。根据所属物业相关规定，车位的所有者仅需按100元／月支付费用，申请人作为该车位的所有人、权利人，自2003年购买该车位之后，按照车位所有人的标准向物业公司支付费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请人于2003年向某甲公司购买该车位，并签订了合同，申请人提供的购买发票联中显示“合同号14”，该合同由某甲公司保管。且申请人自2003年至今已合法占有并已支付全部价款。需要指出的是，申请人直至本次被强制执行才知道车位可以办理过户登记，且此前某甲公司也未告知申请人可以办理过户登记，故该车位也非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，申请人系该车位的合法权利人，请求贵院立即停止对该车位的强制执行，保障申请人的合法权益。听证过程中，申请人补充认为地下车位的销售合同第8条显示，登记备案后交由乙方一份，所以在此之前申请人手中都没有这一份销售合同，销售合同均由某甲公司负责。销售合同在某甲公司，过户的相关事宜应当由某甲公司进行办理，申请人一方为被告知一方以及协助一方，根据相关规定，办理过户是需要合同的，申请人无法进行办理。申请人通过各个方式联系某甲公司，也被告知回家等电话，车位不是因买受人自身的原因没有办理过户。且陈某平作为购买人，又以当时较高价款购买，当时上海车位购买属于不太成熟的情况，车位购买价格也较高。因当时车位制度并不完善，没有办理过户，也不是买受人原因。申请人享有物权期待权，优于一般债权。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求：终止对上海市虹口区××路××弄××层车位17的执行。

某乙公司称，虽然申请人提供了车位买卖合同并证实自己已足额支付购买车位的价款，但是申请人并不能证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。相反，根据申请人提供的由上海某某物业管理有限公司提供的情况说明来看，小区内车位均为产权车位。既然是产权车位那就天然具备过户登记条件。申请人认为，直至本次强制执行才知道车位可以办理过户登记，且将不知道车位可以办理过户登记的原因归咎于某甲公司未予以告知，这显然是不具有说服力的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：非因买受人自身原因未办理过户登记；”案涉产权车位未能及时办理过户手续显然是由于买受人自身疏忽以及怠于行使权利所致，不能对抗本案的执行活动。且申请人所提物权期待权，并非法定权利种类。故抗辩：驳回异议人的异议请求。

某甲公司未发表意见。

本院查明，某乙公司于2021年12月1日起诉某甲公司民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2021）津03民初4179号民事判决书，某甲公司不服该判决提出上诉，天津市高级人民法院于2022年11月14日作出（2022）津民终822号民事裁定书，将此案发回重审。本院立案后另行组成合议庭公开开庭进行了审理，后作出（2022）津03民初2392号民事判决书，判决“一、被告某某地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告天津某某置业有限公司本金8000000元及逾期利息（以8000000元为基数，自2021年12月1日至实际偿还之日，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；二、驳回原告天津某某置业有限公司本金的其他诉讼请求）”。某甲公司不服该判决上诉于天津市高级人民法院，天津市高级人民法院作出（2023）津民终745号民事判决书，驳回上诉，维持原判。前述案件审理过程中，本院于2022年7月4日作出（2021）津03执保425号之二协助执行通知书，查封某某地产（集团）有限公司名下所有的坐落于××路××弄××号××室、××路××弄××层车位17（房地产权证号虹2×**）两处不动产，查封期限三年，自2022年7月4日起至2025年7月3日止。

另查明，案涉××路××弄××层车位17登记权利人为某甲公司。申请人为证明其主张向本院提交了购买案涉车位的上海市商业统一发票联、支付物业车位管理费的发票联、物业公司的证明、××地产集团有限公司出具的证明、地下车位销售合同、房屋产权证等证据。其中，某甲公司出具的证明以及地下车位销售合同显示，陈某平购买案涉车位的时间为2003年10月25日。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉车位为可以办理产权证的产权车位，至今案涉车位产权人仍为某甲公司。从陈某平购买案涉车位至今已经二十余年，陈某平未能充分举证证明非因买受人自身原因未办理过户登记，故陈某平请求停止对案涉车位的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

驳回异议人陈某平的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　张晓彤

审 判 员　陈　刚

审 判 员　薛东超

二〇二四年六月二十九日

法官助理　韩　琳

书 记 员　刘金杰

附相关法条：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条：

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。