北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异429号

案外人:公司1

申请执行人:公司2

被执行人：公司3

本院在执行申请执行人公司2（以下简称公司2）与被执行人公司3（以下简称公司3）公证债权文书案过程中，案外人公司1（以下简称公司1）对本院执行公司3名下位于北京市房屋（以下简称案涉房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人公司1称，公司1与公司3于2019年5月9日就案涉房屋的租赁事宜签订了《缤果街项目租赁合同》，于2019年7月16日签订了《起租日、免租期确认书（函）》，于2022年7月19日签订了《租赁合同三方协议》，租赁期届满日为2029年8月8日。公司1与公司3之间存在合法租赁关系，该租赁关系在案涉房屋被抵押前已成立，公司1对案涉房屋进行装修建店合法经营4年之余，期间正常执行租金的支付，在接到法院送达的《协助执行通知书》后如期将应缴租金支付到法院指定账户中。根据相关法律规定“买卖不破租赁”的原则，故提出案外人异议，请求对案涉房屋带租拍卖，使公司1可继续在案涉房屋正常经营。

本院查明，公司3向公司4（以下简称公司4）申请借款，公司4同意以信托资金向公司3发放信托贷款，贷款金额为10000万元，实际贷款金额以贷款发放的金额为准。为此双方签订《公司4-XX1号单一资金信托贷款合同》。为确保债权的实现，双方于2018年8月31日签订《公司4-XX1号单一资金信托最高额抵押合同》，公司3愿以该合同及附表所列明的抵押物，向公司4提供最高额抵押担保。上述合同在北京市方圆公证处办理具有强制执行效力的公证，公证书编号为（2018）京方圆内经证字第26772号、第26773号。北京市方圆公证处于2021年10月29日出具编号为（2021）京方圆执字第156号执行证书。公司4向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2021）京0115执12604号。执行过程中，公司2以受让案涉债权为由申请变更为该执行案件申请执行人，本院于2022年6月24日作出（2022）京0115执异784号执行裁定，裁定变更公司2为（2021）京0115执12604号案件申请执行人。该裁定查明，2022年1月14日，公司4与公司2签订不良资产转让合同，约定公司4将对公司3、马1享有由（2018）京方圆内经证字第26772、26773、26774、26775号公证书确定的债权转让给公司2。

本院于2021年11月11日在不动产登记部门轮候查封案涉房屋。2021年12月16，首封法院宁波市江北区人民法院以本院执行案件债权人对案涉房屋享有顺位在先的担保物权（抵押）为由，将案涉房屋移交本院处置，并将案涉房屋的续封、解封和变价、分配等后续工作交由本院办理。首封法院的查封时间为2021年11月1日。

案涉房屋登记的房屋所有权人为公司3，设有抵押登记，登记的抵押权人为公司4，抵押登记时间为2018年9月5日，最高债权额12637.61万元，担保范围为《公司4-XX1号单一资金信托贷款合同》项下全部债务本金及该本金项下的所结欠的利息、违约金、赔偿金等。

为证明其主张，公司1向本院提交《XX街项目租赁合同》，主要内容为：出租方为公司3，承租方为公司1，公司3将案涉房屋出租给公司1，租赁期为2019年8月9日至2029年8月8日，并约定租金支付标准和租金支付方式。该合同签订日期为2019年5月9日。公司1向本院提交《起租日、免租期确认书（函）》，主要内容系双方对起租和免租期的约定。公司1向本院提交《租赁合同三方协议》，主要内容是公司3授权XX公司收取公司1应向公司3支付的租金费用，自2022年4月1日起，原合同约定的租金变更为公司1直接支付至XX公司账户。该协议签订日期为2022年7月19日。公司1提交租金支付明细和支付凭证，证明按合同约定按期支付了租金。公司1提交营业执照、发票、收据、工程施工通知书、门店工程合同、空调工程合同、外卖取餐单、大众点评页面截图，证明在查封之前占有使用案涉房屋。本院对公司1上述证据的真实性予以认可。

审查期间，公司1述称签订合同时，公司3提交的案涉房屋所有权证书没有记载抵押登记，公司1按所有权证明推定案涉房屋没有设立抵押登记。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定:“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”。根据上述规定，案外人以享有租赁权为由提起案外人执行异议,需审查租赁合同是否真实有效，租赁关系成立的时间是否先于案涉房屋上抵押权的设定时间。本案中，根据公司1提交的证据，可以证明公司1于2019年8月9日租赁了案涉房屋并在查封之前占有使用案涉房屋，且按合同约定按期支付了租金。但案涉房屋设立抵押登记的时间是2018年9月5日，早于公司1提交的房屋租赁合同签订日期，而公司1也未提交证据证明在此之前租赁和实际占有使用房屋案涉房屋，如带租拍卖，可能对案涉房屋价值产生影响，影响抵押权的实现，故案涉房屋应当去除租赁后进行拍卖。

综上，对公司1提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回案外人公司1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　王占军

审判员　　陈红昌

二〇二四年五月二十日

书记员　　张家正